楼市降温对银行业不是好事

　　一旦楼市骤然降温，甚至如有分析所料，楼市将在未来几年内处于“整盘期”的话，个人住房贷款业务有极大的可能会随楼市降温而骤降，因为个人住房贷款业务对于银行的意义，那银行业在业绩上将不得不承受重大的打击。
　　
　　楼市降温对银行业不是好事
　　
　　在十一黄金周之前，笔者和一位财经媒体的朋友交流，谈到假期中间应该关注哪些热点的问题。这位朋友提醒我，在长假期间可以思考一个问题，股市在假后会不会取代楼市成为资金的新流向，简单说就是房地产在十一之后会不会降温；另一个关注点，是德意志银行危机的走向，因为十一期间美国的股市是不休市的。
　　
　　当时，我以及那位朋友都是将这两个问题割裂来看的。但是，十一长假结束以后，我发现，这两个问题其实有着很紧密的关系，即便是我那位朋友，当时在与我交流时恐怕也没有意识到这种“巧合”。
　　
　　这种关系是什么呢？笔者认为，如果房地产骤然降温的话，个人住房贷款业务量会随之减少，那中国银行业将承受重大打击，低迷的国内银行业可能会雪上加霜！
　　
　　从全球范围看，银行业并不景气。以德意志银行危机为代表的欧洲银行危机正在随着季节的前进走向寒冬，影响范围如何目前还不得而知。
　　
　　我们中国的十一长假之前，在经历了二季度净利润同比暴跌98%之后，德意志银行股价史上首次跌至个位数，股价跌破10欧元，暴跌超过8%。当时，德银还拖累欧洲Stoxx银行股指数大跌近3%，而德银次级信用违约互换攀升至纪录高位。截至10月7日，德意志银行股价虽然有所回升，但与去年10月的30美元每股相比，依然有着相当大的距离。而与德意志银行同病相怜，德国第二大银行德国商业银行在北京时间9月29日晚间表示，将裁减近1万个工作岗位，裁员规模达五分之一。在此之前，数据显示，德国商业银行上半年利润同比下滑44%，股价年内下跌35%！目前，欧洲银行危机会不会重演“雷曼”的故事，开始成为人们最大的担忧。
　　
　　而在中国，中国的银行业也并不十分乐观。其不乐观体现在以下几个方面。
　　
　　一方面是净利增速放缓。以五大银行为例，根据五大银行上半年财报统计，2016年上半年，工农中建交五大行分别实现净利润1502.17亿元、1051.48亿元、930.37亿元、1339.03亿元、376.61亿元，增速明显放缓，分别同比增长0.8%、0.8%、2.52%、1.25%、0.9%。而在此之前的几年，银行业的增长速度往往会动辄达到30%。
　　
　　另一方面是部分银行的利息和净收入下降。比如，2016年上半年，农行营业收入减少137.62亿元，降幅5%；利息净收入减少205.36亿元，降幅为9.36%。交行实现利息净收入681.48亿元，同比减少29.11亿元，占比为65.95%；建行利息净收入2109.90亿元，同比下降6.07%。
　　
　　第三方面是不良贷款率依然堪忧。比如，工商银行不良贷款率为1.55%，比上年末上升0.5个百分点；建行上半年不良贷款率为1.63%，比去年末增长0.05个百分点；中国银行上半年不良贷款率1.47%，比一季度末上升0.04个百分点；中国农业银行不良贷款率较微增0.01个百分点，为2.4%。
　　
　　第四方面，银行员工收入降低、离职人数增加。银行普通员工岗位，从收入上看，早就不再是之前的“金饭碗”、香饽饽。而根据2016年上半年的年报，不少银行员工人数大规模减少。比如，根据统计，今年上半年，招商银行员工减少7768人；工行半年报显示，截至6月底，工行员工比上年末减少了7635人；中行、农行、建行截至6月底，员工人数比上年末分别减少了6881人、4023人和6721人。
　　
　　在中国银行业业绩萎靡的同时，个人住房贷款却在银行业务中发挥着极其重要的作用，成为不多的亮点之一。根据工农中建交五大国有银行的半年报显示，五大行6月末房贷余额高达8.72万亿元。
　　
