平抑炒房潮 治标更要治本

　　进入10月后，国家有关部门与部分地方陆续出台了平抑房价、限购限贷的政策措施，随着“政策拐点”的出现，“市场拐点”也在形成中，目前，已有多地楼市有所转冷，苏州已经出现暴跌；明年，部分城市或会出现“量价齐跌”。
　　
　　应当看到，去年底确定的以放宽购房限制、降低房贷门槛为主的房地产“去库存”新政，自今年初全面实施以来，不仅没有实现初衷，还引发了一场空前的全国性炒房“疯潮”。现在，一些地方所采取的限购限贷措施，实际上是年初“去库存”措施的逆措施。在当前，采取这样的措施是必要的，但是，其作用仅仅是治标，必须还要有强有力的治本措施。笔者以为包括两个方面:第一，切实调整、完善住房制度，包括“土地财政”。政府要把住房作为“准公共产品”，切实完善把住房分成商品房、经济适用房、廉租房等三类的制度。早在1998年，该制度就写入了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（即23号文），但是在后来的执行中明显地向“高端”倾斜，商品房比重过大，经济适用房不是“变味”就是被取消，廉租房则严重压缩。对此，目前亟待调整完善，使得住房呈现应有的“准公共产品”性质。
　　
　　商品房，要完全商品化、市场化，主要面向富裕人群和中上收入人群。其中的“豪华商品房”还应当每年征收消费税，并全部用于补贴廉租房。经济适用房，是政策性＋商品性，购买对象主要是中低收入人群。“三限”，限面积、限价格、限交易。每套面积60平方米左右，最多不得超过80平方米；每套价格控制在当地居民家庭平均年收入的6倍上下；无自有住房的在当地工作的常住人口家庭限购一套，不得出租、转让，迁徙或购买商品房后，必须“退回”。廉租房，主要面向低收入人群，尤其是外来打工者。每套面积可为25－40平方米左右，允许合租，不得转租。
　　
　　对于土地供给，地方政府不能追求“利润最大化”，而应当追求“社会效益最大化”。要根据当地的实际情况确定三类住房的土地分配比例，优先保证对经济适用房与廉租房的土地供给。并且，要通过控制“土地交易价格”来控制房价。第二，遵循客观规律，努力引导资金流向实体经济。目前，实体经济增速下行，贷款有效需求不足，社会资金大量闲置。这些闲置资金很容易进入楼市，推动炒房狂潮。显然，目前亟需引导资金流向实体经济。要使实体经济吸纳更多的资金，基本途径有二:一是“横向”，即扩大内需、拓展国内市场规模；二是“纵向”，即鼓励创新、增加新技术供给，造就竞争力更强的产业和企业。
　　
　　我国目前存在健康扩大内需的良好条件与机遇，即:基尼系数偏高、贫富差距过大、居民人均收入占人均GDP比重偏低。因而，只要采取得力措施，缩小贫富差距，就可促成国内消费需求的较大幅度上升，进而扩大市场规模。为此，应当尽快改变财政资金投向，从以投资为主转变为“二次分配”为主。当前的主要投入点可以放在消除“三座大山”、完善社会保障体系上。这件事做好了，不仅可以收获可观的“消费乘数”红利，还能大大促进社会和谐。
　　
　　鼓励创新、增加新技术供给是经济发展的基础。为实现这个任务，政府部门应当做两件事，一是严格知识产权保护；二是顺畅风险投资退出渠道，以促进风险投资快速发展。为顺畅风险投资退出渠道，需要尽快完善金字塔式证券市场。要开放一级市场，股票发行实行注册登记制，任何企业都可以在依法改组为股份有限公司后依法向社会发行股票；在此基础上，设立一系列基础性股票交易市场。这样，加上现有的顶端市场，便能够形成金字塔式市场。

 

 

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