房企“补仓”上海土地：风险转嫁市场 调控渐行渐近

　　对于房企而言，高价拿地并不可怕，因为可以风险共担或是风险转嫁，高价拿地对于上市企业而言也可以增加其市值从而获得更多融资额。

　　房企在上海土地市场积极补仓正显现出各自战略布局思路。

　　8月3日，青浦土地三连拍，分别由首创以19.13亿元，溢价107.31 %摘下。中南以19.6亿元的价格，溢价54.38%获得综合用地。碧桂园+东原地产联合体以 14.12亿元，溢价100.71%拿下。

　　记者查询获悉，上半年，中南在上海拿了2块地，分别位于朱家角与太仓；首创在上海徐径、浦东各拿一块地。至于东原、碧桂园联合体，链家研究院上海高级分析师钱宁罗指出，二者今年在沪上均未有土地斩获，但目前二者在上海原有的两三个项目也已进入销售后期，即将面临青黄不接局面，因此斩获土地意愿强烈。在近期新江湾土地拍卖过程中，东原即已联合保利竞价。与此同时，资金较为充裕的二者也不断在武汉、成都等二线城市吃下土地。观察近期的土拍市场，主流房企大部分缺席，而对于排名并不靠前的一些开发企业来说，在转型艰难且需要一定时间成本的情况下，想要生存，都离不开土地储备。显然，一线城市土地成本虽高，但仍让他们不计成本地走马圈地，因为可以说他们已无路可退。

　　钱宁罗指出，此次斩获三幅地块的开发企业可以说都属于沪上"非主流"。对于首创这种京籍国企而言，进入北京以外的一线城市依旧要付出不小代价，而其发展路径也主要从外围区域土储开始，首创此前已在青浦斩获4块土地，当然也开启了辅以合作开发等方式，首创也已将触角伸及松江，但整体来说，首创的大本营仍集中在西南远郊区域，而经过一段经营期后，首创也开始零星布局核心区域，如2015年在杨浦平凉社区斩获的地块。这种点面结合的方式，也可以从整体上拉低布局成本及开发风险。

　　中南已二次入主青浦，作为一家江苏南通的近沪房企，从去年斩获奉贤区地块入沪，独立拿地的行事作风决定了其资金实力并非那么充裕，因此可承受的地块风险有限，其今年2月拍得的该区域纯宅地楼板价与此次拍得的商住地块均价较为接近，虽然对中南来说，能够拍得原有地块对面的宅地进行整体开发或更佳，但两块宅地拍卖过程中，中南均未出价，可见其整体拿地作风并不激进，布局上海稳扎稳打。

　　来自上海中原市场研究部的数据显示，首创2015年底的库存为580.89亿元，今年1-7月去化148.9亿元；而碧桂园2015年底库存1712亿元，今年1-7月去化1250.7亿元。相比之下，碧桂园补仓需求更为迫切。

　　上海中原市场研究部资深研究经理龚敏指出，青浦三房企的城市布局战略并不一致，其中只有首创将上海作为重要的战略布局点，首创曾表示上海是其践行城市运营商的重要阵地；而对于中南而言仍是深耕二三线，一线城市是其探索发展之地。

　　碧桂园作为千亿级综合地产开发商，其深耕点及开发战略都不同，一线城市也并非其主要战略布点。从近7年的拿地情况来看，碧桂园在上海只取得过4幅地块，建筑规模计33.1公顷；而首创拿地8幅，累计建筑面积77.95公顷；相对来说中南最少仅拿了2幅，累计建筑面积8.7公顷。

　　2016年各地采取分类调控政策，非一线城市量价增长显著，一线城市上海尽管实施了更严厉的限购政策，但对量价冲击并不大，伴随郊区地王不断诞生，不差钱房企凑热闹现象成为家常便饭。

　　龚敏更指出，对于房企而言，高价拿地并不可怕，因为可以风险共担或是风险转嫁，如前期首创注入51%资本与保利联合开发周浦地王项目，此次碧桂园与东原地产再度联手等。高价拿地对于上市企业而言也可以增加其市值从而获得更多融资额。她认为，高价拿地之后的风险都转移到市场中去了，市场繁荣但非真繁荣，距离下半年市场进一步调整已不远。

 

 

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