　　以建设银行为例，根据建行上半年年报显示，建设银行各项贷款较上年末新增 6527.37 亿元。在个人贷款业务方面，6 月末，建行“境内个人贷款余额 38，854.51 亿元，较上年末增加 4，186.41 亿元，增幅 12.08%。其中，个人住房贷款业务支持百姓合理住房消费，贷款余额 31，816.77 亿元，较上年末增加4，077.82 亿元，增幅 14.70%，余额、新增额均居同业首位。个人消费经营贷款业务转型发展初见成效，个人消费贷款余额 618.82 亿元，个人助业贷款余额 543.07 亿元，个人支农贷款余额 79.46 亿元。”也就是说，建设银行个人住房贷款业务发展强劲，是其境内个人贷款范畴内绝对的主角。
　　
　　再以工行为例，根据工行上半年年报，工行个人贷款比上年末增加3297.64亿元，增长9.3%。其中个人住房贷款增加3453.62亿元，增长13.7%，其原因“主要是顺应国家房地产政策调整，积极支持居民购房融资需求所致。”而2016年上半年，农行新增个人住房贷款超3110亿元，同比增幅16.11%；交通银行按揭贷款余额为6877亿元，占逾零售贷款余额10880亿元中的63%，增幅13.79%，而同期交行全行平均贷款增速为7.03%。
　　
　　由以上数字可以看出，个人住房贷款业务在各大银行业务中的分量很重。另外，我们还应该注意一点，上面的数据是2016年上半年的数据。
　　
　　我们看房地产业。下半年，随着楼价的不断爆发式攀升，地方政府对楼市的政策约束显然正在逐步加强，而到了10月，则有可能会出现一个政策约束的高峰。
　　
　　在下半年开始至9月之前，我们可以看两组数据。根据国家统计局公布的数字：
　　
　　一，“1-7月份，商品房销售面积75760万平方米，同比增长26.4%，增速比1-6月份回落1.5个百分点。其中，住宅销售面积增长26.7%，办公楼销售面积增长41.3%，商业营业用房销售面积增长15.5%。商品房销售额57569亿元，增长39.8%，增速回落2.3个百分点。其中，住宅销售额增长41.2%，办公楼销售额增长65.3%，商业营业用房销售额增长17.6%。”
　　
　　二，“1-8月份，商品房销售面积87451万平方米，同比增长25.5%，增速比1-7月份回落0.9个百分点。其中，住宅销售面积增长25.6%，办公楼销售面积增长35.3%，商业营业用房销售面积增长17.4%。商品房销售额66623亿元，增长38.7%，增速回落1.1个百分点。其中，住宅销售额增长40.1%，办公楼销售额增长56.1%，商业营业用房销售额增长19.5%。”
　　
　　上面两组数据可以看出，下半年开始的两个月，虽然楼市依然火爆，但增速有趋缓甚至回落的态势。但不可否认，这种增速的回落，除了政策的影响，也可能会有开发商捂盘的因素在起作用。而到了十月份，中国火爆的房地产则出现了另一种局面。
　　
　　十一长假期间，各地开始遏制房价的上涨。根据媒体统计，从9月30日至10月8日的9天内，北京、天津、苏州、郑州、济南、无锡、合肥、武汉、南京、南宁、广州、深圳、佛山、厦门、东莞、珠海、福州、惠州等在内的21个城市出台了楼市限购政策。随着限购政策的出台，各地楼市出现了“剧情反转”。一些主要城市成交均价下跌，成交量下滑。
　　
　　从前面的分析中，我们已经很明显的看出，个人住房贷款业务在各银行的业务中占据了相当重要的地位，起着重要的作用，是不折不扣的香饽饽。其重要性，我们从一个数字中可以看出。按照2016年上半年年报，根据媒体统计，18家上市银行个人住房贷款的余额占其全部贷款的比例从2016年初的19.5%上升至21.1%。
　　
　　而一旦楼市骤然降温，甚至如有分析所料，楼市将在未来几年内处于“整盘期”的话，个人住房贷款业务有极大的可能会随楼市降温而骤降，因为个人住房贷款业务对于银行的意义，那银行业在业绩上将不得不承受重大的打击！
　　
　　本来，银行业的业绩就已经大不如前，房地产降温，将会“雪上加霜”。
　　
　　当然，目前限购政策会维持什么样的力度、起到实质性作用的政策会维持多长时间，将是左右银行业个人住房贷款业务量级的最重要因素。如果目前的限购政策长时间维持，并且未来力度有所增强的话，那个人住房贷款业务量级一定会随之减少。而随着冬天的临近，中国银行业有可能会进入一个小寒冬，将承受重大打击！

 

 

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