南昌万达城如何盈利：卖房子几乎可以收回总投资

　　近一个世纪前，华特·迪士尼说过一句话：决定输与赢的关键，往往在于你有没有放弃。按这个方式去描述即将挑战迪士尼霸主地位的万达城，决定输与赢的关键，可能就在于有没有做房地产。6月16日，60年间的第6座迪士尼乐园将在上海开业；早它20天，全球首座万达城在南昌开业，并将在未来四年间开超过15座。万达王健林说，迪士尼成本高昂，十到二十年内很难盈利。事实上，万达城的成本也并不低，目前在建的8座万达城，投资就超过3000亿元。这其中的差别也许就在于，修建迪士尼需要很多钱，而万达城就是钱本身。

　　王健林宣战迪士尼：几年后分高下

　　5月28日，南昌迎来了一个久违的晴天。全国各地的飞机降落到昌北机场后，游客被一辆辆旅游大巴接走，再从机场高速上的“万达城专用通道”呼啸而过。很快，在一座由26个青花瓷管体组成的巨无霸建筑前，他们发出了惊叹。

　　“今天来南昌的，十个估计有八个是来万达城的。”一位当地人笑谈。显然，一座总投资400亿元的项目，对于南昌这样一座城市肯定不是小事。在南昌万达城的启动仪式上，当地政要几乎悉数到场，甚至主持人都由南昌市长担当。

　　“火车不是推的，牛皮不是吹的。”王健林在启动仪式上说，相信到广州、无锡万达城开业的时候，全国人民甚至世界人民都会对中外旅游品牌究竟谁更胜一筹会有定论。

　　王健林口中的洋品牌，就是目前世界文化旅游产业的老大迪士尼乐园，这也不是首富第一次叫板迪士尼。数天前，王健林就曾表示，由于成本高昂业态单一，有上海迪士尼十到二十年内很难盈利。

　　显然，就IP而言，万达城的“万仔”，还远没有到能和米老鼠较量的时候。但“在商言商”就是王健林的口头禅，对于一个文化旅游项目而言，万达城除了要体现当地文化之外，能够赚钱自然也是可持续发展的最重要指标。

　　迪士尼在全球拥有极大的知名度，但是其五个已经开业的乐园当中，除了美国本土和日本迪士尼之外，巴黎及香港项目运营却并不太如意。

　　数据显示，巴黎迪士尼乐园每年接待游客数量均超过1000万。但是，从历年公开的业绩报告来看，其经营状况不容乐观，致使之后在法国政府的干涉下，对乐园进行财务重组，并减免了所欠的10亿美元的债务。而香港迪士尼在经历了数年的亏损后，好不容易在2013年成功盈利，却又在2015财年转为了亏损。

　　可以看到的是，即使票价不低，入园人数也庞大，但这些收入在动辄数百亿的建造投资面前，无疑是压力山大。

　　销售反哺经营，移植文旅项目

　　事实上，万达城的成本也并不低。就拿南昌万达城来说，里面包含有全球规模最大的室内海洋乐园，“飞跃江西”有全球最大、分辨率最高的穹顶球幕，“钟馗送亲”是世界最先进的电影互动娱乐项目，室外主题乐园还有中国最高的过山车等世界顶级游乐设施，400亿元的总投资额，并不比55亿美元的上海迪士尼低。

　　但两者算法上的不同是，55亿美元是上海迪士尼乐园投资的全部，而南昌万达城的400亿人民币中，文化旅游部分投资220亿元，剩余的部分则是可以对外销售的房子。“万达自身的现金流模式，很大程度上是依赖住宅销售来反哺商办物业的自持做法。”易居研究院智库中心研究总监严跃进指出。

　　在销售物业反哺自持物业这一招上，没有人玩得比王健林更溜，万达集团在短短15年间成为全球最大的不动产持有者，靠的就是这个。以番禺万达广场为例，销售物业超过34亿，就可以拿回总投资的七成。有部分项目甚至卖完房子之后，万达可以“白拿一座万达广场”。

　　2016年初，万达商业销售目标自降600多亿元，成为龙头房企中唯一一家提出负增长目标的企业，不少人认为，这是万达与房地产开出的分手费。不过其实万达早已将商业地产这种反哺模式移植到了文化旅游板块中，各地文化旅游城的房地产销售额，甚至有可能不会低于600多亿元，只是没有显示在万达商业的财报之中。

　　众所周知，在中国的融资成本下，完全靠运营文化旅游项目，回报周期可能达到20年甚至更长。但是大型文化旅游项目对周边房价的提振作用，却也是几乎全球通用的。

　　以美国拉斯维加斯的“O”秀为例，其在2001年开秀时，该区域房价中位数仅为12万美元，随后则以每年近40%的速度飙升。到了2006年，该区域房价中位数已达到30万美元。2009年上海迪士尼宣布落户上海时，周边的川沙板块房价仅为9378元/平方米，而如今该区域房价已经普遍超过3万元/平方米。可以说周边的房地产项目沾尽迪士尼的光，但上海迪士尼本身却未能分得一杯羹。

　　而南昌万达城自带销售物业，2014年3月首次开盘时，均价仅为7000元/平方米，如今随着整体项目逐渐完善，新一期江景高层售价已经可以达到9800元/平方米。如果最终按照整个项目房子均价9000元/平方米计算，475万平方米的可售面积，销售总额可以超过400亿元，完全覆盖整个南昌万达城的投资。

　　王健林曾表示，万达文化旅游城中的地产项目将带来大量现金流，而且有文化旅游概念支撑的地产项目销售会更好。公开资料显示，在2015年，合肥万达城房地产销售额达到59.78亿元，南昌万达城房地产销售额达到66亿元，广州万达城房地产销售额达到65亿元，几乎都是当地甚至所在省份的销售冠军。

　　此外更加丰富的业态和不受天气影响的设计，也是万达城被寄予厚望的原因。王健林称，迪斯尼优势是IP比较多，反过来也成为包袱，只会就原来IP产品做扩张，很少研究新的商业模式和新的东西。到2020年，万达会在全国开15到20个万达城，而且这个乐园跟另外一个乐园完全不同的业态，不断地创新，室内室外结合，减少天气的影响。“所以我觉得迪斯尼在中国，至少财务的状况和前景我不看好。”

 

 

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