任泽平：房价上涨近尾声 楼市取决人口流动

　　8月29日，“新三板并购融资高端沙龙”活动在北京召开。方正证券首席经济学家任泽平发表了题为《中国经济和资本市场展望》的主题演讲，任泽平指出，这一轮的房价上涨已经接近尾声，但是大的见顶周期和金融货币政策的收紧有关。

　　方正证券首席经济学家任泽平

　　任泽平认为，当前中国经历着第三次经济低谷，现在关注的是能否启动第三次改革，这是非常关键的一战。中国传统的改革红利已经消失殆尽，未来六年是中国劳动力市场由数量优势到人力资本优势的关键的六年。

　　任泽平指出，未来整个城镇化率进程放缓，房地产投资高增长的时代结束了。房地产周期长期看人口，短期看金融，短期政策刺激波动决定了房地产市场的波动，会提前或推迟购房的需求。长期看人口，人口的流入流出决定房地产市场的基本面。他认为，哪些地方房地产市场会涨，哪些地方涨不动， 实际上变成另外一个判断，即中国人口未来向哪里流动。

　　任泽平认为，从美日等国城镇化经验来看，城镇化的过程中，人口继续向大的都市圈迁移，大都市圈人口占比不断提升。如果这是经济规律，中国人口将继续往四大经济圈迁移，如果货币继续超发，四大经济圈的房地产价格继续上涨是有基本面支撑的。中国今年数据表明，中国的人口不断从东北、西部向四大都市圈迁移。这是无法阻挡的经济规律和潮流。

　　任泽平表示，预测房价最核心、最准确的指标是库销比，去年底今年翻倍的，都是库销比低的；涨不动的都是，库销比高的。随着一线房价都涨到十万二十万，年青人希望破灭，产业、人口都向大的都市圈的卫星城转移。未来房价最有弹性的地方就是大都市圈的卫星城。

　　任泽平认为，中国正处于30年周期的大的拐点上，改革是最大的红利，是唯一的出路。虽然道路是曲折的，但是深信前途终将是光明的。

 

 

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