一场与资产泡沫和金融风险的赛跑

　　“降了，降了，终于降了。”过完国庆长假的上班族发现，在密集政策强压下，高烧不退的一、二线热点楼市似现降温，网签套数急剧萎缩，个别城市一天甚至出现“白板”。
　　
　　在刚刚过去的国庆长假前后9天时间里，从北京到深圳，从上海到成都，全国19个城市先后出台了限购限贷等房地产调控新政策以抑制房价过快上涨。“一城一策是这次房地产调控的最大特点，集中出台应是决策层的态度。”住建部政策研究中心住宅与房地产产业处原处长赵路兴对上证报记者如是说。
　　
　　在中国房地产数据研究院院长陈晟看来，这次房地产调控是在货币较宽松且低利率的环境下进行的一次调控，其抑制资产泡沫和防控金融风险的特征明显，更是意在为深化改革破冰赢得时间。
　　
　　多位房地产专家预计，除19个城市之外，这些城市周围地区以及其他房价上涨过快城市后续也会跟进调控。而随着暴风骤雨般的调控政策落地，一、二线城市的房地产价格上涨小周期或终结。
　　
　　9天19城接踵调控楼市
　　
　　19个城市涵盖一线、二线和三线
　　
　　随着8日上海、南昌楼市调控新政“露脸”，这轮始于9月30日的楼市调控政策发布期初告段落。在这9天里，出台新政的城市达到19个，也宣告全国对楼市实行限购限贷的城市达到19个，分别是北京、上海、南京、厦门、深圳、苏州、合肥、无锡、天津、成都、郑州、济南、武汉、广州、佛山、珠海、东莞、福州、南昌，涵盖一线、二线、三线城市。
　　
　　记者发现，这19个城市大多是近期房价上涨过快的城市。郑州、无锡、昆山、珠海、杭州、福州等城市的9月环比涨幅在4.8%至7%之间。今年八九月开始限购限贷的苏州、厦门、杭州、合肥、南京、武汉等城市，9月份新房价格分别环比上涨1.44%、2.35%、5.1%、4.41%、3.09%、2.11%。
　　
　　从19个城市的调控内容来看，大多数超越了2011年的“双限”，北京、上海、深圳、苏州、南京、厦门等城市属于“加码”调控，堪称“史上最严”。比如：二套首付款，南京和苏州提高到80%，深圳提高到70%，挡住了一大批炒房者；深圳、南京、苏州对成年单身人士(含离异)的限购，堵住了以前“假离婚”漏洞；添加社保、个税的缴纳和只能买一套的要求，限制外地投资客。
　　
　　在“双限”之外，上海发布的六条措施中，还首次提出了“商品住房用地交易资金来源监管”，开发企业高价拿地的资金渠道将受到监管，银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等不得用于缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款，这将遏制“地王”出现几率，降低未来房价必涨预期。
　　
　　“双限”成调控撒手锏
　　
　　19个城市调控政策中，主要措施是“双限”（限购限贷）
　　
　　在限贷方面，大幅度提高二套房的首付款比例。如深圳，直接将二套房的首付比例提高到70%；北京二套房为自住的，首付款比例不低于50%，非自住的，比例不低于70%；天津、成都、无锡、济南、郑州等5个城市升为40%；南京、苏州、厦门、合肥、广州、杭州、珠海、东莞、福州等9个城市，分无房贷或已结清、有房贷未结清两种情况，不同程度地进行了上调。其中，对于有房贷未结清的，南京、苏州上调幅度最大，从45%、50%直接提高到80%，广州则提升至70%。
　　
　　首套房首付款比例也有所调高。其中，杭州、成都、无锡基本维持在20%或微调至25%，北京提高至35%，南京、厦门、武汉等13个城市均在30%。对于有房贷但已结清的，南京、深圳、苏州还提高至50%，合肥提高至40%。
