全国楼市供需失衡局面已经显现 库存“压力山大”

　　2014年上半年，中国房地产市场呈现出商品房库存高企、房价下行趋势渐显、购房者观望情绪加重等态势，楼市预期和博弈优势已悄然生变。国家统计局最新发布的“2014年1-6月份全国房地产开发和销售情况”显示，全国楼市呈量价增速双降的局面。在中国楼市进入下半场之际，新建商品住宅库存再创历史新高，加上市场成交继续低迷，楼市供需失衡的局面已经显现。

　　量价齐跌

　　1-6月份，全国商品住宅销售面积42487万平方米，同比下降7.8%，相与去年全年下滑25.3个百分点；住宅销售额25632亿元，同比下降9.2%，降幅与去年全年相比，下滑35.8个百分点。世茂集团副总裁蔡雪梅表示，在2013年之前，房地产市场都是高歌猛进的；从今年3月份起，市场就变了，发生了一个“非常快速”的跌落，目前市场仍处于下行通道。“2013年8月之后，基本上政策因素对市场的影响效果就不显著了，这是市场自发的调节过程。现在是供求结构发生了根本性的转变，由量变到质变。”

　　住建部政策研究中心主任秦虹指出，今年上半年全国商品房的销售面积之所以出现负增长，主要原因有三：一是去年同期的商品房销量基数较高。“自住性需求是常数，去年卖多了，今年就卖的少。从销售总量来看，仍然是一个不低的数字。”二是近期楼市“崩盘”论、房价将“断崖式暴跌”等不对称信息让购房者的观望情绪日益加重。第三，信贷约束影响了购房行为的实现。今年以来，个人住房抵押贷款的收紧，使得购房者置业成本提高。一方面购买首套房不仅没有优惠利率，反而要在基准利率基础上上浮；另一方面，房贷额度紧张影响了刚需的置业需求。“现在市场需求主体是刚需自住型，如果没有贷款支持，他们几乎不可能买得起房子。因此，对房地产市场影响最大的还是货币政策和货币环境。”

　　在信贷收紧、资金压力、自住房供应等多方因素的冲击下，市场供需双方的预判转向，购房者观望情绪增多，而房企“让利跑量”心理渐占上风。在北京市大兴区的热盘保利熙悦春天，3月份开盘时500套房源超三千人抢购但4月中旬开盘的二期，即便单价下降500元，仍然卖得不好。记者发现，一些房企再现“全民营销”，“凡推销成功人人都可提成”；个别房企高管微信群中发促销信息，“零首付”也“重出江湖”。

　　记者调查中发现，今年前5个月，20家标杆房企的销售额不足去年全年的3成。6月以来，房企降价促销的力度明显加大，这也带动了二手房价格继续下行。由于多数买家看淡市场，二手房议价尺度明显增大。

　　库存“压力山大”

　　截至6月底，上海易居房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为26218万平方米，环比增长2.8%，同比增长22.9%。35个城市中，有29个城市库存出现了同比增长现象。6月份，35个城市新建商品住宅存销比为18.1，这也意味着市场需要用18.1个月的时间才能消化完这些库存。

　　而在5月份，该存销比数值为16.4个月。其中，温州以45.1的存销比居于首位，宁波以31.4的存销比排行第二。半年业绩考核下，部分房企的打折促销力度加大，但很多购房者依然不买账，导致库存去化压力变大。存销比保持了震荡上行态势。上海易居房地产研究院研究员严跃进认为，6月份库存去化周期超过18个月，表明去化压力空前大，这将压制房价，预期未来几个月多数城市房价将面临下跌压力。野村证券中国房地产行业研究主管高剑锋亦表示，第三季度或将有更多开发商降价去库存，最高可能出现同比20%的降幅。也就是说，由于出现了一定程度的供求错配，中国楼市的供需格局已经生变。瑞银最新发布的《地产泡沫之忧》报告显示，根据2010年第六次全国人口普查数据，目前中国居民的自有住房占比达85%—88%，而在城镇地区该比例约为75%—78%。城镇住房建筑面积达179亿平方米，农村达206亿平方米。这表明，不考虑住房质量的前提下，2010年时城镇和农村户均已拥有约1套住房。

　　克而瑞研究中心认为，诚然，随着收入上升，居民确实存在升级到更好、更大住房的需求。但问题在于，2013年中国的房地产建设量已显著高于该水平。换言之，中国房地产建设速度须在现有水平上“见顶回落”，才能消化库存，而稳定后的建设速度将低于目前水平。

　　政府应在制度上有所作为

　　秦虹认为，从2011年开始，我国开始抑制投资和投机性需求，把原本是住房需求的那一部分资金买房子的资金变成了供给。“中国老百姓喜欢买房子，2011年之前没有真正的抑制投资性需求，2011年开始抑制投资性需求。老百姓买房子就是为了投资。抑制投资性需求后，不能买房子了，这些钱就随着房地产企业直接融资规模的扩大，都以私募基金、房地产信托、银行的理财这种方式间接的投到房地产。过去是需求，现在变成供给。从这个角度来讲，这可以大大扭转供求关系，对抑制房价上涨的目标是有好处的。”

　　上海中原地产高级研究员龚敏说，在此背景下，有关部门应当破除阻力，摸清家底，在推动不动产登记制度、房产信息联网等制度的出台方面有所作为。财政部财政科学研究所所长贾康认为，我国应加快房地产税立法，以经济手段置换行政“调控”，应是楼市分化之后政府和各方互动中的重要抉择。“不宜简单化地认为，房地产税一出台就能抑制房价。实际上，房地产税本身难以改变中国未来几十年中心城市房价上扬曲线的大模式，但在发挥其他功能的同时，确实有利于减少一些房市泡沫，也有利于降低住房空置率，是促使房地产市场健康发展的重要制度要素之一。”贾康建议，家庭买首套房可考虑抵扣个税。他认为，优化个税制度设计，需强调“综合计征，分类扣除，年度结算”的改革方向，以利优化其调节社会成员收入的功能。还有一个值得重视的优化要领：按家庭征收，以追求更具实质意义的公平。在目前仅按个人征收个税的情况下，同样水平的收入，在家庭赡养系数不同的两个纳税人之间很容易导致极大的不公平。更合理的制度设计，是合并计算家庭所有收入，再考虑人均收入水平的差异，区别对待。