为何地产大佬集中看好A股 万达和恒大下的什么棋？

　　虽然两家公司都表示他们的动机来自于内地更高的估值，但分析师认为这两笔交易成功的可能性截然不同。摩根大通的Cusson Leung指出，虽然恒大表示这笔交易有助于其进入A股市场，但私有化和在内地重新上市的“可行性”并不高。

　　恒大面临的障碍要比万达商业多得多

　　Cusson Leung周一在研究报告中表示，恒大面临的障碍要比万达商业多得多。他的观点与花旗集团房地产分析师Oscar Choi如出一辙。在恒大地产宣布收购嘉凯城股份前，Choi在一份研究报告中表示，在香港退市然后到内地重新上市可能会面临诸多障碍，需要付出过高的资金和时间成本。

　　Choi表示，恒大解除离岸结构，将资产转移到中国内地以便注入到嘉凯城的上市A股中，这种做法可能会给恒大造成巨大的税务负担。恒大面临的障碍包括转移其所持其他香港上市公司的所有权。恒大持有恒大健康产业集团有限公司75%的股权以及互联网服务提供商恒腾网络的多数股权。

　　另一方面，王健林对于将万达商业私有化并重新在内地上市抱有十足的信心，他甚至向投资者提出，如果他们能帮助他买下他和其他内地投资人尚未持有的14.41%的H股，他就会向他们提供有保证的回报率。

　　负债成为他们必须考虑的问题

　　王健林承诺，如果到2018年8月31日，或者从香港退市两年后，万达商业未能在内地证交所上市，那么万达集团将会回购股份，回购价格将保证为国内投资者提供12%的年回报率，海外投资者则是10%。为了支持其观点，万达表示，一些在中国内地上市的房地产公司的估值比在香港上市的同类股票高出两倍还多。

　　彭博汇总的数据显示，恒大已经成为198支中国上市房地产公司中负债最重的公司。跟踪股价表现、负债和现金流等指标的彭博违约风险模型显示，恒大未来12个月发生违约的可能性已从一年前的1%上升至6.2%。恒大负责投资者关系的Jimmy Fong上周四表示，房地产市场回暖已改善公司的流动性，公司有能力偿还短期债务。

　　为何觊觎A股市场？估值比香港多三倍！

　　事实上，企业偏向在内地上市的理由显而易见，用一组数据就能说明：

　　万达表示，中国内地挂牌的一些地产公司，它们的估值水平是香港上市可比地产公司的三倍还要多。

　　花旗银行亚太区地产业研究主管蔡金强表示，今明两年以内房股、新兴科技及医药股为主的中国概念股返回A股上市是大势所趋，由于中概股被海外投资者长期看淡，在港股的估值又与大股东心水价有偏差，股价长期低迷，但内地去年11月重新放水、资产持续升值，游资入市导致相同资产在内地及海外投资者眼中有天渊之别。估值偏低股份找到出路，只要内地继续放水，回归A股的诱因便一直存在。

　　还有分析人士指出，港股海外投资者居多，而中资企业客户主要集中在内地，回归A股有助于提高这些公司在内地的知名度。

　　债券研究机构Credit Sights则表示，恒大地产可能已变得“太大而不能倒”，而且国有银行会无条件支持该公司。若在内地上市，恒大地产或许会通过另一个渠道而变得更加强大。

　　看上去很美？

　　在外媒上周三（4月20日）曝出王健林寻求将万达商业地产私有化前不久，万达集团曾在3月30日表示，它正考虑为万达商业地产拿出每股48港元，甚至更高的出价，这一消息刺激该股跳涨了21%。去年7月份，万达商业地产曾公布过一份在A股上市的计划。

　　Jefferies & Co．的分析师Venant Chiang表示，中国的地产公司可能是在通过战术性地放风私有化来拉高它们的股价。毕竟，转换上市地点并不容易，而且对企业来说保持香港上市地位还是有很多好处的。

　　不仅如此，两地估值差异可能也没有万达的分析所形容的那样言之凿凿。

　　中国内地上市地产股的平均预期市盈率为29倍，万达所说的这一估值水平是基于四家公司基础上的，而且这四家公司业务范围包括自贸区和开发区管理，而万达商业地产是一家地产开发商以及购物中心运营商。如果从一个更大范围的18家内地上市地产股名单来看的话，这一名单万达也提到了，那么平均估值就降到了13.8倍。

　　此外，A股和H股的估值差异也在不断缩小。恒生中国AH股溢价指数已经从去年7月份149.03的高点回落到了132.34，年内迄今的跌幅达到5.3%。而且，在2013年和2014年的大部分时间，H股的平均股价都高于相应A股的股价。

　　尽管花旗集团表示，私有化可能对恒大是个利好，但花旗同时还提到了不少挑战，由于注册地在开曼群岛、公司架构复杂以及多种税务影响，恒大地产要想从香港转向内地上市可能会面临很大阻力。

 

 

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