深圳限购因地价涨得太凶 地产业新一轮洗牌

　　今年国庆期间以及节后，各地出台了房地产调控政策。一方面强调保护自住需求，通过限购限贷等措施，重点打击投机需求，抑制投资需求；另一方面增加住房及用地供给，缓解供求矛盾，满足合理需求。
　　
　　在限购令密集发布之后，房价再次反弹的可能性正变得日趋微弱。2011年，全国第一次限购政策发布后，楼市的往事还历历在目。
　　
　　与此前一轮楼市调控政策一步到位、全国一刀切不同，本次调控呈现出一城一策、连续加码等新特点。那么，对苏州、深圳等地，连续加码调控政策力度，这其中原因何在？
　　
　　今年国庆节期间出台限购政策的20多个城市中，至少有3个今年初或年中已开始实施限购。它们分别是深圳、苏州和南京。其中，南京的限购政策是在9月26日颁布实施的，为何仅仅过了10天时间，限购力度就要进一步加大？
　　
　　“因为之前的调控效果不够好，房价地价仍然上涨，地方政府必须表明加码调控限制房价、地价上涨的态度。”易居(中国)企业集团首席执行官丁祖昱这样认为。
　　
　　新城控股高级副总裁欧阳捷也认为，主要是地方政府前期的政策相对温柔，这次是全国统一部署，政策力度自然要加码。
　　
　　飙升的地价影响了调控效果
　　
　　根据10月1日公布的9月百城房价，深圳9月的样本平均价格已经达到55001元/平方米，较去年同期上涨41.88%。很难想象，这个城市今年3月刚刚颁布过史上最严厉的楼市调控政策。
　　
　　3月25日深夜，深圳市人民政府办公厅在其官网上发布《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》。通过限贷、升级限购，严禁互联网金融企业、小额贷款公司等金融机构从事首付贷、众筹购房、过桥贷等金融杠杆配资业务等方式，限制房价的快速上涨。
　　
　　但这些措施，显然并没有能够抑制飙升的房价，和3月相比，深圳的百城房价样本平均价格已经由48963元/平方米涨到9月份的55001元/平方米，上涨幅度达到12%。
　　
　　事实上，深圳在今年3月已经出现了房价向下调整的苗头。根据国家统计局数据，深圳4月新房价格涨幅收窄，二手房价更是出现回落，环比下跌0.4%。
　　
　　深圳市规划和国土资源委员会公布的统计数据也显示，4月份，深圳一手住宅价格49876元/平方米，较3月跌了113元/平方米；成交下跌，仅有2340套，环比跌幅47.5%，也是深圳这一轮上涨以来的首次下跌。
　　
　　当时深圳有部分专家认为，经过近一年的房价快速上涨，深圳楼市将进入调整期，房价本就已经有了下行压力。
　　
　　为何几个月之后，市场预期却发生了巨大变化。深圳市规划和国土资源委员会数据显示，深圳新房成交2618套，环比增加13.2%，同比减少35.5%；成交均价为61600元/平方米。土地价格的飙升，也许可以为这一波深圳房价在短期内的迅速回调找到原因。
　　
　　6月2日，电建地产和广州方荣最终以82.9亿元拍得龙华上塘的一宗商住地A816-0060地块，楼面地价5.6万元/平方米，（除去幼儿园可售面积13.7万平方米，楼面价6万元/平方米）。有业内人士预测，要卖到8.5万~9万元/平方米才能赚钱。
　　
　　一周之后，龙光地产以楼面价每平方米27623元，总价140.6亿元夺得光明商住地，成为深圳新的“总价地王”。
　　
　　深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉接受媒体采访时曾表示，“6月深圳两宗地块价格非常夸张，一个创造了全国总价地王，一个创造了单价地王，这对深圳楼市影响很大。‘3·25新政’过后，深圳楼市处于调整态势，6月市场反弹一度比较明显，很大程度是因为‘地王’影响。”
　　
　　8月底，招商蛇口和华侨城联合体以310亿元总价拍得深圳新会展中心(一期)配套商业用地，新全国总价“地王”诞生。深圳市规划和国土资源委员会数据显示，此后一周（8.29~9.04）新房成交均价曾达到70025元/平方米，环比上涨54.5%。
　　
　　限购令密集公布：房价见顶时
　　
　　有迹象表明，在限购令密集发布之后，房价再次反弹的可能性正变得日趋微弱。
　　
　　翻看国家统计局公布的《2011年2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》（也即限购令密集发布的那个月份），与1月份相比，2月份环比价格下降的城市个数增加了5个，价格上涨的城市个数减少了4个。
　　
　　在新房市场，当月环比涨幅超过1.0%的城市有7个，比1月份减少12个；环比价格涨幅比1月份缩小的城市有44个。与上一年同月相比，70个大中城市中，与1月份相比，2月份环比价格下降的城市个数增加5个，价格上涨的城市个数减少4个。2月份环比涨幅超过1%的城市有7个，比1月份减少12个。与上一年同月相比，70个大中城市中，同比价格下降的有1个城市，同比涨幅回落的有31个城市。
　　
　　在二手房市场，环比价格下降的有4个城市，持平的有16个城市。与1月份相比，环比价格持平和下降的城市个数增加了10个，价格上涨的城市个数减少了10个。与上一年同月相比，70个大中城市中，同比价格下降的有3个城市，涨幅回落的有22个城市。
　　
　　而在一年之后，多数城市都出现了房价下跌。70个大中城市中，当时价格同比下降的城市有27个，比1月份增加了12个。2月份，同比涨幅比1月份回落的城市有32个，涨幅均未超过2.7%。
　　
　　根据《2012年2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》，当时70个大中城市中，价格下降的城市有45个，持平的城市有21个，上涨的城市有4个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.1%。
　　
　　二手房价格也出现了大幅回落，70个大中城市中，价格下降的城市有45个，持平的城市有14个，上涨的城市有11个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.4%。
　　
　　与上一年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有44个，比1月份增加了7个。2月份，同比涨幅比1月份回落的城市有23个，涨幅均未超过3.3%。
　　
　　地产业新一轮洗牌
　　
　　国家统计局的数据显示，上一轮限购令之后，整个房地产行业进行了一轮大的洗牌。无论是国资企业，还是外资企业，在这一轮洗牌中，都减少了规模，只有民营企业在这一轮调控中，实现逆势快速增长。
　　
　　其中，最明显的莫过于国资地产企业的大规模退出。2011年，国有房企总数达3427家，占地产行业企业总数量的3.88%。3年过后，这类企业总数就只有1476家，占行业比例不到1.57%。
　　
　　同样，外资房企数量也在那几年减少，由2011年的2052家，下滑至2014年的1565家。
　　
　　但行业企业总数量，在这几年仍在增长。2011年全国的房地产开发企业总量是88419家，3年后的2014年达到了94197家。
　　
　　开发资金由2011年的72944.04亿元，3年间升至121991.48亿元，市场整体销售规模在3年间由原来的5.8万亿元，上升至7.6万亿元。
　　
　　所有房地产开发企业所有者权益由2011年的不足7万亿元，扩增至3年后的11.47万亿元。
　　
　　新扩展的市场份额和规模，很大程度被市场化的民营房企占领。而从今年的趋势看，房地产行业的洗牌会继续。

 

 

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