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新常态经济下,商铺租赁爆发新增长点

2016-9-30 10:46:38  来源:中国产业信息研究网  http://www.china1baogao.com/

  随着中国这几年高速发展,商业地产的增量比较大,未来会逐渐转向做存量。这其中有两块具有操作空间,第一个是改造,即经过这么多年,一些老的存量项目定位、设计、硬件条件等不再能够满足现今的需求,这些物业需要重新盘活;第二块就是资产证券化,全国很多基础资产都在地产上,很多资金也对这部分资产感兴趣,因此空间很大。资产证券化也会对商业地产的操作思路带来不小的冲击,商铺租赁也将迎来新的机遇。

  一、新型城镇化是商铺租赁市场规模提升的强劲动力

  2016年两会政府工作报告强调,要深入推进以人为核心的新型城镇化,实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户,完成约1亿人居住的棚户区和城中村改造,引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。新型城镇化的推进,一方面将助力产业结构优化和经济发展方式转变,从而促进居民消费结构的升级调整,为商业地产的发展提供基础动力;另一方面,通过户籍制度和社会福利制度改革,新型城镇化还将大幅度促进农业转移人口的市民化,释放这些“新市民”的消费潜力,这是商业地产的发展强有力的内生动力。

  中国产业信息研究网发布的《2016-2020年中国商铺租赁行业市场发展分析与营销策略建议咨询报告》数据显示,2014-2016年,中国商铺租赁稳健速发展;其中2015年市场规模为825亿元,较2014年上涨20.44%;2016年,市场规模新增212亿元,增速为25.70%。  


  图表:2014-2016年中国商铺租赁行业市场规模


  数据来源:三胜咨询
  

  二、转型升级的购物中心成为商铺租赁的新增长点

  虽然2015年全球购物中心完工面积有所下降,但与其它区域相比,亚太区市场依旧占据主导地位,中国包揽了十大最活跃新建成购物中心市场排名的全球前八席。

  截至2015年,全国17个主要城市优质购物中心存量中近60%为都市型购物中心。此类购物中心相对于其他项目首层租金的表现仍出类拔萃,平均溢价率约为40%。

  这说明需求还是有的,真正能满足消费者和市场需求的购物中心继续向好。但问题在于,目前购物中心供应结构和市场需求有偏差,过于偏“高大上”,平民化日常生活化的购物中心需求也很大,接下来购物中心发展要围绕消费、强调全功能组合的基本型需。

  从1990年中国第一个购物中心诞生至今已经26年,相比国外50年以上的发展历史,中国正处在一个向成熟模型转化的路口,转型升级的购物中心成为消费型社会经济增长驱动力值得期待。

  2015购物中心发展指数综合了平均租金、空置率、租金波动性和社会消费品零售总额、人均可支配收入、各类品牌门店数量等分别反映供应和需求端的指标,将内地17个代表性城市零售市场发展水平划分为成熟—成长—潜力市场三个阶段。  


  图表:2015年中国主要城市购物中心发展指数  


  资料来源:三胜咨询


  其中,成熟市场有:上海、北京、杭州、成都、深圳、广州。成长市场有:南京、武汉、重庆、沈阳、天津、宁波。潜力市场有:苏州、大连、青岛、无锡、长沙。

  三胜咨询研究员黎延炜认为,综合地看,成熟市场的城市,购物中心存量大,但得益于坚实的市场基本面,未来市场总体供需表现仍较为平稳。而潜力市场虽然零售物业平均空置率达10.8%,与成熟及成长市场平均空置率相比高出3个百分点,但这些市场的发展往往更为迅速,收入的平均增长速度高于其他市场。

 

 

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责任编辑:S957

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