全国总价地王潮幕后的恩仇录：万科当场拆伙？

　　你可以把这篇文章当作武侠小说来读。当然，那些地产商的名称，听上去要么不够风流倜傥，要么不够大奸大恶，你就凑合着看吧。
　　
　　5月27日傍晚，杭州拍了一块地，总价约123亿元，一不小心成了今年以来的全国总价地王。
　　
　　我们也免不了俗，给它戴个“全国总价地王”的帽子。但这真没什么值得一说的，只要地够大，总价总是可以搞大。毕竟，杭州这块地的楼面价不过21576元/平米而已，溢价率也就96%而已，在京沪深或厦宁苏的那些地王面前，简直不值一提。
　　
　　戏剧性在于，地已经拍出来了，但最终是谁拿的，竟然一时间没人搞得清楚——甚至，连当局者也搞不清楚。
　　
　　地是央企信达拿的。但是迅速冒出来的新闻把很多人给搞混了：“万科一小时地王”“万科当场拆伙”。意思是说，这地是信达和万科一起拿的，结果拿完地之后，万科突然就退出了。
　　
　　问题是，万科根本就没有报名参拍。不过，说是“信达&万科联合体”也没错，他们事先确实有约定，信达拿下之后，进行股权合作，由万科操盘。但他们事先还有约定，不能超出万科的授权价——大概是110亿吧。
　　
　　如此清晰的事先约定，能叫“当场拆伙”吗？也不奇怪，去年龙湖、碧桂园在北京甚至被爆出过“退地”的新闻——毕竟，把大牌地产商描绘得越猥琐，往往越有看点。
　　
　　更何况，万科根本还没有表态，并没有说要彻底退出。说不定他又杀回来呢？
　　
　　当市面上都在传说万科没戏时，融信突然跳出来用充满暗示性的语调宣告：他们跟信达合作拿下了杭州的全国总价地王。
　　
　　在这个微妙的关口，融信这么玩，很容易让人形成这样一种错觉：万科拿不起，融信拿得起，央企信达拿地王还是得靠融信来帮忙。
　　
　　2016年2月，融信总部乔迁至上海发布会
　　
　　众所周知，去年以来信达拿的地王，基本上都是让合作方来操盘。这样是不是意味着这个刚刚诞生的全国总价地王，将由融信来操盘？
　　
　　信达有点火冒三丈，立马放风出来：这个地王项目，绝对不可能让融信来操盘！
　　
　　那为什么信达还要让融信参与合作？要知道，融信做成这样，还是有两手的，就算你不喜欢，也总有办法和你一起玩。这里就不写那么细了。
　　
　　不过，我们如果站在融信的角度，其实也是挺能理解他们的苦衷。融信这么拼，是因为他们太需要自我证明了。年初在香港上市以后，结果境外资本市场不怎么样待见它，IPO遇冷，就募了十几亿港币而已——连支付地王的一个零头都不够。怎么办？继续保持闽系房企的激进本色：拿地王！
　　
　　更值得关心的问题是，这个全国总价地王，万科真的不跟一起信达玩了吗？
　　
　　信达不是故意要超出万科授权价的。
　　
　　在超过万科授权价之后，一共又拍了16轮，其中有5轮是融信在出手。更戏剧性的是，最后一轮对决，竟然发生在融信和信达之间。
　　
　　每轮加价，基本上都是以近亿元计的啊。都是真金白银啊。既然是合作，为什么还要相互抬价呢？因为，融信要证明自己的能耐啊。而且，融信不是第一次这么玩，此前也是在竞拍现场跟合作伙伴疯狂厮杀，以争夺合作之后的更多话语权。
　　
　　事实上，话语权不是靠钱砸出来的，还是得靠真本事，以及用真本事垒起来的声望。
　　
　　信达心里想的还是他的老情人——万科。毕竟，信达和万科有过几次愉快的合作经历。当然，信达也不傻，他当然知道，一旦超出万科的授权价，很可能就意味着缘分已尽，所以他事先做了预案：如果万科不行，还可以跟龙湖、滨江等有品牌溢价能力的房企合作。
　　
　　实际上，万科的合作通道并没有被完全堵死。万科杭州公司还可以事后跟总部追加授权，如果追加成功，那么“信达&万科联合体”将继续成立。
　　
　　所以，这个全国总价地王，看起来已经竞拍完毕，但究竟花落谁家，现在谁也不知道。目前只有信达是确定的，其他还会有谁一起玩，连信达自己也不知道。
　　
