邹亨瑞：去库存压力致房企转向海外投资

　　中国楼市正面临痛苦的“去库存”阶段，国内房地产开发投资增速持续回落。亨瑞集团董事会主席邹亨瑞接受新浪财经专访时表示，国内中小型房地产企业正经历大规模洗牌，多数房企在国内面临巨大的转型压力，转而去海外寻找新的投资方式，以期资产增值。

　　“大多数国内房地产企业在国内面临非常大的压力，不敢在国内投资。”邹亨瑞在由亨瑞集团执行主办的“第二届地产全球化暨海外投资高峰论坛”上向新浪财经分析称，近几年房企海外投资之所以如此火爆，不仅与国内房地产市场衰退有关，人民币继续贬值的预期依然存在，而多数房企对海外楼市的预期则较为乐观。

　　以美国为例，邹亨瑞根据他所接触的客户群发现，国内房企普遍预计未来五六年美国房地产将继续保持增长，且总体海外投资金额较为稳定。

　　“国内房企对海外房产投资的预期回报是10%至15%左右，项目运作正常的话，便能达到这个预期。”邹亨瑞说道。

　　海外房产投资预期可观，国内房产投资却是“愁云惨淡”。根据国家统计局数据，前10个月，全国房地产开发投资7.88万亿元，同比名义增长2.0%，增速比1-9月份回落0.6个百分点，创历史新低。而在2013年，全国房地产开发投资基本保持在20%左右的速度。

　　房产投资增速下滑与房地产库存持续高位直接相关，国家主席习近平首次提出“要化解房地产库存”，作出房地产去库存的表态。根据国家统计局公布的数据，截至10月底，全国商品房待售面积6.86亿平方米，比9月末增加2122万平方米，再创历史新高。其中，住宅待售面积增加1180万平方米，办公楼待售面积增加56万平方米，商业营业用房待售面积增加709万平方米。

　　相比较，截至2013年9月末，全国商品房待售面积4.46亿平方米，也就是说，两年以来，全国商品房待售面积增加了2.4亿平方米，上涨了54%，按照单套60平方米计算，增加了400万套住房。

　　面对巨大的去库存压力，越来越多的中国房企选择“出海”寻求转机。邹亨瑞透露，中国房企规模投资金额相距悬殊。“中小房企为了慎重起见，在美国完全做小项目，大概1000万左右，而大的房企有的投入10亿到20亿。”

　　而在具体海外经营过程中，邹亨瑞建议，若要要将业务做大，房企应避免“单打独斗”，最好和当地的房地产公司合作，边学习边开发，积累经验再独立做，否则风险会很大。而选择并购或入股海外运营服务机构也将成为主流，房企学习海外房产运营管理经验后可引入中国，并将反哺国内经营，成为新的业务增长点。

　　“中国房地产接下来有个大方向，是做出租式公寓、商住公寓，比例会增加，海外经验团队管理流程都很成熟，先学习他们的经验后再引进来。”邹亨瑞说道。

　　而房企进军海外同样面临诸多风险，前期需要详细的敬业调查和市场调研。“十个项目里面能挑出一个像样的项目就不错了，并不是说遍地都是黄金，照样充满了风险和考验。”邹亨瑞认为，中国的房地产企业缺乏前期投资意识，“舍不得花这个前期的钱，往往省了小钱，吃了大亏。”

　　公开信息显示，亨瑞集团成立于1992年，公司业务涉及“移民留学、北美地产开发、基金投资、北美置业”等多个领域，已累积上万名高净值核心客户，已募集并投资超过5000万美元。邹亨瑞透露，未来3年内将使亨瑞海外美元基金规模达到15亿美元。

　　邹亨瑞表示，亨瑞集团为中国房企和金融机构设计了“低成本EB-5融资+移民+预售”海外地产金融模式是，与国内大型“出海”房企绿地集团、万达集团等达成战略合作。本届高峰论坛可为出海企业提供高达50多亿美元的低成本海外资金配套，带动近200亿美元的商业项目。

 

 

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