贾康：房产税应避免给刚需者带来负担

　　2016年，多地楼市异动。自9月30日晚北京出台楼市调控政策后，整个“十一”期间，十多个大中城市相继出台楼市调控政策。

　　至今，“9·30新政”已出台月余。本轮调控政策效果如何？目前相对平稳的楼市状况可能维持多久？被寄希望于抑制房价上涨的房地产税明年可能会征收吗？如果开征，首先向谁“开刀”？

　　在贾康看来，日前的房地产调控新一轮政策措施确实减少了一些交易量，但仍不够称为调控的高水平。房地产调控需要标本兼治，但“治本为上”，而治本一定要靠制度建设、制度供给形成长效机制。

　　作为房地产税立法的推动者和支持者，贾康在谈到房地产税时显得颇为冷静，他坦言房地产税开征要尽可能避免对刚需购房者带来负担。

　　贾康说，“我认为中国的房地产税立法显然不能照搬美国的普遍征收模式。应考虑的立法思路是扣除“基本住房”的第一单位，要有一个免征的部分。”

　　“房地产调控 ‘打摆子’的周期平均是15个月”

　　新京报：9月30日以来，北京上海多地出台楼市调控政策。根据最近媒体报道，北京的楼市成交量是回落的，你怎么评价这次政策调控？

　　贾康：限购、限贷当然会减少一些交易量。另外，它有一个很重要的政策引导作用。政府出手之后，原来一些在观望犹豫状态中的选择就会明朗化。本来有一种羊群效应：大家都在抢购，我也要加进去。现在来了一个很强烈的政府要管一管的信号，大家当然就会等着了。

　　但这个效果是治标的效果，不是治本的效果。我们这么多年来都在讲标本兼治，要推崇治本为上。

　　但已有人总结说前面十几年中国房地产的调控像打摆子似的，一会儿限购限贷，一会儿取消限购限贷，甚至还要推出补贴——这个打摆子的周期平均下来是15个月。1年多以前，主导的说法是楼市明显回调，有人说会崩盘，结果时间不长变成热度过高，现在又不得不出台限制措施，谁敢保证后面不会再来一次原来的循环？

　　可能再过一段时间又说偏冷了，偏冷怎么办？“水多加面，面多加水”，坐过山车。这么治标的调整不是真正的出路。

　　已经历这么多轮的政策调控，仅靠这样下去，房地产市场的健康发展问题能解决吗？显然不能够。所以要长长记性，好好考虑治本，而治本一定要靠制度建设、制度供给。

　　现在讲供给侧结构性改革，其实也正是要对应这样一些现实的问题。与房地产相关的有效的制度供给在实际生活中包括土地制度、住房制度、投融资制度以及税收制度。把这些东西配套改革，这是真问题。以这种配套改革形成的制度供给的框架，加上政策的调控，才能使我们的房地产市场运行得比较健康一些。

　　“说中国目前面临楼市泡沫破灭没有道理”

　　新京报：在这轮房市调控政策出台之前，房市暴涨的时候，很多人都说，房市可能要泡沫破灭而崩盘了？

　　贾康：2014年就有人这样说。当时是回调的和分化状态，但很多人非常悲观，说整个中国的房市楼市要崩盘。我们那时就坚决反对这种极端化的观点。事实证明，哪里有崩盘呢？

　　当时就是回调，回调伴随的特征就是分化。一直分化到现在大家都看到，“冰火两重天”。一方面，有一大批三四线城市还是去库存压力很大。另一方面，不光是一线城市，二线城市和一部分三线城市的楼市，也跟着迅速热起来了，这些地方哪里还是去库存的问题？已很快变成迫切需要组织有效供给的问题了。

　　新京报：之前有文章拿日本楼市崩盘举例，两者有可比性吗？

　　贾康：日本上世纪90年代初房地产泡沫破裂的时候，城镇化水平是77.4%，中国现在的城镇化水平只有40%（国家统计局最新数字为56.1%，但那是常住人口的城镇化率，而非户籍人口的城镇化率，），还有十分可观的城镇化高速发展空间。

　　如果中国人自己不犯低级错误的话，怎么会在这个阶段重复日本的楼市泡沫破灭？我们当然要警惕出现日本这种情况，但是现在就说中国楼市价格猛增会紧跟着日本式的楼市泡沫破灭。这个是没有道理的。