　　
　　而对于拥有二套及以上住房的居民家庭，南京、苏州、合肥、武汉、广州、珠海等城市明确规定，暂停发放商业性个人住房贷款。这意味着，如果要买第三套住房，只能付全款。武汉更是明文规定外地人二套房停贷。
　　
　　在限购方面，此次调控整体温和，分区域、分户籍、分面积段调控为主。多数城市限购范围主要集中在中心城区，比如成都、郑州、济南、合肥、佛山、南京、福州等城市，都是在主城区施行限购政策，远郊区域并不在限购范围之内。
　　
　　深圳、厦门、广州、武汉、南京、合肥、济南、东莞等10个城市，对本地人限购两套住房，其中，深圳、南京还对单身(含离异)人士限购一套住房。
　　
　　济南、珠海相对宽松，本地户籍家庭限购三套住房。值得注意的是，天津、苏州本地户籍家庭不受限购政策影响，成都更是以自然人、法人身份作为限购认定标准，意味着更多成员家庭可以购买更多商品住房。
　　
　　对外地人，19个城市统一都把数量限制在一套住房，而且大多数城市还附加了需要连续缴纳社保或个税1到5年不等的条件。
　　
　　个别城市分面积段限购，大户型产品并不限购。譬如珠海、福州限购144平方米及以下住房，郑州、厦门限购180平方米及以下住房。福州暂停向拥有二套及以上商品住房的家庭销售城区范围内建筑面积144平方米及以下的商品住房。
　　
　　剑指资产泡沫和金融风险
　　
　　这轮暴风骤雨般的房地产调控密度，可谓史无前例，也与以往“一刀切”式的调控思路有很大的差别
　　
　　“横向来看，这些城市的调控措施，一方面强调保护自住需求，通过限购限贷等措施，重点打击投机需求，抑制投资需求；另一方面增加住房及用地供给，缓解供求矛盾，满足合理需求。同时，重拳整顿市场秩序。政府有关部门对物价、广告、开发、中介等加强了监管，保护消费者合法权益。”清华大学房地产研究所所长刘洪玉说。
　　
　　他认为，此轮调控不同城市的措施侧重点不同，政策力度上也有差异，体现了因地制宜、因城施策原则。此外，各地还充分运用市场机制，通过提高贷款首付比例、调节供求关系等市场手段来调控市场。
　　
　　“与以往历次房地产调控不同，此轮房地产调控是在货币较宽松且低利率的环境下进行的一次调控，其抑制资产泡沫和防控金融风险的特征明显。”陈晟对上证报记者说，在目前全球经济低迷阶段，利率整体处于历史低位，货币政策整体较为宽松，决定了必须坚持“一城一策”的原则，如果搞“一刀切”式的政策，对那些库存大的三、四线城市来说，显然会适得其反。
　　
　　回顾中国楼市调控史，记者发现，我国历史上处于降息预期下（低利率）的楼市调控并不多见。
　　
　　其中，1996年5月1日至1999年6月10日，市场迎来一次降息周期，央行连续7次降息，拉动内需，但因当时中国房改正处于起步阶段，住房商品化方兴未艾，因此当时基本谈不上对楼市调控有什么影响。
　　
　　此后的一轮降息，是在进入21世纪后，由于2008年爆发的次贷危机以及经济衰退，又一次降息潮来临。
　　
　　从2008年10月9日至2008年12月23日，央行连续降息4次，1年期存款利率从2007年12月21日的4.14%骤降至2.25%。连续降息以及4万亿投资刺激，导致原本处于调整阶段的楼市自2009年下半年后猛然反弹，并一路高涨，由此把“限购”绝招推上中国房地产调控舞台。
　　
　　2010年4月30日，北京出台“国十条”实施细则，率先规定“每户家庭只能新购一套商品房”。至当年9月29日，“国五条”出台后，累计有上海、广州、天津、南京、杭州等16个一、二线城市推出限购政策。而至2011年2月，仅仅半年多的时间，已有36城市提出限购，随后陆续仍有城市提出限购，最多时达到46个城市。
