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中国楼市潜伏在水面下的两条“鳄鱼”

建筑房产  2016-9-1 14:41:55  中国产业信息研究网  http://www.china1baogao.com/

  中国楼市总体上正在回暖中。然而,一方面是大部分三四线城市依然沉寂;另一方面是少数城市房价地价暴涨幅度,史无前例,已经空前,可能绝后。出现这一罕见现象的因素比较多。

  针对少数城市高地价与高房价,从高层来看,并非持欢迎态度,比如今年5月“权威人士”的谈话,以及今年7月中央政治局“抑制资产泡沫”的提法,都可以佐证这一点。

  但为什么高地价与高房价愈演愈烈?本文探究一下两股潜在的力量,或者说潜伏在楼市水面下的两条“鳄鱼”!

  一条鳄鱼的名字叫地方管家!

  地价高,地王多,面粉贵过面包,甚至加包装盒的面包。这一现象的出现,从市场角度来看,主因是开发商抢地热情高,次因是热点城市的优质地块较少。供不应求,因此导致地价高涨。似乎与地方管家关系不大。

  但如果深究,则关系并不算小!第一层关系,白纸黑字的土地法规,却无法落地。开发商疯狂抢地,看似是一种完全的市场行为,但却是有条件制约的,比如按规定,一年不开工,罚款20%(按地价款),两年不开工,无偿收回。但过去十几年,这一政策根本就没落地,哪个地方政府曾经严格执行过?站出来,走两步……

  既然有法不依,有章不偱,那么开发商就敢于在热点城市甩一膀子抢地,假如拿地后遭遇市场降温,一年后两年后的房价水平,无法实现项目赚钱,那么只要再多等几年,房价再度大涨后,大概率仍能实现项目赚钱。过去20多年中的诸多港商,不就是很擅长玩囤地的游戏吗?

  第二层关系,地方政府的推地节奏,更多考虑自身利益。在楼市低迷的时候,推地节奏放慢,推劣质地块;而在楼市火爆的时候,大量卖地,供应优质地,从而为大量地王的出现创造了条件!地王的出现,加剧了房价上涨的预期。但地方管家,管不了这么多!

  地方管家也有难处,自己养活自己,要想多吃口肉,俺容易吗?养家糊口的钱,主要来自于卖地与房地产税收。所以,即便是打击囤地捂盘的法规存在了很多年,地方管家都不愿与亲爱的地产商们撕破脸!

  2010年国土部下发通知:溢价率超50%的地块属异常地块,须向国土部报备。但前段时间国土部像个怨妇一样说:近期很多成交异常地块,地方管家都没有上报!

  易居研究院有一个年度报告,持续跟踪和研究地方政财收入与房地产的关系。下面摘出一张图,供大家瞻仰。

  与房地产直接相关的有五个税种:契税、土地增值、耕地占用税、城镇土地使用、房产税;另外还有两个税种间接相关:营业税和所得税。

  以“五税”加土地出让金的口径来计算,土地财政收入占地方财政收入的比重,从2003年跃起(中国楼市黄金十年初始),一直保持在三成以上。这是各地城市建设迅猛扩张、新城新区遍地起的最重要的资金来源。

  2015年,土地财政收入占地方财政收入的39.9%,较2014年下降7.8个百分点,是2009年以来最低值。于是,地方政府开始感受到些许冷风了。于是,更好的卖地、卖更多钱,就成为地方管家的首要考虑。中央号召“去库存”,其实地方更想“多卖地”。

  如果以“七税”加土地出让金的口径来计算的话,2015年,土地财政收入占地方财政总收入的47.6%。较2014年下降7.3个百分点,是近四年以来新低,但仍占据地方财政收入来源近一半,是地方财税总收入的核心组成部分。虽然未来该比例有望逐渐下降,但短期内仍是地方政府最主要的收入来源,具有不可或缺的地位。
  
  另一条鳄鱼的名字叫商业银行!


  央行发布的信贷数据显示,7月份人民币贷款增加4636亿元,其中,住户部门贷款增加4575亿元。也就是说,7月份新增贷款几乎全部来自房贷。

  这在中国历史上,同样史无前例,个人房贷的疯狂发放,个人购房杠杆的放大,是导致本轮少数城市房价史无前例上涨的最重要原因!

  客观讲,相比2009年,这轮央妈放水的力度,并不算大。2009至2010上半年,M2增速基本都在20%以上,最高值近30%。而2012年以来只有13%左右。即便是近期猛增的M1,7月增速26%,但2010年一季度最高为39%!

  虽然资金水池的总量不够大,但房地产小水池的水量却大得吓人!流向房地产的资金量,可谓洪水滔天!

  仅看一张图吧。自2013年以来,全国房地产贷款余额的增速,一直高于全国人民币贷款增速!尤其是今年上半年,人民币总贷款增速略超14%,而房地产贷款增速居然高达24%!整整高出10个百分点!而房地产贷款组成当中,主要是个人房贷发放量巨大!少数热点城市利用贷款高杠杆买房、炒房者甚众。近几个月官方打击首付贷,是合理的。

  从3月开始,上海、深圳、合肥、厦门、苏州、南京、廊坊等少数地区收紧了个人房贷。但说实话,商业银行并不想收紧,只是迫于银行管理部门和地方政府的压力。

  因为,个人房贷是商业银行眼中的“唐僧肉”!截至8月27日,共有11家上市银行发布了半年报。其中,建行、农行和招行的新增贷款,一半以上来自房贷。

  比如,8月25日,建行2016年中期业绩发布会:我们给买房的贷款,已经是给卖房的贷款的6倍了。截至6月末,个人住房贷款余额3.18万亿元,新增逾4000亿元,同比增幅14.7%。不管是余额还是新增规模,均达到全国银行业第一。下半年,我们还会大力发展住房按揭贷款,保持全国第一的势头。虽然按揭贷款利率一般下浮4%-5%,但是很安全,收益是有保障的。

  就全部贷款而言,我国商业银行的不良贷款增长态势,自2014年至今,仍在延续。已披露2016年中报的7家上市银行中,浦发、华夏、平安、招行、建行、交行不良率分别攀升了9、4、11、15、5、3个基点为1.65%、1.56%、1.56%、1.83%、1.63%、1.54%。

  而个人房贷的不良率,却非常低。比如,浦发银行的个人住房贷款不良率也只有0.45%。招商银行个人住房贷款不良率只有0.41%,大幅低于1.83%的平均水平!

  当前,实体经济不振,很多行业利润大降。对于商业银行而言,风险与陷阱遍地都是,惟有个人房贷领域,风险很小,又能跑量!于是,各大银行,为了自身利益,疯抢房贷。首付门槛降降降,利率打折大大大!虽然上头有监管,但为了赚钱,哪家商业银行愿当“乖宝宝”?!

  地方管家与商业银行,看似与楼市没有直接关系,却是推高地价与房价的两大元凶,是潜伏在高地价与高房价水面下的两条大鳄鱼!敢问,谁敢下水捉鳄?

 

 

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责任编辑:Shuangdanhong

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