高端公寓整体遇冷北京尤甚 成交降一半

　　今年三四月份项目房企推盘节奏加快，新增供应量逐渐恢复，而因信贷紧缩导致需求不振、城市供求关系失衡加剧，楼市的寒冷开始蔓延高端住宅市场，一线城市在4月份高端公寓和别墅成交量环比下滑，高端公寓尤为严重。这一趋势仍在继续，从5月前20天的数据来看，同比持续锐减。

　　今年以来，北京对高端住宅预售许可证发放管控出现放松的迹象，令延期入市的项目纷纷进入市场，从而为一季度高端公寓市场带来约1,500余套新增供给，相当于2013年全年的三倍，成交却表现惨淡，成交量仅约370套，不及去年同期成交量的一半，亦降至七个季度内的最低值。

　　高端公寓整体遇冷北京尤甚

　　高端市场开始受到整体市场遇冷的感染，观望气氛渐浓，从CRIC系统数据来看，与3月份的表现纵向比较来看，一线城市在4月份高端公寓和别墅成交量环比分别下滑40%和7%。

　　这一趋势仍在继续，从5月前20天的数据来看，相比去年同期成交量持续锐减，高端公寓和别墅分别成交5.34万平方米和9.07万平方米，同比分别锐减46%和34%，总体来说，别墅房源的成交表现优于高端公寓。

　　克尔瑞的相关报告称，在普通商品住宅市场方面，今年前4月，一、二线多数城市市场成交同比2013年均有大幅度下滑，其中北京下降幅度最大，成交量几近腰斩。而来自睿意德的数据亦显示，今年5月份，北京新建商品住宅成交5336套，环比回落12.4%，同比回落23.8%。存量住宅成交6929套，环比回落9%，同比回落5.5%。

　　这样的表现同样出现在高端豪宅市场，在北上广深四地市场中，北京高端物业成交表现最差，CRIC系统数据显示，4月份高端公寓分别环比锐减52%、同比下滑26%，别墅分别环比下滑30%，而同比增长了34%，但这一趋势在5月中上旬继续深化，高端公寓同比锐减60%，而别墅需求同样同比萎缩了44%。

　　相比北京，尽管上海市场也出现了个别高端物业以特价房形式以价换量，但仍未引发上海高端物业市场的“多米诺”效应，仍局限于个案，市场仍在供求关系均衡的逻辑下平稳上升。

　　横向来看，上海4月份高端公寓和别墅的成交量分别占到一线城市总量的40%和46%，分别是北京的3倍和2倍；5月上中旬高端公寓成交量更是同比增长17%，而北京和深圳这一数值分别为-60%和-80%。纵向来看，4月份上海高端公寓和别墅成交量分别同比增长96%和6%，上海高端物业成交企稳回升的态势更加明显。

　　北京高端公寓放量供应有价无市

　　进入2014年，北京对高端住宅预售许可证发放管控出现了放松的迹象，令延期入市的项目纷纷进入市场，第一太平戴维斯提供的数据显示，北京一季度高端公寓市场有约1,500余套新增供给，相当于2013年全年的三倍。

　　尽管本季度供给充足，但北京高端公寓市场成交却表现惨淡：成交量仅约370套，不及去年同期成交量的一半，亦降至七个季度内的最低值。甲级公寓成交量却环比下降23%至372套，同比下降50.8%。

　　究其原因，第一太平戴维斯北京市场研究部与顾问咨询部董事王琼认为，一方面在北京本地市场的限购环境下，部分高净值人群的购房需求还是受到了压制；另一方面，全球经济不振与国内实体经济的不确定性也致使他们对总价较高的高端住宅选购更趋审慎。

　　王琼表示，伴随前几年入市的优质高端公寓项目不断得到消化、季内入市的真正隶属稀缺的优质高端公寓项目相对较少，均令现有高资产净值人群产生了一定程度的观望情绪，购买积极性不高。

　　虽然成交低迷，但高端公寓的成交价格依然在走高，第一太平戴维斯的数据显示，但就单个项目而言，并未出现单价极高的项目，新入市价格多在每平方米45,000-60,000元之间。甲级公寓成交均价依然环比上涨2.8%，至每平方米人民币62,850元，同比增长18.3%。若干项目就售价而言表现突出，譬如上国阙、钓鱼台七号院及霞公府等优质项目季内均录得超过每平方米人民币85,000元的成交均价。

　　北京一手高端别墅市场亦出现有价无市的现象，成交价依然高企、去化低迷，同时亦出现供应量上升而成交量下滑的现象。一季度三个新项目——泰禾•北京院子、鸿坤林语墅及西山艺境嘉园，以及东方普罗旺斯之新一期房源进入预售，共计为市场带来496套供给，系2013年同期的4.8倍。

　　受到春节长假这一传统销售淡季的影响，本季度高端别墅成交量环比下跌36.4%，仅为166套。位于朝阳区中央别墅区区域的泰禾•北京院子是2014年北京第一个获得预售许可证的高端别墅项目，本期为市场带来274套房源，预售价达到每平方米人民币65,000至100,000元。

　　此外，由鸿坤地产开发的鸿坤林语墅项目位于大兴区，一期共有别墅房源94套，预售价达到每平方米人民币52,000-65,000元。而位于门头沟区西山别墅区区域的西山艺境嘉园向市场投放40套别墅单元，预售价达到每平方米人民币49,000-55,000元。由于需求增长加之别墅项目日益减少，季内高端别墅成交均价环比仍增长0.4%，至每平方米人民币46,600元，同比攀升11.2%。