三月上旬北京楼市“量涨价稳” 二手房房价亦未大幅异常波动

　　据伟业我爱我家集团数据中心统计，今年3月上旬(1-10日)，北京市新建商品住宅(剔除保障房)共网签2097套，日均成交210套，环比2月下旬日均成交量增长2.1%；成交均价为28990元/平方米，环比上月新房成交均价下降8.4%。

　　二手房方面，3月上旬北京全市二手住宅共网签7678套，日均成交768套，环比2月下旬日均成交量增长18.4%；成交均价为4.1万元/平方米左右，与2月份成交均价基本持平。

　　数据显示，3月上旬北京的新房交易量仍然维持在一个低位，日均交易量虽较2月下旬略有上升，但仍比2015年的日均交易量低近3成，同时价格也出现了较大幅度回落。二手房728套的日均交易量依旧维持在一个较高水平，与月交易量连续突破2万套大关的2015年12月、2016年1月相比基本持平。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，北京新房市场新增供应量的不足，尤其是能够满足工薪阶层置业升级需求的项目供应不足，是导致新房成交量持续低迷的主要原因；房价方面，虽然3月上旬的新房整体的成交均价出现了明显回落，但这主要是成交结构变化导致的，其实各档次商品住宅的均价并未出现太大变化；新房市场供应量的不足使得更多的购房需求转向二手房市场，支撑了二手房市场交易量的持续火热。

　　胡景晖表示，二手房市场近几个月的确保持了较高的成交量，但是房价并未出现大幅异动，个别媒体近来报道的“连夜涨价”、“业主违约”等情况完全是个例现象，并不普遍，部分业主的报价虽然有所提高，但经过买卖双方的谈判之后的实际成交价格仍然保持稳定，并未出现明显上涨，一些报价明显高过市场均价的房源仍然面临有价无市的尴尬。

　　胡景辉认为，未来北京新房市场随着供应量的增加，成交量有望回升，由于今年将是高价项目集中供应的一年，所以仅从全市成交价来看，房价将有明显上涨，但是把各档次商品房分开来看，各档次商品房成交价格上涨的动力不足，房价将基本保持稳定。

　　由于限购依然从严，各项利好政策的边际效应在逐步递减，所以北京二手房市场交易量继续上涨的可能性不大，随着购房需求的逐步释放，二季度二手房交易热度或将逐步降温。

　　不过，中原地产首席分析师张大伟分析认为，从市场看，虽然北京房价涨幅低于深圳与上海，但在春节前后，特别是春节后也出现了比较明显的上涨，特别是二手房市场，整体看成交量创造了历史同期纪录，二手房市场价格上涨速度明显超过新房。在这种情况下，后续很可能出现部分稳定房价的政策。

　　首先，系列政策刺激楼市，从春节前的降低非限购城市首付到前几天的契税、营业税减免，虽然从政策覆盖面看，绕开了北京等一线城市，但事实上，从市场变化看，这些政策都不可避免地在心理层面影响供需结构最紧张的一线城市。对于北京市场来说，人口净流入，库存数量少，土地高端化趋势明显，在这种情况下，政策带来的恐慌心理非常强烈。

　　其次，库存短缺明显，从北京商品房住宅市场、最近几年的住宅土地供应看，商品房高端化趋势非常明显，开发商惜售现象出现。特别是地王项目增加，这导致大部分设计成为高端大户型物业，小户型供应减少。

　　第三，住宅供不应求，但类住宅产品供应越来越多，过去5年，北京的土地供应中，居住类土地中纯商品房住宅土地为1500万平方米。需要注意的是配套的公建超过1000万平方米。

　　从政策走势看，2015年，对北京影响较大的主要是“330政策”，针对二套信贷的松动，因为限购政策依然严格，整体市场呈现了政策窗口期效应，未出现太明显的爆发时间点。

 

 

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