房产税必降房价 但应该还没那么快

　　房地产税跟股票的注册制改革一样势在必行，预计最快将在2017年底前通过，这对房价会有什么样的影响？总之，一旦推出，过去十几年的玩法就要彻底改变了。
　　
　　这两天突然间又有了房产税的消息，主要来源于全国人大财经委副主任郝如玉透露，十八届三中全会提出了加快房地产税的立法步伐，但目前还在起草过程中，操作难度很大。不过，北京大学法学院教授、中国财税法学研究会会长刘剑文表示，预计房地产税法最快将在2017年底前通过。
　　
　　这里注意，人家提到的是房地产税，是一个非常大的概念，这里面包括了土地，而一旦涉及土地的问题就要先确权，然后再收税。不是我们之前理解的那种仅仅针对房子的税收。那么之前收的土地出让金，想必也会在房地产税里面进行考量。虽然，我一直认为房地产税会成为杀死高房价的最后一根稻草，因为他会增加持有成本，但即使如我这么乐观，也不认为2017年能够推出，事实上这是一个极其复杂的工程还有很多问题没有解决。我预计2019年能正式推出开始实行就不错了。
　　
　　第一，房地产税到底怎么解决土地70年产使用权的问题，这是大家最大的疑问，既然我的土地是租的，凭什么在一个租赁的土地上收我的财产税。正因为法理不通，所以才有必要立法，重新立个法律出来，这就能够解释了。我估计到后来很可能70年使用权不是问题了，换句话说为了收房地产税这个长期的饭票，他可能会把产权给你。但就怕你不敢要。
　　
　　第二，税率怎么收？这是个巨大的问题，如果按照美国模式，一刀切是最简单。这种征税方式也是杀伤力最大的，但无疑会加重大家的生活负担。比如北上深现在房价都得500万了，每年1%，那就是5万，一个月要4000多，很多家庭恐怕都负担不起。但其实这是杞人忧天，因为现在房价明显虚高，一旦一刀切的税率，必然让房价回归理性，也就是到时候房价只有200万，这样下来一年2万，一个月1500多这个就比较能接受了。
　　
　　第三，是否有免征额，我们看到上海和重庆模式，就是有免征额的，而日本模式也有复杂的免征额条款，但问题是这些征税标准相当的复杂，现在把日本的政策放到你面前你也未必看的懂。更别提实际操作了，而上海和重庆的模式基本已经破产，几年来收的税寥寥无几，事实证明没有可操作性。另外，如果有免征额，那么对于多出来的房产一定会有惩罚性的税率，可能是2%-6%，试想一下如果你有5套房，价值2000万，每年要交6%的税，也就是120万的税，这酸爽不是盖的。势必引发多套房持有者狂抛房产。所引发的房价下跌效果，远超过一刀切模式。还有一个副作用就是，以后没人要多套房了，那么租房市场必然引发地震。房价虽然跌了，但房租却涨了。
　　
　　
　　第四，房地产税是否将引发房价崩盘，这个我之前也说了，房地产税最重要的作用，是让持有房地产的成本增加。只有这样卖盘才会涌出，在需求减少的情况下，这样才能起到跌房价的作用。否则在预期没有逆转之前，永远会有价无市。如果要是一刀切的低税率模式，那么我觉得楼市很可能会再挺一段，然后直到第一年交税的时候，才会阴跌下去（很多人会观望到要交税之前，发现房子没涨价，然后开始抛售）。但如果是累进惩罚税率模式，恐怕就要急跌了，而且会造成租房市场供给大幅减少，房租上升，带动CPI物价指数快速攀升。这个风险更大。
　　

　　
　　第五，房地产税会引发银行危机吗？众所周知，现在银行的大量抵押物都是房子和土地，这也是为什么地王不断刷新高的原因，只有把地价刷上去了，抵押物才足值，银行才不至于爆出坏账。但这基本上是啊Q精神，他们心里十分清楚是怎么回事。换句话说现在坏账的风险一直存在，只是有价无市风险不用暴露而已。中国现在面临最紧迫的危机并不是银行的问题，而是地方债务和企业债务过高的问题，很多小地方已经严重产能过剩，根本卖不动土地，也就没有了收入来源，靠不断的举债度日，我们都知道，举债度日只要你有信用是可以维持一段时间的，直到你向希腊一样，连利息都还不起了，那就彻底完了。所以现在就是要给地方政府找钱，让他们能够持续的偿还利息，这样地方债就不会炸。至于银行，经过今年的房地产行情，已经在处理问题了，比如用个人住房贷款，去化解开发贷风险，这个就是措施，把银行贷款都套到个人头上，你只要不死就得还钱。至于那些抵押物，一旦发现房价下跌，银行是会率先拍卖或者要求抵押方补充的，就跟股票一样，股市跌了这么多，还是没有触发质押红线。这个不必担心太多。
　　
　　第六，房地产税即使明年能够通过立法，也会有激烈的讨论，所以根本不可能在明年推出，然后个地方会根据不同的情况各自修改参数，相比于一线大城市，三四五线城市推出房地产税找税源的心情更加急切。而在那里反正弟也卖不动，房也卖不动了，很多人都好几套房了。这时候收税正当时。
　　
　　综合来看，房地产税跟股票的注册制改革一样势在必行，而这个东西一旦推出，也将彻底改变过去十几年的玩法。如果还是鸵鸟思维，抱有幻想，那么在之前的全部盈利，很可能会血本无归，最后可能是房子无法变现。不但不赚钱，每年还要往外交税，完全沦为了一种负资产。另外，不要想抗拒交税，只要想收，是一定能够收上来的，比如个税要远比房地产税交的多的多，还是可以通过代扣代缴完成足额缴纳。当然也不要等房地产税的发令枪想起再起跑，因为市场行为本身就是一个抢跑机制，也许等房地产税有具体眉目了，您的房子已经卖不掉了。

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