　　新京报：有人说，北京只要增加批地、供地不就解决问题了？

　　贾康：多批些地赶快建房子，这个确实有一定的必要性。但回过头想，北京现在已经是2000多万的人口了，超过了原来规划的城市人口规模上限。眼下这几年只顾批地，再往后怎么办？整个城市它也需要有一个可持续发展的通盘考虑。

　　80年代以后，曾经有明确的规划概念，北京人口总规模要控制在2000万以下，现在已经突破了，再让它随批地、供地、建房而轻易地膨胀，恐怕也不行。所以还有一个问题，高水平规划的有效供给。

　　城市通盘规划的供给，一定要由政府来牵头，调动高水平专家力量，听取社会上方方面面的意见建议，聚集民间智慧，形成一个由决策机关来拍板生效的方案。

　　就像现在的京津冀一体化，这边有个大动作：几年之内，北京市所有的市一级领导机关通通外迁到通州潞河镇。这种规划的供给至关重要，不是简单地因为供不应求就赶快批地，一定要有一个通盘的协调。应力求由一个高水平顶层规划罩着所有的国土开发过程中的事项。

　　“地方房价平稳与否，跟地方政府管控水平有关系”

　　新京报：你觉得现在中国房地产市场最大的问题是什么？

　　贾康：光治标不治本，这可不是我们寻求高水平发展状态的出路。一定要掌握好标本兼治、治本为上的要领。

　　新京报：今年国内房地产市场有个亮点，重庆的房价保持得非常平稳，前三季度的GDP增速也领跑全国。重庆是怎么做到的？

　　贾康：重庆的通盘发展规划和制度配套建设是关键。这是从发展战略设计，落实到整个国土开发的相关所有改革、发展事项配套上来。重庆的土地制度可圈可点，有基本农田占补平衡前提下的地票制度、政府牵头的土地收储制度，是以通盘协调和制度支撑，源源不断、相对平稳而较低成本地来供地。

　　重庆的住房不光是依靠开发商品房，重庆辖区之内，有1/3到40%的社会成员是靠土地供应基础之上建成的保障房，来满足他们“住有所居”的住房需求。

　　这样一来，低收入阶层和收入夹心层是依靠这种非市场主导的保障轨上的有效供给达到“住有所居”的。当然这个轨道的建设也要跟市场兼容对接。提供有效供给的具体形式是保障房，包括公租房、共用产权房等上。

　　重庆在落实整个规划和推进建设过程中还积极使用了PPP（即政府和社会资本合作）模式，用上了原来地方政府融资平台的政策金融手段，以及实施了其他的产业集群建设，发展是既有产业支撑，又有宜居城市条件建设，同时还有环保方面考虑的进程。

　　这里面绝对不能只讲政策调节，一定要有上述土地制度、住房制度、投融资制度建设，另外，还有那里“敢为天下先”的房产税改革试点。这是制度创新、制度供给催生出的标本兼治的效果。

　　新京报：别的地方能不能学习重庆的这种模式？

　　贾康：客观地讲，重庆经验肯定有不少值得借鉴之处。但是也未必能简单地把那套方案套用、照搬到别的地方。所谓借鉴启发，就是一定要找到它的合乎规律的合理内核，然后对应到一城一地自己的现实情况，形成定制化的优化方案供给。各个地方要自己定制化地解决问题。

　　新京报：一个地方房价平稳与否，跟当地地方政府之间的关系有多大呢？

　　贾康：与地方政府在改革与调控方面的水平当然有关系。实践检验，重庆在这方面做得比较好，经济增长也快。不能光讲房市平稳，重庆的整体形势首先是由产业支撑形成的，特别是，经济增速高的同时，它的经济质量也值得肯定。在打造经济社会发展升级版的轨道上，又有速度又有质量，有老百姓的宜业、宜居环境，这就凑全了。

　　所以不能只看个别的指标，要合在一起，掌握好新型城镇化、城乡一体化的系统工程。

　　“房地产税立法不能照搬美国的普遍征收模式”