　　
　　高压调控下，部分区域楼市出现回调。直至2014年，部分区域楼市低迷。
　　
　　2014年6月26日，呼和浩特取消住房限购令；随后9月26日，苏州市取消限购。楼市低迷，限购令也逐渐松绑。
　　
　　限购令松绑前后，中国房地产市场已经开始出现分化迹象，中国房地产调控思路由此发生了重大变化。
　　
　　早在2014年初，针对2014年楼市政策会有哪些调整,记者在全国两会期间独家采访了时任全国政协委员、住建部部长姜伟新。他在回答记者提问时率先抛出“双向调控”的概念，即针对房地产市场的分化，采取“有保有压”的“双向”调控思路。由此，也可以隐隐约约看到当下“因城施策”调控思路的影子。
　　
　　可以说，限购，这个具有较强行政色彩的房地产市场调控政策，曾被视为抑制房价上涨的利器，也曾因其行政色彩而引发争议。但从后续市场实际运行效果来看，限购在一定程度上抑制了成交量，并进而抑制了房价的过快上涨。这也是此轮调控仍高悬“限购令”的主要原因。
　　
　　除了限购政策之外，面对今年这轮“杠杆上的楼市”，限贷政策也极为重要。
　　
　　“中国的居民杠杆率近年来增长非常快，从2005年的17.1%猛增到2015年的39.5%。”陈晟说。
　　
　　正因为此，市场人士认为，各地“限贷”会有利于降低楼市杠杆风险。
　　
　　集体行动背后的决策层“决心”
　　
　　“虽然看似一城一策，但如此密集出台，充分说明这一轮政策并非地方主动出击，而是决策层干预下的集体行动。”中原地产张大伟说
　　
　　事实上，在19 个城市出台政策前后，决策层抑制房价过快上涨的信号尽显。
　　
　　8日召开的国务院常务会议强调，要促进农业现代化与新型城镇化相辅相成，强化地方主体责任，因地因城施策，保障居民基本住房需求，努力实现住有所居，促进房地产市场平稳健康发展。
　　
　　而此前，住建部官方网站先后发布消息，包括“要求济南市严肃查处房地产开发企业违法违规销售行为”、“公布一批各地查处的违规失信房地产开发企业和中介机构名单”。
　　
　　近日在华盛顿出席会议的央行行长周小川也明确表示，“近期中国部分城市房价上涨较快。中国政府对此高度重视，积极采取措施促进房地产市场的健康发展。”
　　
　　“一系列一连串的动作已经说明，此轮调控势在必行，行之必胜。” 陈晟对上证报记者表示，面对部分一、二线城市的房价过快上涨，相关地方政府集体行动，已经让各方体会到“调控决心”。
　　
　　而且，据业内人士透露，针对楼市的督查组已经进驻部委和地方，将对调控不力、过高房价仍然遏制不住的地方，进行约谈及问责。
　　
　　分析人士指出，这一轮楼市火爆的根源是资金潮+资产荒+财富效应。所以说，调控不是目的，而如何让中国经济保持健康才是关键，即引导更多的资金进入实体经济。
　　
　　一些专家称，当前楼市分化态势明显。一方面，一、二线热点城市，特别是珠三角、长三角、京津冀地区部分城市，以及内地一些区域性中心城市房价上涨过快；另一方面，东北、西北、西南地区多数城市市场表现平稳，一些三、四线城市特别是县城库存压力仍然较大。
　　
　　为此，中山大学南方学院房地产系系主任廖俊平建议，房地产调控必须实行分类指导，因城施策。热点城市的调控重点应当是控房价、防风险、防泡沫，三、四线城市和县城的重点依然是去库存。
　　
　　专家预计，房价已经明显上涨的一、二线城市周围辐射区和房价可能上涨的城市，会在10月份跟风出台一些政策。
　　
　　而三、四线城市和县城的重点依然是去库存。“从今年初以来，全国去库存的情况还是有进展的，我们希望在热点城市调控之下，部分资金流向三四线城市去。”陈晟说。