　　或许，他还在等万科的答案：在一起？不在一起？在一起？不在一起？……
　　
　　杭州奥体主体育馆 | 2015年9月摄
　　
　　我们该来关注真正的主角了——这个地王本身。它何以成为全国总价地王？
　　
　　它就在杭州奥体中心主体育场旁边。这个地方本来没什么奇特之处，结果去年撞了大运：G20峰会和亚运会相继花落杭州，这个奥体中心，就是两大国际盛会的主场所在。
　　
　　按照杭州的城市规划，这个地方原本是CBD的一个组成部分，但由于城市配套投入不足，过去几年气势一直起不来。结果，G20峰会和亚运会一来，立马大变样，道路立马四通八达，地铁立马开工，连原本不敢奢想的各种美好事物，也都“忽如一夜春风来，千树万树梨花开”……
　　
　　出让的这块地，说起来也不大，总建筑面积近60万平米——但是杭州的土地出让，向来都是切成一块块小小的“豆腐块”。近60万平米（其中住宅32万㎡，商办25.1万㎡），对于杭州来说，已经算是超级大盘了。
　　
　　这样的规模，这样的特殊地段，再加上它是两条地铁线交汇处的地铁上盖综合体项目，毫无疑问必将成为杭州整座城市的一个地标。
　　
　　有住宅，有写字楼，还有购物中心。很多杭州人虽然表面骄傲，但内心还是懂的：杭州的商业水准，已经被成都、重庆甚至武汉甩了几条街。如果这么显赫的一块土地，最终盖出一个平庸的购物中心，那对于整座城市来说都是暴殄天物，甚至是一种耻辱。
　　
　　当然，杭州人也期望新世界的K11、新鸿基的IFC或者九龙仓的IFS能来，但这些港资房企，就喜欢像蜗牛那般慢吞吞地玩。要是把地交给他们又不知要等到哪个猴年马月。所以，杭州政府给地块设定了一个时间期限：今年年底前必须开工，2021年底前必须整体竣工——你懂的，2022年要开亚运会啊。
　　
　　倘若如一些新闻报道所说，由融信来盖这个购物中心，杭州人是不是得涅一大把汗？不是贬低融信的意思，而是目前融信所拥有的商业地产经验值实在无法令人信服。
　　
　　信达贵为央企，无论是从利益上考量，还是从责任感上考虑，应该也是懂这一点的吧。那么，信达心心念念的万科，就一定能出彩吗？
　　
　　北京住总万科广场内庭
　　
　　此前的万科，似乎也没有做出真正令人膜拜的购物中心。但至少，如今万科在做的几个购物中心，比如刚刚开业不久的北京住总万科广场，还有万科在上海徐泾的那个超级综合体项目，还是可以让不少人发出“酷毙了”的感慨。
　　
　　更重要的是，“地铁上盖物业”已经成为万科集团的一项新战略。杭州这块地，或许会是一个不错的样本。
　　
　　杭州拍出的这个“奥体地王”，可谓是集G20峰会和亚运会万千宠爱于一身，楼面地价不过21576元/平米而已。对于懂得怎么玩商业地产的房企来说，这个地价实在算不了什么。据说，前几天晚上，信达已经收到了七八家大牌房企抛去的合作橄榄枝。
　　
　　这么说吧：奥体这块地，是空前绝后的一宗宝地。
　　
　　杭州钱塘江两岸夜晚的灯光艺术
　　
　　很多人说，调控风向要变了。这时候，杭州竟然还敢出全国总价地王，找死啊。
　　
　　你看，几天前新华社都发文了：必须遏制地方政府“炒地”、投机资本“炒房”之风……
　　
　　你看，这几天南京竟然也出了“地王禁令”，步了苏州的后尘，号称要把地价给控制住。
　　
　　但是，你也要看到，也是前几天，陕西省还在出去库存新政，河北秦皇岛市还在补贴购房者……
　　
　　国家早就提出要“因城施策”“分类调控”，为什么有些人的脑子里还残留着全国“一刀切”的思维？
　　
　　杭州的房价整整跌了五年，到现在都还不敢说已经完全回到2010年的房价水准。它跟南京、苏州、厦门、合肥这些所谓的“房价暴涨四小龙”，能一样吗？
　　
　　如果“因城施策”是真的，或许可以这么说：杭州的楼市潜能，还远远没释放出来……
　　
　　哪怕再出几个地王，也不奇怪。

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