房地产调控要寻求治本之策

　　在国庆长假期间，为贯彻一二线城市防止资产泡沫、三四线继续鼓励去库存的政策思路，一些楼价飞涨的城市集中出台了楼市调控措施。绝大部分城市采取的措施是恢复过去执行的一些限购政策，这被视为地产周期的回归。
　　
　　房地产具有一定的规律性，即呈现出“过热-限制-放松-过热”的周期。在这样的周期中，限购等抑制措施往往会压抑市场较长的时间；然后，为了刺激经济增长，抑制措施又被取消，代之以鼓励措施以刺激需求，造成市场在短期内出现脉冲式的爆发；不得不再次出手抑制和稳定市场，呈现松紧周期的现象。
　　
　　在实施限购等调控措施时，市场需求不能得到及时释放，而且更多需求变得具有了购买力；在放松限制并且实施刺激时，市场需求被集中释放出来。由于松紧周期具有一定的规律性，市场也形成了一定的预期，从而使越来越多的投机者参与其中。
　　
　　以后依然有可能进入新的周期。首先，一些部门将楼市视为刺激经济增长的工具以及稳定经济增长的锚，这种工具性思维决定了楼市不会是一个自我调节的市场，而是必须随政策起舞，因此，在经济不好的时候，会刺激楼市和放松调控；其次，从长远角度化解房地产风险，很容易造成房价下跌，由于房价居于高位以及经济下行压力加大，如果市场预期发生改变，房地产可能会拖累经济增长并威胁金融安全。
　　
　　因为上述两方面的原因，很多房地产调控措施主要着眼于分阶段消化高房价，通过限购使刚需客户有时间积累更多的首付款，而不是真正着眼于抑制房价。但是，这种周期性的脉冲式增长现象会刺激越来越多的投机者卷入游戏，投机成为房价飙升的主要力量。
　　
　　由于房价规律性上涨，以及货币贬值的强烈预期，投机者逐渐控制了市场。投机者利用杠杆，获取巨大收益，刺激普通人也参与投机。防止中国楼市泡沫化的一个治本之策，是增加投机者的持有成本，减少投机者是防止楼市泡沫最重要的手段。
　　
　　日前，IMF亚太部副主任马克斯·罗德劳尔建议，中国应该征收房产税。征收房地产税可能提高投机者的持有成本，是可以考虑的长期性政策。但开征房地产税存在巨大的阻力，这有多方面的原因。首先，购房者已经一次性地缴纳了土地费用，再为土地支付费用是不合理的。其次，过去几年，中国一些城市实验性的房产税并没有起到任何作用，当然，主要原因是房产税设计仍待改进。是否开征房地产税还需要更全面的考虑，但增加投机者持有成本的思路无疑是应该坚持的。
　　
　　投机者持有成本低的另一个重要原因是他们的资金成本低，这牵涉到了货币政策。宽松的货币政策不但使投机者能够获得低成本的资金，而且刺激投机者形成房价上涨的预期。房价与货币政策周期高度相关，每一次房价暴涨在一定程度上都是货币政策的结果，例如，这轮暴涨就受到了信用持续扩张的推动，而且与鼓励居民加杠杆有关。10月6日，在华盛顿召开的G20财长与行长会议上，周小川行长表示，对于部分城市房价上涨较快现象，中国政府高度重视，积极采取措施促进房地产市场的健康发展。人们对周行长的这番讲话高度关注，因为大家都知道，货币政策在房地产周期中起着至关重要的作用。央行调整货币政策框架以维护房地产市场的长期健康发展，也是房地产调控的治本之策。
　　
　　房地产调控的治本之策还应该包括适度增加房地产市场的供给。在一二线城市房价持续快速上涨中，重庆的涨幅相对较低，重要的原因是重庆土地供应比较充足，这得益于“地票”制度。重庆的经验启示我们，在需求快速增长的情况下，只有供给同步增长，才能避免房价因供不应求而快速上涨。

 

 

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