　　
　　当然，“此轮房地产调控是在货币较宽松且低利率的环境下进行的一次调控，其抑制资产泡沫和防控金融风险的特征明显，更为深化改革破冰赢得时间。”他说。
　　
　　受实体经济利润率下滑、人民币贬值预期等因素影响，近期一些投机投资性资金大量涌入房地产市场。专家建议，金融机构应对流入房地产市场的资金加大监管，防控楼市风险和泡沫。
　　
　　此前，中国人民银行研究局的王琰曾撰文分析房企低成本集中发债的风险。
　　
　　“据统计，今年上半年 1547家上市房企平均资产负债率为 76.4%，其中 32 家企业负债率已突破80%。而受宏观经济形势及调控政策影响，近年来地产行业整体增速换挡、内部结构重构，房企盈利状况和偿债能力下降、信用基本面持续弱化，此时低成本集中发债可能导致未来集中违约。”王琰说。
　　
　　另外，还有专家指出，目前参与房地产开发的除了开发企业自有资金外，还有银行、债券、证券、理财产品、信托计划、资管计划、保险等资金通过参与竞拍土地、项目开发等多种渠道流入，再加上购买端的个人住房贷款、各种消费贷款以及其他融资变相为购房资金等，甚至一些投资机构包括一些新三板上市公司融来的资金，也直接或间接进入了房地产市场。金融部门应当加大这方面的监管，引导更多的资金进入其他实体经济。
　　
　　调控风急
　　
　　楼市降温初现
　　
　　密集调控直接影响了购房者的预期。各地官网的新房销售数据显示，除杭州、苏州等个别城市逆势上涨外，大多数城市新房成交量环比出现了40%左右的下跌，其中，“楼市四小龙”中有3个城市呈现断崖式下跌。
　　
　　多城连锁反应 成交量下跌
　　
　　南京10月1日的认购量还高达498套，但10月5日晚出台升级版“双限”政策后，10月6日和10月7日的认购量就急跌至29套和33套。据统计，10月1日至10月9日，南京共认购商品住房1445套，成交1601套，创五年来同期的最低值，而这一认购数据，甚至连去年的一半都不到。
　　
　　厦门的楼市同样是一片冷清。10月1日至10月7日，厦门一手房成交量仅为143套，同比下跌65.38%。一手住宅成交32套，同比下跌88.89%，日均成交不足5套，创下近6年来最低值，10月3日那天甚至出现“零成交”。而9月份，厦门共计成交一手住宅673套，比今年8月的817套减少了144套。至此，厦门一手住宅成交量已连续5个月下滑，并且有一周不如一周之势。厦门网上房地产最新数据显示，10月8日，一手房网签数仅为90套。
　　
　　北京的新房成交量也在急速下跌。10月1日至10月7日，北京新房（不含保障房与自住房）累计成交1154套，日均成交量仅165套，相比中秋小长假的日均成交套数减少了161套，相比9月的日均成交量减少了320套。而在这1154套中，商住占比高达88%，纯新建住宅仅签约143套。10月8日，新房网上签约量继续处于低位，为183套。
　　
　　深圳楼市在加码“双限”之后，单日成交量最低降至个位数。10月1日，深圳楼市成交数据还在246套，10月2日降至12套，到10月3日，成交套数仅8套。而10月4日新政发布当天，网签成交飙升到180套，10月5日为103套，10月6日、10月7日又回落至两位数。
　　
　　济南新房的成交量则是“从高空跌到谷底”。10月2日最高1765套，当晚“限购限贷”政策出台，10月3日开始网签量就大幅缩减，呈跳崖式下跌，到10月7日成交量仅为230套。
　　
　　“日光盘”匿迹 抢购客缩量
　　
　　南京楼市调控不断升级，投资型购房需求大幅下滑，新房火热程度快速降温，此前逢开盘必日光的现象自“双限”之后尚未再现。
