鲁能被指在地产领域志大才疏：开发缓慢经营不善

　　五年两次注资上市公司失败后，以玩足球闻名的山东鲁能集团谋划已久的地产业务重组几近搁浅。

　　7月中旬，鲁能集团地产业务上市跳板广宇发展公布的2015半年报显示，在过去5年间，他们实际上只接过鲁能众多地产项目中的4个，上市公司利润也遭到“腰斩”，与上年同期相比缩减50.75%。

　　看上去心灰意冷的鲁能正从广宇发展撤人。梁中基、周悦辞去了董事职务，宋英杰辞去副总经理职务，陈明磊则辞去监事职务。

　　此4人都曾在山东鲁能集团任职。其中梁中基曾担任鲁能集团发展策划部主任、重庆鲁能开发(集团)有限公司总经理，周悦刚担任鲁能集团有限公司财务资产部副主任。广宇发展现任董秘韩玉卫，在2009年之前也曾是鲁能控股金融管理部负责人。

　　鲁能集团一直想把广宇发展打造成为其地产业务的上市平台。广宇发展的前身是天津立达国际商场股份有限公司，在获得股份制改革试点后于1993年底登陆A股，2009年底广宇发展的两大股东天津南开生物化工有限公司、山东鲁能恒源置业有限公司分别与鲁能集团签订了国有股权无偿划转协议。这次股权划转之后，鲁能集团成为了这家上市公司的控股股东。

　　但5年来，鲁能集团借这家上市公司重组地产业务之路非常坎坷。2009年12月，广宇发展启动重组计划，拟以9.88元/股向鲁能集团定向增发股份，购买鲁能旗下包括海南鲁能广大置业、海南英大等7家房地产公司股权。但彼时因为受制于房地产行业政策调控，房企并购重组一直处于暂停状态。直到2011年6月，广宇发展公告资产重组无实质性进展，鲁能集团的第一次重组计划宣告终结。

　　首战失败，但鲁能并未死心。他们在2013年11月启动了更大的计划。这次广宇发展拟向大股东鲁能集团及其子公司发行股份，收购鲁能集团旗下近125亿元的资产。这个数额庞大的资产包，囊括了鲁能集团在重庆、宜宾、济南、海口、三亚等多地项目或分公司的股权。除购买资产外，广宇发展还发布了非公开募资方案，募集总额不超过41.61亿用于房地产开发建设以及补充上市公司流动资金。

　　这次重组方案鲁能拟为广宇发展注入9个二级开发、2个一级开发项目。其中二级开发项目累计建筑面积达1232.74万平方米，对应权益可售面积407.79万平方米。拟注入标的资产账面价值为53.51亿元，预估值124.84亿元，增值率133.3%。

　　但公布重组预案后，广宇发展股价曾连续多日出现大幅下跌，这在当时被不少市场人士解读为“投资者对其重组信心不足”。

　　该计划最终因“信披”问题被证监会[微博]否决。今年4月份，证监会罕见地否决了这套方案，理由是“重组申请所提及实际控制人是否发生变更的信息披露与证监会‘73号文’相关规定不符”。在当时证监会发布的公告中，并购重组委对“广宇发展重组”的同意票不足3票。

　　国企出身的鲁能因信披问题被否让人意外。证监会指出实际控制人变更问题，广宇发展及鲁能并未给出细节。

　　有分析人士认为，广宇发展的这次重组被否并非仅仅因为信披问题，其注入资产或许有高估之嫌，更像是溢价收购大股东旗下的欠佳资产。

　　鲁能集团自1993年开始，就在全国各地进行地产开发，尤其在海南拥有大量的土地储备。经过一系列调整，其做大地产业务的冲动越发明晰。资料显示，鲁能旗下的地产业务主要由鲁能置业和鲁能恒源置业公司运作，项目遍布全国。

　　以此次收购中的海南三亚湾为例，该公司成立于2003年，旗下拥有鲁能三亚湾、鲁能山海天、鲁能红塘湾3个项目总占地面积143.62万平方米。而在广宇发布第二次重组计划之前，2011年，海南三亚湾的净利润曾出现0.38亿元亏损。

　　除此之外，同样的情况也出现在顺义新城、鼎荣茂华及海南英大等公司，这三家公司业绩也分别在2011、2012年出现不同程度的亏损。

　　根据《关于修改上市公司重大资产重组与配套融资相关规定的决定》，上市公司购买的资产对应的经营实体持续经营时间应当在3年以上，最近两个会计年度净利润均为正数且累计超过人民币2000万元。广宇发展要购买的资产并不符合这项规定。

　　界面新闻记者曾联系广宇发展及鲁能相关人士希望对此置评，但未收到回应。对于二次重组失利，有业内人士认为，鲁能在近年来经历频繁业务结构调整后，自身地产业务发展缓慢，是广宇发展多次大规模重组受困的根本原因。

　　从2008年开始，鲁能集团频频进行业务结构与产业调整。在2011年成为国家电网[微博]子公司之后，背靠大树的鲁能集团获得国家电网在资金及业务方面的大力支持。2011年2月，国资委[微博]以“鲁能集团在被国家电网收购之前就已从事房地产业务且规模很大”为由，特批鲁能集团和其他4家企业从事房地产业务。鲁能坐拥了“国家电网唯一房地产业务平台”的巨大优势。

　　此后鲁能集团开始进一步剥离和重组。据中诚信国际近期发布的《鲁能集团有限公司2015年度跟踪评级报告》显示，鲁能集团曾在2014年对其子公司都城伟业集团有限公司增资140亿元，并将其投资持有的27家企业股权及在建项目四惠桥划转至该公司旗下。随后在2014年8月，都城伟业被整体划归至国家电网旗下。按照国家电网的规划，鲁能集团未来将成为其住宅地产业务的经营主体，不再涉及商业地产和清洁能源业务。

　　虽然背靠国家电网，也完成了资产重构，但鲁能房地产业务发展却一直不温不火。在上述报告中，鲁能集团2014年房地产业务收入为84.47亿元，与2013年相比仅有0.13%的提升，而到2015年1-3月，该公司房地产业务收入为16.46亿元，与去年同期相比出现3.6%的下滑。在中国房地产企业销售榜中，鲁能集团早已排在百名开外。

　　与此同时，鲁能也一直被“囤地”质疑缠身。且不说其海南诸多土地囤地十几年，其曾于2012年通过上海电力协调，以底价拿下一处位于黄浦江沿岸的双料地王，但耗时两年仍未开工。另据界面新闻记者此前采访调查，鲁能集团于2012年底拿下的天津天塔道地王也曾延迟开工，尽管该项目在2014年修改规划方案后正式开工建设，但作为天津市重点规划地块之一，其早已超出了原土地出让公告中规定的项目部分业态竣工日期。

　　一方面是开发缓慢、经营不善，另一方面却是手握大量土地，鲁能集团在地产领域可谓“志大才疏”。2014年鲁能集团新购置土地面积86.5万平方米，土地购置支出合计约135亿元，截至2015年3月末，鲁能已确权待开发土地面积约为1.28万亩。

　　鲁能集团曾把解决问题的希望寄托于借壳上市和结构重组。在2013年第二次尝试地产业务重组上市时，韩玉卫曾在接受媒体采访时表示，鲁能集团会有筛选地把比较好的地产资产注入上市公司，而未来鲁能集团地产板块将借此形成两个路径，房地产开发业务注入到广宇发展的上市公司平台，持有型物业则由集团自持。但连续的失败无疑给鲁能集团蒙上一层阴影。如今对他们来说，提高经营效益，加速去化，盘活土地存量，才是最需要加把劲的事情。

 

 

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