北京房价持续下滑 自住房弃购率陡升

　　自6月下旬以来，北京已有金隅汇星苑、首创悦都汇和金隅汇景苑三个自住房项目陆续完成摇号并公布了摇号结果。然而，与申购时的火爆场面不同，项目摇号后却出现了较高的“弃购率”。

　　对此，业内人士分析称，今年北京市房价持续下滑，使自住房价格优势不再明显。普通二手住宅与自住房相比各方面优势更加凸显，也成为造成自住房高弃购率的重要原因之一。

　　问题是，政策性住房“弃购潮”是否意味着购房时机正悄然而至？从历史上看，2008年下半年北京限价房市场同样出现了“弃购潮”，随后房价触底，而当初坚持摇号并中签的购房家庭，随后均令旁人仰羡。

　　不同于传统意义上的经济适用房和限价房，“京版”自住型商品房申购门槛并不限于拥有北京户口的家庭，甚至已有一套住房的家庭仍可以申购，这自然也夹杂了部分以投资为目的的需求。

　　更为吸引人的设置之处是，京版自住型商品房项目销售均价低于周边同地段、同品质商品住宅价格的30%，这使得其一经推出便备受购房者关注，甚至个别项目的申购户数甚至超过了20万，而中签率之低也堪比北京机动车摇号。

　　不过，随着北京商品房价格的持续走跌，自住型商品房的火爆渐渐降温。通过从已摇号的项目情况发现，中签弃购者明显超过了此前的预期。其中，金隅·汇星苑中签家庭弃购比例约为20%，首创·悦都汇这一比例则高达42%。

　　缘何一号难求的自住型商品房出现“弃购”现象？业内人士分析称，自住房自身地段较偏，周边配套不足，项目建设品质不确定等因素成为中签者弃购的重要原因，而今年以来房价的下滑，也成为新的推动因素。

　　根据链家地产市场研究部统计，在房地产市场整体下行的大背景下，2014年上半年北京市二手住宅价格平均降幅已达到7.3%，个别区域降幅更深。

　　“在自住型商品房项目周边，最近出现了不少业主出售意愿高，让利幅度大的房源，这部分降价房源与自住型商品房的价格差已缩小到了10%以内，甚至个别还出现了价格倒挂现象。”一位北京房产中介人士称。

　　下跌前奏还是见底信号？

　　曾经一号难求、定价又比周边商品房便宜30%的自住型商品房，出现大规模的“弃购潮”是房价暴跌的前奏？还是刚需或投资性需求购房时机悄然而至的一个信号？

　　我们不妨回顾一下历史，2008年下半年，北京限价房市场同样出现了“弃购潮”，很多摇号中签的购房家庭，最后放弃限价房，或继续观望市场，或转而购买交通更为便利的商品房。

　　2008年年底，在政府相继出台减免二手房交易税，降低放宽首套、二套首付比例和利率后，随后北京房价触底，并出现强劲反弹，而当初中签后坚持购房的家庭，随后均让当初放弃的家庭扼腕叹息。

　　2011年底同样的一幕再次出现在北京政策房市场，当年房地产市场在经历长达半年多的成交量萎缩后，开始出现小规模的断崖式跳水，回过头来看，当初也是继2008年之后一次难得购房时机。

　　户口在宣武的常先生一家是北京限价房轮值家庭，2010年申请通过后，一直在排队等待限价房摇号，但一直未中，直到2011年底，常先生果断放弃限价房漫长的等待，出手购买商品房。

　　时隔三年，常先生一家早已入住新房两年，而当年仍坚持摇号的很多家庭不仅没有盼到限价房，反而在犹豫观望中一再踏空北京房地产市场，如今同样区域的限价房价格，已超过当年的周边的商品房价。

　　回到当前，自住型商品房再现“弃购潮”，是否意味着购房时机正悄然而至？从北京多家房产中介了解到的信息是，近期二手房客源相比以前略有增长，而在其中，自住房项目附近客源回流尤其明显。

　　来自链家地产市场研究部的统计显示，自6月底起，北京市二手住宅客源量出现较为明显回升。截至目前，全市7月日均新增客源量与6月相比已上升18.4%。7月上半月二手住宅成交量与6月同期相比也有30.7%的增长。而从门店反馈的情况看，首个自住商品房摇号结束后，该项目附近商圈客源量增长尤其明显。

　　“随着二手住宅价格下滑，自住房最重要的价格优势明显被削弱。而与自住型商品房相比，普通二手住宅还具有随时入住、不用摇号、社区周边配套较为成熟，可随时出售且不用上缴部分出售收益等优点。”业内人士分析称。

　　尽管自住房“弃购潮”出现并不意味着房价已经见底，但至少是市场即将触底的一个信号，此时购房人不妨开始密切关注房贷、税率等相关信息，而另一个拐点信号来自A股中的“招保万金”，其走势往往提前房价见底一年左右。