　　
　　江宁区是目前南京楼市里楼盘最多的区域，新盘也占了很大的份额。新政后的江宁，客户量总体减少约五成，在上坊片区的东城金茂悦，一位置业顾问告诉记者，“客户量少了近六成，但由于加推数量只有135套，所以还是较快卖完了。”
　　
　　作为南京南站的主力楼盘，绿地玉晖和旭辉铂悦秦淮等几个楼盘的客户量也急速减少。一些项目已经把之前所有定存客户的钱退掉了，置业顾问说道：“流失客户大概在三成左右，主要为投资客。”
　　
　　江北新区是南京市新热点，也是很多投资客争相抢占的地方。但在新政之后，很多楼盘的客户量减少五成。一大型房企的置业顾问告诉记者，“项目由原先四五人抢一套房，目前只要是符合购买政策的，基本都可以买到房了，客户量直接就减少一半。”
　　
　　和其他板块的降温相比，南京河西南板块却受影响不大，一些楼盘依旧被疯抢。10月9日，记者先后来到老盘正荣润峯和纯新盘金地中心风华，发现购房客依旧络绎不绝。正荣润峯置业顾问告诉记者，登记购房的人虽然比以前少很多，但一套房估计还有三四个人抢。金地中心风华置业顾问告诉记者，在“双限”之后，有1000多组退出，但目前仍有1000多组的排号。
　　
　　新房二手房价格齐落
　　
　　一般来说，每有调控政策施行，总是量先于价产生变化，但苏州是价“跌”在先，量跌在后。
　　
　　苏州市住建局网站上的“苏州市区商品住房成交均价走势图”显示，新政出台前的10月1日和2日，房价冲至2.2万元/平方米左右的高点，但10月3日政策出台当天房价就回落到1.9万元/平方米左右，到10月6日，房价“跌”至1.3万元/平方米左右。而国庆假日期间，苏州商品房成交3025套，同比上升了128.65%。
　　
　　业内人士告诉记者，苏州的“双限”执行得非常严格，不仅将外地购房人“挤出”，也影响了高端楼盘的销售。而价位适中的楼盘成为当地自住者的首选，这在一定程度上拉低了苏州市新房的销售均价。9月份，苏州新房成交6000套，环比增长14.28%；而新房成交均价为19410元/平方米，环比下降3.06%。
　　
　　不过，苏州这种价跌的情况没能继续。10月8日和10月9日，又反弹至每平方米1.6万元左右。而新房成交量却出现回落。10月8日住宅成交124套，比前一日成交减少217套，降幅为63.64%，成交面积12988.02平方米，比前一日交易减少27750.32平方米，降幅68.12%。10月9日，住宅成交套数大跌至93套，成交面积跌至9444.99平方米。
　　
　　强力监管之下，南京河西备受追捧的仁恒江湾城四期近期将推最后两幢楼，其房价仍将参照此前划定的4.5万元单价“红线”制定，比该楼盘二手房单价低出2万多元，购房门槛降至900万元起。河西南曾炙手可热的学区房楼盘佳兆业城市广场，将于本月加推房源，售价也将参照之前划定的3.5万元限价“红线”来定，比该楼盘目前二手房单价低出约1万元。
　　
　　新房价格涨不上去，加之“双限”高悬，高档小区的二手房价格也有望应声而落。南京麒麟板块的部分二手房价格从每平方米2.5万元降到2.2万元，总价下调5万元至8万元的比比皆是。据房产中介分析，主要是业主担心房价下跌，想尽快出手去投资别处。
　　
　　随着调控政策陆续落实，更多的购房者、投资客会陷入观望当中，暂时不会入市，而一些对后市不乐观的抢跑楼盘或会降价出货，一些利用杠杆炒房的投资客已开始着急出手。
　　
　　业内人士表示，“银十”肯定不再火爆，楼市已明显降温，并趋于理性。新房和二手房的交易量一旦萎缩，或将挤出部分区域、楼盘的价格水分。“双限”的真实效果如何，还有待时间进一步检验。

返回网站首页>>