新一轮房地产调控楼市

　　在刚刚过去的“十一”长假期间，中国房地产市场迎来新一轮调控。9月30日至10月8日，北京、广州、深圳、苏州、合肥等21个城市9天内先后出台楼市调控政策。截至目前，国内限购城市重新扩围至22个，涵盖了一、二、三线城市。
　　
　　得益于去年以来的去库存政策，房地产市场今年回暖明显。总体而言，本轮楼市去库存取得一定效果，截至8月末，全国商品房待售面积减少至7.09亿平方米，且降幅进一步扩大；特别是住宅去化效果明显，8月商品住宅待售面积同比已由正转负，降低0.70%。但从具体城市看，库存去化主要集中于一二线城市，三四线城市的库存高企问题和去库存压力依然较为严峻。
　　
　　同时，随着热点城市库存减少，房地产销售市场整体放缓，1－8月，商品房销售面积同比增速由4月的36.50%回落至25.50%，销售额增速则从44.07%回落至38.70%。更关键的是，供需失衡使热点城市的房价飙涨，8月份，70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别达64个和57个，分别比7月增加13个和6个；9月百城价格指数同比加速增长，增速扩大1.53个百分点。
　　
　　在此背景下，多地在国庆期间重启限购、限贷等政策，彰显了决策层抑制房地产价格过快上涨，进一步抑制资产泡沫、防范金融风险的意图和决心，亦体现了“因城施策”的调控思路。可以预见，随着政策的落地，过热的房地产市场短期将迅速降温。从小周期来看，本轮房地产行业的快速上行周期将接近尾声，热点城市的楼市将更多呈现“量缩价平”的局面。同时，热点城市限购带来的挤出效应，或促使资金转向前期成交不活跃的中西部二线城市，以及维持“去库存”宽松政策的三四线城市，将有助于这些城市实现去库存的目标。事实上，相关数据显示，国庆节期间，虽然热点城市成交遇冷，但三线城市销售面积依然保持20%以上增速。
　　
　　然而，前几轮的楼市调控经验表明，短期抑制需求的措施难以真正实现遏制房价过快上涨的目标。更值得关注的是，在本轮楼市快速上行周期中，“经济差、货币多”的尴尬局面在一定程度提升了房地产的金融属性，不仅一线城市楼市火爆，前期政策相对宽松的二线城市房价涨幅更是凶猛，显示投资、投机需求较为旺盛。目前来看，国内“资产配置荒”的局面仍将持续，流动性充沛将继续支撑房地产需求，调控政策的效果尚需观察。
　　
　　近日在华盛顿举行的今年第四次G20财长和(港股95.80 -2.24%)央行行长会议期间，央行行长周小川罕见表态称，近期中国部分城市房价上涨较快，中国政府对此高度重视，积极采取措施促进房地产市场的健康发展。显见，决策层已经充分认识到这一问题，并会积极采取行动。以上海出台的“沪六条”为例，其从土地供应、资金监管、加强管理等六个方面对上海房地产市场进行进一步调控，其中明确提出“银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等不得用于缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款”、“制定存量住房交易资金监管办法，全面实行二手存量住房交易资金监管。规范房地产企业经营行为，严禁从事首付贷、过桥贷、违规房抵贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务”等措施，以遏制房地产交易各方通过各类违规途径“加杠杆”，降低房地产市场的金融属性。

 

 

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