大库存将压低房价 三四线城市面临深度下调

　　国际评级机构标准普尔信用评级公司发布最新观点指出，未来中国部分地区房地产市场存在的大量库存将压低中国整体房地产价格，艰难的经营环境将进一步令房地产商两极分化，其中小型开发商将遭遇最大冲击，部分三四线城市房价或深度下调。

　　标普信用分析师符蓓表示：“因为销售和融资状况将会比此前强劲的水平弱化，房地产商和中国各城市市场的两极分化速度将在今年加快。我们相信，我们评级的大多数开发商有能力和资源抵御市场状况艰难带来的冲击。但很多未获评级的小型开发商将受到最大的冲击，因为它们的销售和财务实力明显弱于实力更为强劲的竞争对手。”

　　“部分三四线城市由于需求有限和供应过剩将面临房价深度下调的局面。”符蓓称。

　　标普报告指出，全国范围内今年以来的销售与去年同期较高的基数相比已经变弱。平均售价也开始下跌。但是，由于大部分获评级中国开发商2014年初的现金余额水平较高，因此它们今年以来的降价幅度不大。但它们在今年下半年在提高现金流和实现年初制定的较高的销售目标方面面临更大的压力。获评级开发商对今年设定的目标平均比2013年的实际销售额提高20%，而2013年大多数房地产公司的销售非常强劲。

　　符蓓表示：“随着房地产行业政策和信贷政策的有所放松，大量的新推盘入市和自住型需求可能将在今年下半年推动销售量有所复苏。但房价可能继续下滑，因为部分市场的库存数量较大。”

　　由于平均售价下跌，考虑到较大的可售货量的支撑，我们假设这能够支持销量增长10%。整体而言，我们的基准情景中假设销售额年增幅为5%。2011和2012年的这一数据为10%，2013年为27%。

　　尽管经营状况有所削弱，但获评级开发商今年的信用趋势将为中性。大部分全国性开发商将有能力抵御未来的市场回调带来的影响。

　　大部分获评级开发商是上市的中大型企业。在获评级开发商中，那些更为激进的以债务融资支持扩张或执行能力较弱的企业将面临评级下调风险。

　　小型开发商（特别是未评级企业）的销售和财务前景可能不佳，部分企业可能出现违约或被收购。

　　符蓓表示：“由于土地成本增速超过售价增速，利润率下降将成为该行业的结构性趋势。”