　　新京报：你一直支持房地产税立法，现在立法进展的情况大概怎么样了？

　　贾康：今年两会上，人大预算工委的领导说已经纳入一类立法规划，但是再往后就没有能听到进一步的消息了。

　　新京报：财政部部长楼继伟在今年7月的一个会上曾提到，“应该改革房地产税制，遗憾的是目前还没推出来。除信息收集困难，还有利益调整的阻碍。”房地产税立法过程中的阻碍与困难主要是什么？

　　贾康：信息收集这方面问题的解决相对容易些。到2018年，我国不动产登记体系将形成到位，所有的不动产通通摸清家底，这是信息支撑条件。而利益调整问题更为困难和棘手，实际上就是习总书记说过多次的如何“冲破利益固化的藩篱”。

　　我国目前已经形成的不动产方面的配置格局特点，是很有问题的。一方面，有的人有多套房甚至几十套、上百套房，已建成的、交易过的房屋大量空置；另一方面，很多人难以买成合乎意愿的房子。包括许多年轻白领，是属于收入夹心层，通过啃老、按揭，再加上自己东拼西借，才能买房，但会成为房奴。

　　供求结构和存量房结构存在的问题，要用供给侧结构改革的思路，形成有针对性的的解决方案。

　　新京报：对于刚需的人来说，房地产税会不会又加重了他们的负担？

　　贾康：对。这是个重要而敏感的问题。我认为中国的房地产税立法，显然不能照搬美国的普遍征收模式。我们应讨论思路是扣除“基本住房”的第一单位，也就是要有一个免征的部分。这样才能在建这个制度框架的时候让社会可接受。

　　新京报：目前房地产税的起征点和税率有没有相关思路？

　　贾康：这就比较复杂了。是按照人均面积扣除后征收，还是从第一套房或第二、三套房起征。不同的思路有不同的道理。

　　新京报：现在有草案吗？

　　贾康：草案里肯定有一个设计。从听到的消息来讲，一开始设计思路是按人均面积征收，但是网上已经有不赞成的意见。社科院方案曾经提出过，中国城镇人均居住面积33平米，咱们放宽些算作人均40平米，这就作为一个方案设计摆在那。

　　反对意见是说按这个方案，如果是三口之家，父母带一个独生子女，正好住120平米房子不用交税，但万一出现事故，比如说孩子车祸不幸身亡，这时税务官员却会找上门来，说情况变化该交税了。这样的话人们从情理上无法接受。

　　老百姓觉得情理上过不去的时候，政府要尽量避免这种尴尬状态。如果第一套房不征，就没这事了。

　　有人又说，第一套房不征，会促使很多家庭假离婚，夫妻两套房都分别变成第一套房。那么有人提出，可以设置成单亲家庭第一套房不征，双亲家庭第二套房不征，潘石屹是建议从第三套房开始征。我觉得这个事情的关键，就是立法过程中公众做理性的讨论，寻求最大公约数。
　　
　　“房地产税一开始可以宽松点”

　　新京报：你觉得房地产税应该怎么征？

　　贾康：我觉得立法过程确实是阻力比较大。一开始可以宽松点，先把这个税的框架形成，在“火”这一侧的城市先运转起来。

　　新京报：现在土地财政本来就是很多地方政府财政收入的很大一个来源，现在又给它们增加了一个税收来源，这样合理吗？

　　贾康：有了房地产税以后，土地财政的劲头就会往下走。现在为什么动不动就炒出个地王来？所有的预期都是，在没有持有成本的情况下拿到以后的不动产。如果意识到土地使用权到手以后，提供的成品、商品房，在交易过程完成后，持有过程中会受到年复一年的房地产税的调节影响，整个预期就变了。

　　房地产税开征后，社会上越来越多的人买房自住的时候，要考虑怎么实惠，考虑买中小户型。原来要囤房的人，现在如果还愿意继续囤房，那么他囤的房就要考虑进入租房市场，用租金对冲税负。炒房的人一定会收敛，因为整个氛围都变了，不敢再那么肆无忌惮，而且也会更多吃进中小户型。开发商拿地后的建设方案，一定会适应这些变化。这样一来，供需的情况和土地集约利用的情况，就会得到明显的改善。

　　地方政府原来主要靠一次性拿到覆盖好几十年的住房用地的批租收入，现在变成了一年一年可在保有环节都有税收。为做好这个“财源建设”，会努力顺应市场经济客观要求转变政府职能，全力优化辖区的投资环境、改善公共服务。不敢说土地批租就没有了，但不会再不断频繁出现那些难以为继的地王。

