近日,北京发布楼市新政,2016年5月份拍出的全国总价地王又创第一。
9月30日,杭州滨江房产集团股份有限公司发布公告称,拟与浙江信达地产有限公司、融创房地产集团有限公司签订《关于浙江省杭州市杭政储出【2016】9号地块之项目投资合作协议》。
根据合作协议的约定,三方计划按一定的权益比例合作开发杭政储出【2016】9号地块——浙江信达占50%,公司占10%,融创地产占40%。值得关注的是,有业内人士称,在10天内,20多个城市发布限购、信贷从严性政策的背景下,地王的日子更难过了,这个“地铁上盖物业”项目能否按期完成现金回收目标已存不确定性。此外,信达这个今年斩获多幅地王的房企黑马,在新一轮调控政策打压下,能否安全运转也遭到质疑。
万科拿地一小时后退地
5月27日下午,万科-信达联合体以123.18亿元总价、楼面价21575.78元/平方米竞得杭州滨江区奥体单元一宗起价62.86亿元的商住地块,造就了2016年全国总价地王,溢价率高达95.95%。然而,该地成交一个小时后,万科就宣布退出该地块,对于退出原因,万科称此次价格超出了万科的预期。据市场传言称,万科本次授权价为110亿元。而杭州市国土资源局公布的最后土地成交结果也显示,拿下“地王”的只有信达一家,万科已不在其列。此后,据说有多家房企向信达地产伸出橄榄枝,表示合作开发意愿。
当时有业内人士向《证券日报》记者表示,虽然是全国总价地王,但楼面价尚有可操作空间。因为该地块就在杭州奥体中心主体育场旁边,而G20峰会和亚运会相继花落杭州,这个奥体中心,就是两大国际盛会的主场所在。不过,在20多个城市连发限购政策的背景下,地王是最等不起的,虽然联合开发能够摊薄风险,但压力仍在。
三家企业搭伙接盘
万科退出后,信达与杭州第二大开发商滨江集团和融创达成合作意向。9与30日,滨江集团发布另一公告称,在上述合作协议约定的交易完成后,滨江集团及融创地产将分别直接持有杭州东睦投资管理有限公司20%和80%的股权;同时,滨江集团将通过东睦公司间接持有信达奥体10%的股权。而信达奥体为杭政储出【2016】9号地块的开发主体。
据公告披露,滨江集团将按持股比例向东睦公司提供不超过14亿元的财务资助,该等财务资助款主要用于支付杭政储出【2016】9号地块的土地出让金(及契税)及其他相关费用。融创地产将按持股比例以同等条件提供不超过56亿元的财务资助。据公开资料显示,信达首次闯入杭州拿下的南星地王同样也是与滨江合作。按照相关消息显示,双方合作的模式是联合入股,其中滨江占股20%,团队共同组建。
值得注意的是,业内对于信达今年在土地市场的迅猛出击颇为担忧,有母公司中国信达资产管理股份有限公司的强大资本背书,信达在上海、深圳、广州、合肥、杭州等城市频频出手造就“地王”。据信达地产2016年中报显示,截至2016年6月底,信贷地产持有待开发面积225万平方米,规划计容建筑面积430万平方米。信达地产表示, 在一些有经济活力、市场前景良好、库存压力较小的一线城市和部分自身实力较强的二线城市收获了项目,即是补充公司项目储备,优化了土地储备和投资布局。
2017年中国房价预测
影响房价走势的因素非常多:包括人口、城镇化、经济增速、居民收入、货币信贷政策、财税政策、地产调控政策、房屋建设量、住宅需求量等。甚至美国加息,宝能强吻万科,也会传递到房价变化中。对于2017年房价会否上涨,各专家所持观点各异。
房价长期来看不可能一直涨下去,预估房价在2017年将见顶。
绿地金融投资控股集团有限公司董事长、总裁耿靖预测,房价将在2017年年底、2018年年初见顶。他认为,宏观经济见底会出现在2017年上半年,经济见底之后,因为政策有滞后性,估计货币宽松的环境在2017年年底会改变。在这个时点上,汇率也会贬值到一个稳定区间。当经济见底之后,货币宽松环境改变,由宽到紧,对于楼市来讲,就是一个见顶信号。
严跃进表示,后续房价总体是看涨的,基本上会延续到2017年末。从大趋势看,2017年下半年房价基本上不会涨,总体开始步入新一轮降温周期中。
此前房价涨幅过大的一二线城市,未来涨幅会趋缓,杨红旭认为,在2017年下半年甚至会出现下跌,但对于多数二三线城市,房价仍有上涨空间,直至全国楼市降温。
国泰君安证券研究数据显示,2015年施工面积(潜在库存)高达73.6亿平方米,是待售面积的10倍多。其中,住宅施工面积为51.2亿平方米,占比为70%。如果考虑已批未开工土地,自建房和小产权房等其他,库存数量更大。
而相比住宅库存,非住宅库存等更严峻。张鸿铭指出,2011年我国全面实施“限购令”后,房地产企业大量向非住宅(写字楼、商业)进行投资。对于地方政府来说,商业类的项目也有利于提升城市形象,因此对非住宅项目的批地和建设也十分支持。如今这部分非住宅项目的土地性质难以转化,并出现严重的积压。据估算,非住宅库存占用的资金规模约有十几万亿元。
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