市场期待
优淘城总裁薛建雄告诉经济观察报,商业物业的出租回报率可以到7%左右,而住宅的出租回报率太低了,甚至还不足3%,因此资本更趋于投向商业物业。政府部门应该鼓励大型机构进入房地产行业去持有不动产,鼓励银行和民间机构合作,才能带动机构投资者对库存商品房的投资热情。
薛建雄所创办的优淘城就是通过收购商业物业,赚取租金回报。薛建雄说,“我现在碰到的两个主要问题,一个是税收过重,一个是财务杠杆压力,如果银行能够有更宽松的贷款政策对我的帮助会很大。”
根据国家统计局的统计数据,截止2015年末,我国商品房待售面积71853万平方米,全国房地产库存仍在持续增加。其中住宅待售面积增加1155万平方米,办公楼待售面积增加128万平方米,商业营业用房待售面积增加458万平方米。去库存成为住建部在2016年度的重点工作,其中商业地产和三四线城市库存成为去库存工作中的两大难点。
在以去库存为主要任务的房地产市场调整期,想让资本投向库存商品房,则需要更多的政策支持。全国政协委员、原财政部财政科学研究所所长贾康告诉经济观察报,“库存比较多的是三四线城市,想要把这部分库存利用起来,就需要把农民工的公租房、共有产权房等联系起来,给出配套政策,没有配套政策,想要机构投资者投向库存商品住宅是不太可能的。”
海通证券首席经济学家李迅雷认为,商品住宅可以通过租售的形式提高社会公共福利,符合我们现在的房地产政策,鼓励机构投资者购买库存商品房,有利于发展住房租赁市场。
事实上,发展住房租赁市场也是住建部在2016年的重要工作之一,住建部部长陈政高在部署2016年工作时曾提出要建立购租并举的住房制度,大力发展住房租赁市场,推动住房租赁规模化、专业化发展。
李迅雷告诉经济观察报,“地方政府可以采取补贴的方式让机构投资者有合理的回报率,发展房地产租房市场。另外开发商可以让利卖给机构,不会给市场带来冲击,对于开发商来说成本还是可以覆盖的,如果直接对公众降价,会引起其他已经购房者的不满情绪。”
李迅雷提到,还有一点就是要实现房地产证券化,通过房地产投资信托基金的方式,提高不动产的流动性和变现能力。
房地产投资信托基金
2016年全国证券期货监管工作会议上,证监会主席肖钢在明确2016年资本市场监管工作时表示,要发展企业资产证券化,研究推出房地产投资信托基金(REITs)。
事实上,早在两年前有关部门就提出要研究推出房地产投资信托基金。2014年,央行发布《中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,提出了将积极稳妥开展REITs试点工作。
随后,住建部在2015年发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》中明确提出,要积极推进房地产投资信托基金试点。住建部认为,REITs是一种金融投资产品,推进REITs试点,有利于促进住房租赁市场发展,有利于解决企业的融资渠道,有利于增加中小投资者的投资渠道。通过发行REITs,可充分利用社会资金,进入租赁市场,多渠道增加住房租赁房源供应。各城市要积极开展REITs试点,并逐步推开。
不过,试点进展缓慢,真正的RE-ITs产品落地中国仍存在阻力。
李迅雷说,“试点推广难还是在于房价太高了,租金回报率太低,如果租金回报率能够提高的话,REITS就可以做了。”
2016年两会期间,关于房地产投资信托基金的建议被重新提起。3月6日,全国人大代表、步步高集团董事长王填向十二届全国人大四次会议提交了《关于尽早推出房地产投资信托基金(REITS),助力商业不动产资产证券化的建议》,王填认为,中国房地产业库存数量巨大,希望通过推出商业地产投资信托基金来解决。
步步高集团自2010年开始涉足商业地产运营,成立步步高置业有限公司,商业地产的开发和运营成为王填在企业转型之后的重要落脚点。
中国政府在2016年关于化解房地产库存的任务要求,鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房,其中,库存商品房包括了住宅和商业用房。
不过,商品住宅对机构投资者的吸引力并不大,他们更愿意将精力放在商业物业。第一太平戴维斯中国区董事长刘德扬告诉经济观察报,“商品住宅的出租回报率是最低的,库存商品住宅大多在库存压力大的三四线城市,而商业物业的出租回报率较高,租期一般比较长,租赁市场会更稳定。”
刘德扬说,如果能够减免税费,在贷款方面给出优惠,或者通过证券化的方式,改变原来需要高资金、流动性差房地产投资模式,对于机构投资者来说会有较大的吸引力。
但宏观政策对投资库存商品房的鼓励,仍然让市场上出现对炒房问题的担心。李迅雷认为,“库存商品房本身就在三四线城市,一线城市房子不存在这种现象。以低于市场的价格购入这些库存商品房,价格本身就降低了,这和炒房是不同概念。”
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