为什么楼房总层数都是6层、11层、18层、30层？

　　买房的朋友看的房多了就会发现，现在的楼房总层数，大多是6层、11层、18层、30层，可是为什么要这样划分呢？

　　建筑层数的确定主要影响因素有四个，一是消防，二是造价，三是运输费用，四是管理维护费用。其中消防和造价是最重要的影响因素。

　　先说消防。

　　从建筑消防要求上讲，普通民宅层数的临界点为6层、9层、12层、18层；其高度的临界点为24米、32米、50米。

　　6层以下的砖混结构（无商业网点）或高度24米以下（无商业网点）的民宅没有特殊的消防要求，不需要加设电梯和楼梯，所以在总体规划允许高度范围内，尽量选择接近临界点高度的层数。

　　6层以下或高度24米以下的带商业网点的均有消防要求，所以商业网点的层数取高舍低。

　　7～9层或24米至32米的民宅消防标准为一个档次；13～18层以上或32米至50米的民宅消防标准为一个档次；以此类推标准依次提高，在此范围内层数的确定应选择接近临界点高度的层数。

　　再说造价。

　　建筑工程造价是随着层数增加而提高的。

　　但是当建筑层数增加时，单位建筑面积所分摊的土地费用及外部流通空间费用将有所降低，从而使建筑物单位面积成本发生变化。其中多层住宅具有降低工程成本和使用费用以及节约用地以合理利用空间等优点。

　　对于地块成本较高的项目，为了降低单位内土地费用，提高建筑密度，中、高层住宅是比较经济的选择。

　　概括地讲，建筑物层数（高度）对造价的影响，因建筑类型、形式和结构不同而不同。

　　如果增加一个楼层不影响建筑物的结构形式，单位建筑面积的成本可能会降低。但是当建筑物超过一定层数时，结构形式就要改变，单位成本通常又会增加。

　　所以在项目总体规划允许高度范围内，项目决策人掌握降低开发成本的临界点是非常关健的。具体来说，一是建筑物的层高在满足建筑使用功能的前题下应尽可能降低。二是根据不同性质的工程综合测算建筑层高每增加10cm，相应造成建筑造价增加2～3％左右。

　　那么，具体来讲，建筑层数又是如何来确定的呢？

　　具体到多层、小高层、高层才及超高层的住宅，我们一个一个来分析。

　　1、多层建筑（1~6层），6层为临界点。

　　7层由于消防的考虑，必须设置电梯，因而造价会增大很多。如果将一层住宅造价定为100，则二层为84.72，三层为78.51，四层为74.98，五层为73.65，六层为72.37。因此，可得出结论，六层以内住宅的层数越多，造价越低，且相邻层次间造价差值也越小，多层住宅以采用5～6层为好。4层就不好了。3层及以下就是别墅了。

　　2、小高层住宅（7~11层），11层是临界点。

　　因为11层及11层以下单元式住宅可不设封闭楼梯间（即消防楼梯）。11层以上就必须设，造价陡增。

　　3、高层建筑（12～18F），18层是临界点。

　　因为12层以上不应少于2台，其中还需配置一台可容纳担架的电梯。

　　4、超高层建筑（19～30F），30层是临界点（即100米高）。

　　因为19层及19层以上的单元式住宅又加设防烟楼梯间。建筑高度达到或超过100米的高层民用建筑要到上一级去报批，手续繁杂得多，不过事实不止这些，关键问题是建筑成本将大幅度提升：100米高楼的消防等级必须提高一个档次。

　　消防成本提高不止一点，《高层民用建筑设计防火规范》修订后，高层住宅已突破100米的限制，上限不再是30层。即使如此，该防火规范中以100米为分界点，对高楼消防提出了很多不同等级的强制性要求。比如说，100米以内的高楼每2-3层必须做防火墙，但是100米高楼必须每层都做防火墙；100米住宅高楼必须像办公、商业高层建筑一样，配备消防卷盘等，规范不一而足。

　　现在，你能理解为什么买房时看到的楼层都是6层、11层、18层、30层了吧。

 

 

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