中航地产：错过深圳地产盛宴 出售股权改善业绩

　　深圳市房价今年以来领涨全国，但身处深圳的房地产商中航地产却没从中分得一杯羹，上半年预计亏损过亿元。

　　在上半年巨额亏损之后，公司下半年能否扭亏为盈？对于“地产项目位于三四线城市是战略失误”的质疑，公司如何回应？作为中航工业集团旗下公司，在国企整合重组大潮下是否有重组计划？
　　
　　第四季度“突击”扭亏存不确定性

　　深圳市房地产在上半年异常火爆，身处深圳的中航地产却没有“近水楼台先得月”，盖因其地产项目多位于三四线城市而错过深圳地产这场盛宴。

　　截至2015年一季度，公司共有17个地产项目，1个位于上海，5个位于成都、南昌、贵阳等二线或省会城市，11个位于赣州、九江、衡阳等三四线城市。在房企库存高企、去化缓慢的背景下，项目密集布局三四线城市，面临需求不足和消费能力有限的问题。最新数据显示，6月份，70个大中城市新建商品住宅环比平均上涨0.2%，其中，一线城市涨幅最高，二线城市房价总体较为平稳，三线城市房价继续下降。

　　同时，中航地产开发了较多商业项目，如中航城、九方城、中航国际广场等。与住宅项目相比，商业地产具有前期投入较大，但回笼较缓慢的特点，无法做到住宅项目的快周转。

　　2015年上半年，公司预计亏损1亿元~1.25亿元，同比下滑281%~377%。公司解释称，是由于部分地产项目本期未达到结转收入条件，地产业务净利润亏损，从而导致公司整体净利润出现亏损。

　　那么公司下半年业绩是否有望扭亏为盈？这还要看今年第四季度“突击”情况。公司2012年~2014年财务报表显示，第四季度营业收入占全年营收的比例分别为61%、57%和53%。以公司2014年业绩情况为例，2014年前三季度都呈现亏损局面，第四季度为冲刺年度销售业绩指标加大销售力度，才最终实现归属于母公司所有者净利润4.9亿元。

　　对于业绩不平滑现象，中航地产半年度业绩预告中给出的解释是：受现有房地产开发项目规模限制和结转周期影响，公司年度内不同期间业绩产生波动。同时，现有房地产开发项目何时达到销售收入确认条件存在一定不确定性。

　　出售下属企业改善业绩

　　房地产开发属于资金密集型产业，项目开发周期比较长，企业需要长期且充足的资金支持。但近五年，中航地产经营活动产生的现金流量净额一直为负值，且该数值每年都在减少。也就是说，公司越经营，现金净流出也就越多。那么公司是如何缓解资金链压力的呢？

　　作为隶属于中国航空工业集团公司的央企上市公司，中航地产不愁借不到钱。

　　除了常规申请银行贷款外，中航地产还向关联方借款。2015年1月和7月，公司分别向关联方肇庆市矿冶工业有限公司和深圳格兰云天酒店管理有限公司借款2.7亿元和6500万元。肇庆矿冶公司的控股股东是中航地产的实际控制人——中国航空技术国际控股有限公司，格兰云天酒店管理公司的母公司是中航地产的控股股东——中国航空技术深圳有限公司。背后有实力雄厚的大股东“保驾护航”，中航地产似乎并不担心资金链会否断裂的问题。

　　与此同时，公司负债一直保持高涨态势。一季报显示，中航地产2015年一季度剔除预收账款后的资产负债率已上涨至78.3%。与之相对应，其短期偿债风险也在加大，2015年一季度中航地产在手现金对一年内到期的长短期债务覆盖比例仅为29%，在同行业中比例偏低。

　　中航地产近期不断剥离出售非地产和低效资产。公司在去年年报中提到，出售该类资产是为了进一步聚焦房地产开发主业、优化资源配置、充实现金流及提升盈利能力。

　　2014年公司转让了下属7家企业股权，包括深圳市中航建设监理有限公司、中航建筑工程有限公司和深圳中航幕墙工程有限公司等，由此产生的投资收益高达2.3亿元，占当年营业利润的35%。其中，在2014年11月，公司发布公告集中转让5家下属企业股权，实现转让利润1.7亿元，帮助公司在去年最后一季度顺利实现扭亏为盈。

　　2015年，公司继续剥离非地产业务。今年1月和4月，公司分别以603万元和2750万元的价格转让所持有的中和中(北京)光电科技有限公司和衡阳中航电镀中心有限公司股权。中航地产下半年是否会为完成全年业绩目标，密集出售下属企业股权以获得投资收益，值得投资者关注。

　　在国企整合重组的大背景下，公司大股东有无考虑整合？公司在今年6月末的投资者关系活动中回答；“作为大股东的下属企业，不掌握大股东的相关信息，也无法回答相关问题。”

 

 

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