多地区限价政策执行现松动 开发商：本身也不敢高报

　　随着供需关系的转变，“限价”或将成为调控政策中最先放开的环节。

　　目前无任何书面或口头示意北京限价政策趋松，但今年以来，北京一些开发商感觉到，北京对房地产项目入市价格限制，正在执行中低调松动。

　　而在广州，虽然公开层面上没有政策调整，但购房环节已经逐渐放松了价格限制。

　　“就是放开限价，开发商也不敢高报。”业内人士表示，目前的市场环境下，推盘成为开发商的首选，即使放开限价，也不会出现太高涨幅，是限价政策退出的好时机。

　　北京执行出现松动

　　2013年，北京市住建委对新开盘项目价格的调控采取“两个不高于”政策，即业内俗称的“限价”，一是取证项目价格不得高于周边楼盘价格，二是取证项目价格不得高于前一期的价格。

　　2013年10月底，北京市住建委召集了30多家开发商开会，传达了“年底前涨价项目一律不批证”“高于4万元/平方米的项目不批证”等多条意见。去年年底，因为入市价格管控严格，一些高端项目无法按照预期价格取得预售许可证，无法入市。

　　然而，今年的情况有所改变。随着昔日北京单价地王项目保利海德公园本月中旬顺利拿证，北京已有多个高端项目相继放行，建国门区域的中海·枫丹公馆、通州台湖区域的泰禾·拾景园及来广营区域的臻园高端项目也都顺利入市。其中，一些项目部分房源售价超过5万元/平方米，打破了去年以来业内公认的北京4万元预售限价令的红线，引发了对北京限价政策取消的揣度。

　　“价格还是走上会讨论流程，并不能说完全放松。”昨日下午，在北京丰台区西郊一别墅项目负责前期办证的罗欢（化名）告诉《第一财经日报》记者，近期，她与同行普遍感觉到，项目申请预售许可证时，虽然北京市住建委内部如数据研究中心仍需对项目入市价格进行讨论，流程未变，但从执行力度来看，较从前有些松动。

　　中原地产首席分析师张大伟则通过数据分析指出，2014年上半年，北京楼盘预售均价高达3.12万元/平方米，预售均价的确出现非常明显的上涨，从入市的项目看，高端项目明显增加，高端市场最近成交表现较好，个别纯新盘拿到的价格可能的确超过预期。但他表示，从普遍情况看，限价仍在执行，并没有放开。

　　广州已经部分放开

　　广州的房地产政策也已经发生了不少微妙的变化。有市场消息显示，早在今年5月底，郊区一些楼盘就称接到国土部门的口头通知，称将取消限价；而市区部分原先难以取得网签资格的楼盘也已经不再受到限制。

　　据悉，5月底开始，增城、从化一些楼盘已开始按照当地国土部门的授意执行新的政策。原来销售价格高于地区最高限价的楼盘在签约时需要与客户签订两份合同，即售房合同加上装修合同，以此规避地方政府的最高限价规定。但5月底以来的新政策执行后，原来签一个购房合同再签一个装修合同的开发商，需要向房管局签署一份承诺书，承诺不再搞双合同，房管局则同意开发商按照购房合同与装修合同的总价进行销售，但不得突破两份合同的价格。这意味着，原先铁桶一样的限价政策已经部分放开。

　　坚冰消融之处还不止于此。除了部分区域松绑限价，广州市区的高价楼盘网签之困也在逐步消除，部分过去因为售价过高而难以取得网签许可，甚至需要签订两份合同的楼盘，都已经不再遭遇限购以外的限制。

　　事实上，早在去年年底，广州市国土房管局局长就曾经透露过要逐步取消限价限购等非市场化的调控手段。虽然市场上政策松绑已经暗流涌动，但公开层面上，广州市国土房管局依然强调仍继续严格执行国家相关调控政策，目前没有政策调整。

　　“价”“市”悖论

　　“建委管得不严了，也是基于开发商报价并不是太高，就是建委让开发商涨，现在的行情，开发商也不能涨太多。”罗欢坦言。

　　罗欢表示，与去年不同，今年以来，随着市场成交走低，开发商相对于前一期项目的价格，新取证项目上报建委的价格本身也不会涨幅太高，特别是刚需项目，如果要比前一期上涨5%~10%，开发商“根本不敢”。在罗欢看来，调控最为严厉的北京，目前面临的情况也与其他城市一样，是信贷政策紧缩、客户观望带来的成交压力，在需求不旺的现实下，限价即便放开也无济于事。

　　“对于很多项目来说，已经出现了等到了合适的价格，却没有了客户，预售价并不等于销售价格。”张大伟指出，限高是去年末特殊时期出台的，对市场来说更是必须取消的，目前看高端市场成交依然平稳，企业定价基本理性。他认为，限价本来就是非市场化行为，不可能长期执行，今年自主房大量供应，刚需价格平稳，这种情况下，行政手段应该退出。

　　亚豪机构市场总监郭毅也表示，管制预售价格，是在市场需求旺盛、价格高企、难以控制房价涨幅的背景下，无奈采取的行政手段，长期执行有可能会干扰到市场的正常运行规律，造成开发商在投资拿地上无所适从。她说，当前市场形势已经发生根本性转变，随着自住型商品房的入市，北京楼市开始“量价齐跌”，开发商就算申请到较高的预售价格，但购房者不埋单，无法形成实际成交，再高的价格也是空中楼阁。

　　在限价略松的时期，资金周转驱动下，上市房企在北京正积极推盘。亚豪机构统计数据显示，6月第二周北京共有6个项目入市，包括中国铁建·原香漫谷、中粮万科长阳半岛、滟澜新宸、金域公园、中国铁建北京山语城5个刚需项目以及高端项目望京·金茂府，6个项目共提供1108套房源。这已是北京楼市增量供给连续9周保持在千套左右，而去年同期的单周供应仅在四五百套左右。

　　泰禾集团今年年度销售任务为250亿元。本月，位于北京东五环台湖区域的泰禾·拾景园即将入市，这是泰禾定位于刚需和刚改需求的首个项目。泰禾集团总裁助理、品牌总监沈力男对本报记者表示，这一项目单套总价220万元起。新华社图