慢周转拖累业绩 鲁能地产高价地隐忧

　　7月20日，在成都成华区跳蹬河槐树店路26号成都鲁能置业有限公司的工地上，除了停放的几辆轿车外，看不到任何大型施工机械，架起的护栏上标注着“未加冕，却早已称王封疆”的宣传语。

　　按照公示的工程概况，从今年3月16日开工起，上述地块建筑面积4.76万平米、造价2191万余元的基坑支护工程应在5月20日完工，现在距竣工日期过去两个月，这块工地上却看不到进一步施工的迹象。

　　上述地块是鲁能地产在去年4月和12月分别囊获的两幅地块，但据记者了解，鲁能槐树店项目受方案调整影响，目前处于暂停状态。

　　此外，鲁能地产早在2012年拿下的上海陆家嘴地块也同样施工缓慢。

　　受项目开发缓慢以及产品销售周期较长的影响，鲁能地产在克而瑞发布的《2015年上半年中国房地产企业销售TOP100》中，以不到50亿元的销售额排名垫底，相比其他“央字头”房企较为逊色。

　　高价地缓开工

　　“鲁能地产多操作高端大盘，但高端住宅的去化周期比普通住宅更长，销售近十年仍未清盘的很普遍，以此为主要产品的房企，规模扩张的速度不会太快。”业内一位分析人士表示。

　　2014年4月，鲁能地产旗下宜宾鲁能开发(集团)有限公司以25.9亿元拿下成华区明达玻璃厂地块(成华区槐树店路26号)140余亩土地，溢价率高达83%，楼面价9350元/平米，而中原地产数据显示，今年6月份成都成交均价也仅为9693元／平米。

　　除了成都槐树店项目外，其上海地块的施工进度也很缓慢。

　　据本报记者了解，鲁能地产在2012年9月曾拿下黄浦江沿岸综合开发E18单元1-12地块，是当年上海总价和楼面地价“双料王”，至今已过去近3年。

　　去年年中，鲁能上海分公司负责人公开表示，“该地块确定建成上海JW万豪侯爵酒店，但规划设计方案并未审批完成，因此暂停。”但一年过去了，该地块进展仍不明显，而鲁能地产方面也并未给出进一步解释。

　　“鲁能地产具备较大规模的土地储备，但开发面积小，在去年土地市场降温的情况下，适当放缓开发节奏有利于降低运营成本，但在目前市场温度回升的现状下，应积极加快存货周转、实现资金快速回笼。”上海易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进分析认为。

　　据公开资料显示，鲁能地产已在全国14省26城实施开发布局，住宅和商业项目约39个项目；截至2014年底，已开发建筑面积约1124万平方米，在开发建筑面积约486万平方米，拥有确权待开发建筑面积1410万平方米。

　　业内分析指出，“鲁能地产在拓展市场方面，一向有着高调进城的传统。”除成都、上海两地王地块外，2012年底，鲁能还在天津以总价46.2亿元、15000元/平米楼面价从融创手中抢下天津南开区地块，创下当年天津土地市场上的总价和楼面价“双料地王”。

　　业绩受困

　　在克而瑞信息集团联合中国房地产测评中心发布的《2015年上半年中国房地产企业销售TOP100》排行榜上，鲁能地产以38亿元的销售额居末位，而同为央企背景的中粮置地以91亿元位居第41位，量级明显高出鲁能地产不少。

　　业内分析认为，鲁能集团在房地产领域起步很早，但扩张速度却远远落后其他房企，除了开发速度缓慢外，也与公司销售节奏有关。

　　资料显示，鲁能地产早在1993年就开始在海南市场跑马圈地，打造了鲁能三亚湾、鲁能三亚山海天(万豪酒店)、鲁能红塘湾－海南三亚湾新城等多个海南当地的经典项目。

　　但媒体披露的数据显示，其海南项目盈利状况不佳，如海南三亚湾在2011年、2012年和2013年1-8月份，净利润分别为-0.38亿元、1.29亿元和1.02亿元；而成立于2002年6月的海南英大，在2012年出现-0.15亿元的亏损，2013年1-8月净利润也仅为0.08亿元。

　　此外，鲁能地产一向以开发大盘为主，其在北京开发的鲁能格拉斯小镇占地面积达到3300亩，建筑面积460000平方米，从2006年开工分9期开发，目前仅开发至第3期。

　　一位不愿具名的分析人士对记者表示，销售业绩排行相对偏后，其实很大程度上和营销能力的强弱有关系。如果营销团队的节奏不快，那么往往会错失销售的最佳时机。另外，这也在一定程度上反映了此类房企在项目开发上的节奏相对慢。

　　“鲁能地产的项目布局也需要调整。近两年二三线城市的房地产市场表现越来越差，严重拖累了鲁能地产的发展，这种分布对公司来说不是很合理。”亿翰智库上市房企研究中心主任张化东表示。

　　张化东还指出，“目前鲁能集团旗下的地产业务分布在广宇发展和鲁能地产两大公司中，同业竞争的问题多年来一直没有得到解决，其中广宇发展今年上半年净利润大幅下跌逾50%，去年全年的净利润同比也下跌了22.2%。”

　　但值得期待的是，鲁能地产正在调整发展战略，其中对于各地分公司的整合管理就在慢慢进行，据知情人士对相关媒体透露，从2012年开始，鲁能对城市公司内的项目进行整合，由过去分散的项目公司向区域公司演化，去年成都槐树店地块由宜宾鲁能置入成都鲁能也是项目整合的一种表现。

　　此外，虽然今年3月广宇发展购买鲁能地产相关地产项目股权的计划再次受阻，但据分析人士表示，鲁能地产重组、上市的方向不会变，“重组失败只能说明时机还没成熟，对于鲁能来说，后续谋求战略扩张，可能还会继续寻求各类战略重组的策略。”

　　“重组背后其实还是考虑了专业化运作的思路，后续要真正有整合的效果，管理层还是得有一定的手腕，否则地产板块的业务还是容易被边缘化。”上述人士表示。

 

 

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