重庆“低房价、高增长”的武林秘笈,就是无约束的土地供应,支撑饥渴的基建、工业投资,压制房价上涨预期。贵为直辖市,但与京津沪不在一个档次。1997年直辖时,重庆城市之脏乱差,2005年电影《疯狂的石头》中可窥其一斑。近期在重庆调研时听闻,笔者一个高中同学1996年考入重庆某大学,因城市面貌太差退学。对得起直辖市的地位,就要恶补城市建设和公共服务欠账。
2001年黄奇帆由沪入渝时,重庆市区面积仅200平方公里,仅为北京海淀区的一半、上海浦东新区的1/6。直辖提升用地权和财政权,也赶上了楼市发展最好的20年,重庆也开启了将“土地财政”演绎到极致的阀门。重庆全市面积(8.24万平方公里)为京津沪三个直辖市总面积的2.4倍。2003-2014年,重庆共出让70064万平方米(约700平方公里)用地,相当于北上广同期出让的总和。
海量土地出让,看似肥了楼市,但基建、补贴下的工业是最大受益者。房地产、基建和工业三大块“投资”占重庆GDP的94%,这是重庆“高增长”的源泉。2013-2015年,重庆固定资产投资近乎深圳的5倍、广州的3倍,或“北京+上海”。说重庆是投资依赖型,这是客观的。但要看到,百废待兴的起点上,对于基建利民和工业强市,政府和百姓的需求是饥渴的。
黄市长有几个理念,楼市投资不超固定资产投资的25%,地价不超房价1/3。掌握在八大投融资平台手上的巨额土地、5万平方公里农村腹地提供的“地票”,确保了建设资金,也确保地价房价无上涨预期。
汽车和电子是重庆支柱产业。重庆连续2年成为全国最大汽车生产基地,除龙头长安汽车,还有10家品牌汽车商、1000 家零部件厂商;重庆还有全球最大电脑产业集群(五大品牌商、六大代工商和860多家零部件厂商),生产了全球40%的笔记本。汽车和电子贡献了48%的工业产值。调研发现,电子产业集群是招商的成绩,但重庆低房价和低地价(从而低人力成本)是招商的筹码。
房价低不可忽视公租房的作用。到2015年,重庆累计开工建设公租房4475万平方米,主城区超过3000万平方米,覆盖率在2020年将达到23.5%。据笔者调研,公租房供给无门槛限制,务工人员也可申请,配套良好。一套70平方米的两房,月租金仅500元左右,5年后承租者购买还可抵按揭。海量的公租房供应及“先租后买”的安排,缓冲了短期需求,缓解了房价上涨预期。
大大小小的山丘,抬高了跨区流动成本,“多中心、组团化”成为城市发展主模式。如大学城属于沙坪坝区,但与沙区主城隔着中梁山,交通不便,成为一个独立的区域,房价虽然低(3000-4000元)但无法吸引其他区域购房者。目前,涵盖新区在内,重庆划分出近100个组团,各组团相对独立,居住、工作和生活等功能一应俱全,这与国内城市同心圆式发展完全不同,也是重庆房价低的原因。
目前,重庆常住居民多数有房,很多家庭有2-3套,有的外来务工人员也有房屋,大学生“毕业即买房”是常态。重庆仅3100万人,外围渝东北、渝东南贫困落后,不像安徽、河南、湖北等七八千万人口的大省,省会楼市有强大的地级市需求支撑。同时,尽管工业发展快,但吸附的多是低端产业工人,重庆是十大城市中居民年收入唯一未破3万的城市,楼市前景隐忧。重庆模式是土地财政的典范,为城市发展打下了扎实基础,但已到了要升级的时候。黄奇帆表示,未来要缩减20%供地,清理一批房企,楼市和经济未来走向何方,我们拭目以待。
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