　　这些都应纳入一个系统工程，放在一起通盘考虑，看到互相的制约与协调。所以说制度建设才能解决长效机制的问题。

　　新京报：房地产税对房价的影响一直存在争议。从短期和长期来看，房地产税会对房价带来什么样的影响？

　　贾康：有人说房地产税跟房价无关，这个说法不对。比如有专家和开发商都曾说，美国、日本推出房地产税之后，没有看到房价下跌，所以说房地产税控制房价没有用。

　　但我要反问，如果当年美国、日本没有推出这个税，那么它们以后的房价会表现成什么样子？这才是一个应有的认识框架和基本逻辑，不同的参数相互作用，你要把其中的某一个参数跟另一个参数简单一对一对应起来，一定是盲人摸象，不能掌握全盘的复杂关系。

　　我的说法是，如果没有房地产税出台，那么美国、日本和其他经济体，在它们处于城镇化率明显上升时期的楼市，平均房价的上扬曲线会很陡峭。但有了这个税以后，上扬曲线的大模样基本不变，但是它的斜率下降，会走得平缓一些，特别是更沉稳一些，减少了大起大落的动因。这是房地产税的功效，很值得我们研究借鉴。

　　新京报：目前市场上资金大量投向楼市，投向实业的资金越来越少，你怎么评价这种现象？

　　贾康：确实有这样一种忧虑，楼市火热，谁也不愿意把资金放在实业创新方面。包括一些地方政府领导也是这样担心的。

　　新京报：你觉得应该怎么办呢？

　　贾康：所有要通过标本兼治。不让房地产市场一味过热或频繁地“打摆子”。现在光是治标，把房价压下来。压下来不解决制度优化问题，房市很快又偏冷了怎么办？不能再这样作简单的循环了。

　　晏智杰的质疑“是误解和无的放矢”

　　新京报：最近，北大教授晏智杰对你们的新书《供给侧改革：新供给简明读本》提出批评，认为书中所列结构性改革清单中没有继续实施“转轨”和“制度供给”，对此你持什么看法？

　　贾康：这完全是误解和无的放矢。我们这本书的主题、主线，恰恰是强调在深化体制改革的过程中要攻坚克难，以此以有效制度供给来解决真正完成“转轨”的问题。他把体制改革与供给侧改革两个概念给对立起来了。供给侧结构性改革就是要解决深化改革中的制度结构、制度供给问题。这样两个概念怎么可能是相互排斥的对立关系呢？

　　新京报：晏智杰还提到，对中国经济从总体上进行供求分析，应当暗含一个前提条件，即认定当前中国经济从总体上来说已经是一个统一的完整的市场经济。但中国现在没有一个完整的市场经济体制。

　　贾康：他的意思是，一定要成为一个成熟的统一市场，才能分析讨论供需双方的互动，这又错了。如果较真的讲，世界上哪个经济体是理论上按“完全竞争”假设的完全统一的市场呢？

　　发达经济体的市场经济存在了多年，真实图景也不是完全竞争。绝对不能说现实生活中有一个统一市场并已经完美无缺，我们才能作供需之间互动的分析。这实际上就否定了经济学理论联系实际深化研究的必要性。所以他这个观念我觉得很奇怪，令人费解。但是他提出他的这一观点也算是一家之言，学术界应该有争鸣。

　　同题问答

　　新京报：2016年让您印象最深的经济事件是什么？

　　贾康：前三个季度报出来的龙头指标GDP是走平了，我在密切跟踪。是不是有可能形成新常态过程中要达到的阶段性探底状态，探底以后是不是可以对接一个升级版的中高速增长平台。

　　新京报：您认为2016年中国经济最大的亮点是什么？

　　贾康：54个月为负的PPI转正。这已伴随着钢材市场、煤炭市场的回暖。

　　新京报：假如您在2017年开始创业，您会做什么？

　　贾康：我创不了业了。已到62岁，就力求做点有意义的研究工作。

　　新京报：2016年未来哪项改革的措施您最关注？

　　贾康：未来的改革就是要配套、攻坚，落实于现在所说的四个全面。全面小康一定要配上全面改革取得决定性的成果，另外要结合全面依法治国和全面从严治党。

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