万科未来在写字楼方面尝试将面临挑战

　　尽管去年已开始着手写字楼开发，但对以住宅见长的万科而言，正式宣布发布写字楼产品线与战略尚属首次。在宅地难取、住宅市场前景暧昧的背景下，已在北京尝试购物中心的万科增加写字楼布局符合其转型需要；但同时也有分析人士指出，写字楼产品开发建设要求标准较高，受限于经验等因素，万科未来在写字楼方面的尝试将面临挑战。

　　北京万科角色

　　昨日下午，在北京东三环的一家酒店，万科正式将写字楼产品线及布局公之于众。万科集团高级副总裁、北京万科总经理毛大庆等媒体表示，去年万科开始寻求多元化战略，将战略定位“城市配套服务商”，从简单的向住宅销售要业绩，转而向经营、资产要业绩，在这个过程中，商办物业将在万科扮演相对重要的角色。

　　商办物业即是指写字楼。据毛大庆介绍，万科进入写字楼市场，不仅限于北京，包括上海、深圳、杭州、佛山、成都在内的城市都开始了写字楼业态的发展和研究。

　　万科昨日公布了写字楼产品线，从高端到低端包括万科中心系、金域国际系和万科天地系三类。其中，万科中心系定位临近机场或临近地铁的甲级写字楼，现有项目包括顺义天竺万科中心和大兴首开万科中心；金域国际系的产品标准与户型空间较前者低，临近产业园、商务区，定位综合体配套写字楼，包括位于昌平的住总万科金域国际中心和位于大兴旧宫的金第万科朗润国际中心两个项目；定位最低的万科天地系，针对中小企业、创业公司，户型较小，这类产品包括位于房山的万科长阳天地、长阳半岛公馆，未来台湖板块也配有该类产品。

　　目前，北京万科已有10个写字楼项目，规划中的项目有十几个。关于为何选择在这个时点进入写字楼领域，毛大庆称，主要有三方面战略考虑，一是看好中国未来的经济潜力，二是京津冀一体化意味着北京、天津、河北的产业集聚度和转型迎来机会，作为核心的北京写字楼供应短缺，是北京万科进行产品线适配的依据，三是小微企业、服务业、互联网、小型创业企业未来将有承租潜力。

　　在万科集团内部，北京万科一直充当着试水商业地产的角色，成名于凯德的毛大庆也被认为是万科商业尝试的执行者。早前，业界一度传出王石与郁亮在商业开发的态度上存在分歧，直到2013年末，北京万科首个商场昌平金隅万科广场开业之时，曾坚持住宅路线的王石亲临考察并表示了肯定。

　　毛大庆昨日称，今年上半年，北京万科销售额约120亿元，产品构成有相当多不是来自于住宅，更多来源于商业、写字楼等。

　　叫板绿地？

　　去年开始，万科频繁拿下商业用地。去年2月，万科参与哈德门纯商业地块竞买，7月，在广州以6亿元总价拿下荔湾区珠江隧道口以西商业地块，折合楼面价1.96万元/平方米，随后的8月，又以2.18亿元摘得北京顺义新城商业金融用地。

　　有趣的是，去年8月与万科同一天、同在顺义区域摘得商业金融地块的，还有一家公司，它是曾与万科传出“房企一哥之争”的绿地集团。

　　在昨日的发布会上，北京万科产品线也被认为是与绿地中心、绿地中央广场和绿地启航国际正面相持。

　　对此，绿地集团京津房地产事业部负责人对媒体回应称，房企转型写字楼是大势所趋，但绿地较早进入这一领域，2009年进入北京就开始做写字楼，2014年写字楼的销售额将超过100亿元。

　　“一上手数量就不少，就有十几个。”北京万科副总经理肖劲昨日说，“万科比较喜欢折腾品类和标准化，研究了写字楼市场，比住宅要复杂。”他表示，在万科的写字楼产品线中，万科中心系希望整售或自持，不会打散出售，而与获取土地的特点有关，金域国际系产品相对数量最多。

　　金域国际系即定位为综合体配套的写字楼。在北京睿信致成管理咨询董事总经理郝炬看来，万科在北京用于开发写字楼的地块多为综合性地块，且多位于非核心商圈，位置较为分散，这将为未来运营带来难度。

　　近日，世邦魏理仕发布报告指出，2014年第二季度，北京写字楼市场没有新项目落成，租金延续上季度轻微上涨走势，空置率缓慢下降，市场平均空置率较上季下降0.5个百分点至2.9%。世邦魏理仕华北区研究部董事陈红飞曾表示，今年以来北京优质写字楼供应较少，2017年之前，除望京外，北京其他区域的写字楼供应量将保持稳定，短期内供应都比较有限，这将使得北京写字楼租金在2017年之前维持高位。

　　未来，万科如何保证写字楼项目开发进度与品质，如何掌握好出货速度，踩好北京写字楼供需周期的时点，还需拭目以待。