我们都错了！其实提前还款任何时候都不划算

　　对于大部分刚需购房者来说，为了减少利息支出，他们一般有两种选择，分别是等额本息提前还款、减少贷款额度。但是，实际上这两种选择均不划算！

　　先来说个案例：

　　你申请了200万房贷，等额本息30年还清。第一年的月还款额是这样的：

　　这一年支出本金30045.37元，而支出利息高达97323.23元，看上去提前还款挺划算的。但是如果我们这样想，贷款200万，刚开始只还利息，最后一期还上全部本金，那我们刚开始的一年要还多少钱呢？

　　不用多说，刚开始的一年还的全部是利息，这一年的还贷支出就应该是200万×4.9%（五年期以上基准年利率），结果是9.8万，比我们等额本息计算的第一年支出多676.77元。等额本息之所以会少，是因为我们还了少量的本金。

　　看懂了吗？实际上就利息成本而言，银行完全是按照规定收取的利息，并没有多收一分钱。假如你在第5年的时候一次性还了100万，剩下还有100万贷款，那么接下来你每年只需要还4.9万元。我们来看看等额本息还款法最后一个月还款的钱数：

　　200万房贷，第360期月还款额为10614.05元，其中本金为10570.90元，而利息仅为43.15元。利息是这样算出来的：剩余本金×月利率，也就是10570.90×4.9%÷12=43.15元。

　　银行计算利息没有任何问题，都是基于剩余本金计算的当期应还利息，等额本金还款法也是如此。

　　至于银行一般推荐等额本息还款法，主要是大多数人等额本金还款压力很大，选择这种还款方式的人并不多。对于银行来说实际上并无差别，即使是客户选择了等额本金还款，他们尽快收回来的资金也会重新放贷。从这个角度来说，银行的利润并不会因为购房者还款方式的不同而增多或减少。

　　网上有很多种说法，其中最普遍的一种误解是：等额本息还款法可以在前三分之一的还款周期里选择提前还款，理由是刚开始还的绝大多数是利息，在这个时间段选择提前还款，可以节省不小的利息成本。

　　接下来我们说说为什么提前还款不划算。

　　其一、4.9%的利率只是名义利率，实际利率低于这一水平

　　要明白这个问题，我们先得说一下当前的货币政策。任何货币政策的推出，目的都是刺激经济发展。而维持一定的通胀率是刺激经济发展的在货币层面的重要方式，全世界都是如此。一定的通胀率可以鼓励消费、扩大生产和增加投资。经济越不景气，意味着货币越宽松、利率越低。维持一定通胀率的方式是什么？自然是增加货币供应。

　　实际上，在未来相当长的时间内，通胀都会一直维持下去，即便未来出现利率波动。

　　有了这个肯定的答案后，我们的贷款利率4.9%就应该重新审视，具体来说，4.9%的利率只是名义利率，而实际利率要扣除同期的通胀率（主要以CPI来体现），粗暴一点计算，实际利率只有4.9%-1.9%=3%。

　　其二、保持一定的流动资金很重要

　　拥有一定量的流动资金可以通过购买理财产品来获得收入，虽然可能年化收益率比贷款利率4.9%还低，但不要忘了，流动资金还能降低你的机会成本。

　　举个例子吧：

　　你有200万流动资金，目标房产总价200万。你有两种选择：200万全部用于买房和首付三成60万。

　　选择前者，200万首付，手中流动资金为0。

　　选择后者，60万首付，手中流动资金剩余140万。

　　前者没有月供成本，后者需要按月还款，似乎要承担利息成本，但从机会成本的角度来说，后者要优于前者。

　　更进一步，我们现在可能没有购房资格，但万一未来有了购房资格呢？这个时候恐怕大家都会去买房，房价会上涨。而你的钱被用于还贷了，你很可能就没有资金再买房了。由于房子属于低流动性资产，全部资金投入房贷后，短时间很难抽身，即使决定立刻卖房，也要一段时间才能够脱手，而且出售价格可能不理想，这里体现的就是机会成本。

　　这里举的是再买房的案例，实际上投资渠道不仅限于买房，但把握住机会的前提都是你得有一笔流动资金。将流动资金用于提前还贷也是如此，等于降低自己的流动性，如果将所有资金用于提前还贷，你的流动性就等于零。

　　对于年轻人来说，买自己人生第一套房子尽量多地贷款，选择尽量长的贷款期限，选等额本息而不是等额本金，也不宜提前还贷。在可预见的收入增长水平上，尽可能多地贷款才是最划算的。

 

 

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