李宇嘉:楼市回调对经济冲击较小 中期楼市将企稳

　　22个城市调控政策密集“连发”，令国庆前还一直亢奋的楼市，突然间似乎变得有点悲观了。移动互联的时代，悲观氛围很容易借助日渐个体化的媒体放大。比如，沪深二手房业主报价指数下跌10%，54个城市近两周成交量环比下跌34%，二线城市成交量创春节以来单周新低，苏州新房价格“4天跌去9000元”，深圳八成业主下调房价，单周零盘入市，北京某盘退定金或首付款2亿元等……

　　此轮调控超出预期，部分城市政策力度也较大，市场从火热到平淡冷清是必然的。但根据过往经验，“量在价先”，成交量下行是第一步。根据笔者调研，政策力度较大、此前房价上涨过快的城市，比如深圳、南京、杭州等，新盘去化率普遍降至30%-60%。另外，外地人口购房比例较大，重启了限购的城市(如郑州、合肥等)，新开盘去化率会更低。但是，价格仍处在“僵持”阶段。

　　目前，热点城市新开盘明显减少，若有推出的，或者定价较为理性，或者开盘价低于预期，二手房价格则处于买卖双方僵持下的暂时平稳阶段。中原地产数据显示，10月10日-16日，深圳二手房价格下调幅度在1%-5%的房源占比为46%，较10月3日-9日增加3个百分点，下调幅度在5%-10%的房源占25%，环比增长5个百分点。总体看，报价在浮动在5%上下的业主数占比60%，楼市并非像媒体报道那样急转直下。综合各类因素判断，笔者认为，中期内楼市企稳将是大概率事件。

　　本轮限购限贷与上一轮有何区别

　　从内容上来看，此轮调控集中在重启限购和限贷，启动“认房又认贷”的首套房认定标准，旨在降低杠杆。同时，楼市资金面也有收紧迹象。近期，央行行长周小川表态“对信贷增长有所控制”后，央行随即召集17家主要银行开会，实施房贷审慎管理；国务院祭出严打首付贷三项措施，围堵违规资金入楼市；京沪等地开始限制开发商杠杆拿地；交易所收紧地产公司债，开发商资金面开始紧缩。

　　上一轮调控(2010年-2011年)也以“限购限贷+货币收紧”为基调。彼时，全国楼市经历3年(2012年-2013年和2014年)回调；2014年9月-2015年8月，70城二手住房价格指数月均同比跌幅高达3.96%。北上广深也明显回调，2011年11月-2012年11月，北京二手住房价格指数同比连续13个月负增长，月均下跌2.32%；2013年“新国五条”后，北上广深限购限贷升级，京沪二手住房价格指数同比连续8个月(2014年9月-2015年4月)下跌，月均跌幅分别为3.36%和1.56%。

　　此轮调控是否会导致楼市明显回调呢？与上一轮调控相比，此轮调控在政策和货币环境上差异很大。首先，限购力度未超上一轮。上一轮调控有46个城市限购，此轮仅21个城市实施限购；2011年“国八条”启动限购后，2013年“新国五条”将限购升级到城市全部行政区、覆盖新房和二手住房。但除北上广深外，此轮限购仅限主城区、新房或小户型。全国336个地级市中，目前房价下降的占34%，上涨的200个城市中，涨幅在5%以下的占57%。近期国务院督查显示，三四线及县级城市库存量高、化解压力大。因此，绝大部分城市仍处在2014年7月以来“去库存”的庇护下。

　　其次，杠杆收紧力度弱于上一轮。2011年“国八条”将二套房贷首付比例提升至不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。2013年，北上广深二套房首付比例提高至70%。彼时二套房是按照2010年6月4日住建部、央行、银监会三部委发文确定的“认房又认贷”标准来认定，即“此前有贷款记录的即算第二套”。但是，此次各地限贷只是部分回归了“认房又认贷”，对“先卖后买”需求普遍给予了30%-50%的扶持政策，比如广州新政中对“先卖后买”仍执行30%首付。

　　最后，此轮调控与上一轮调控最大的不同，就是货币环境仍旧宽松、房贷利率仍在历史最低水平上。2009年底，全国住房贷款加权平均利率尚在4.42%的相对低位，随着2010年国家对“四万亿”开始纠偏，到2010年底，已上升至5.34%，2011年底创新高至7.62%。2010年-2011年，货币政策整体基调偏向于抑制过热和通胀，2011年三次加息。但目前，5年及以上贷款利率低至4.90%，比2011年低35.7%，首套房优惠利率低至4.44%，热点城市还要低10-15个基点。

　　控制杠杆和泡沫

　　分析调控影响，先要对调控的主旨正本清源。本轮调控首先在于控制过度“加杠杆”和泡沫风险。2015年以来，信贷投放加速，利率不断走低，实体盈利持续下降，“资产荒”预期愈演愈烈。助推经济转型、降低债务负担的宽松货币条件，异化为“加杠杆”购房的加速器。居民房贷杠杆率(房贷余额/存量商品住房价值)从2015年初的18%迅速攀升至2016年上半年的39.6%，新增房贷/新增地产销售额比值从2011年的19%上升至2015年的39%，今年更攀升至50%。

　　本质上，推动此轮房价上涨的主因，并非居住需求得不到满足，也非住房供应不足，而是基于财富保值增值的资产配置或投资需求。这就是为什么热点城市非本地居民购房比例均在40%-50%，有的城市(如郑州)接近60%，即便是限购本已严格的深圳和广州，非本地购房占比也超过了30%。一旦资产配置或投资需求占绝对比例，加上杠杆的强力支持，楼市金融属性显化。买房演化为杠杆推动下的资产配置，必然导致金融风险和系统性风险山雨欲来。

　　因此，当前楼市的问题不在高房价，而在高杠杆和泡沫泛滥，以及对可能酿成系统性风险的担忧，这种担忧已上升到了金融和经济安全的高度、能否抓住转型“窗口”的高度。由此，此轮调控并非意在打压楼市，目的在于打击投机炒作，降低系统性风险发生的概率。目前，低利率和实体盈利下降已让“资产荒”愈演愈烈。短期内，有效的方法还是需求端的控制。

　　落实地方“主体责任”

　　近期，在“中国-葡语国家经贸合作论坛”上，国务院总理李克强谈到近期楼市管理时指出，“我们将强化，而且也正在强化地方政府的主体责任”。事实上道出了本轮楼市调控的另一主旨。7月26日，中央政治局会议提出“抑制资产泡沫”，这已是自2014年中央经济工作会议以来，第三次提出该项工作。8月，股市应声下跌，但楼市逆势反攻：8月诞生52宗地王，为前7个月月均“地王”数的2.3倍；8月70城新房价格环比上涨1.3%，为2010年5月以来最高环比增幅。

　　事实上，热点城市外地居民购房占比均已超过了40%，部分城市接近60%，投机炒作泛滥、泡沫化愈演愈烈，但地方政府调控上“挤牙膏”，何也？一则“去产能”背景下，很多地方的工业增加值或国企利润增幅已接近零或负增长；京沪深房地产开发投资占固定资产投资比重在40%-50%，西安等中部城市占比达60%以上。在“去产能”、“稳增长”背景下，楼市依赖史无前例。

 

 

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