商品房销售量价齐升 非重点城市去库存压力仍较大

　　国家统计局14日公布了2016年1-4月份全国房地产开发投资和销售情况。数据显示，1-4月份，全国房地产开发投资25376亿元，同比名义增长7.2%，增速比1-3月份提高1个百分点。专家表示，房地产开发商投资意愿增强，销售市场持续升温，房地产去库存取得初步成效，整体趋势向好。

　　投资数据好于预期

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，全国房地产开发投资数据好于预期的原因有三：一是2015年各月基期值较低；二是供给侧改革在持续，房地产投资的反弹要领先其他行业，此类投资也和房企近期资金回笼等态势有关系；三是营改增等政策，实际上体现了较好的税费减免导向，使投资积极性提高，尤其是信贷成本接近历史底部水平，这些都会促使房地产企业投资成本降低。

　　明源地产研究院副院长刘策表示，投资指标的变化综合反映了开发商对市场行情的前瞻性判断，意味着开发商对后续市场行情看好，投资意愿和投资信心都在逐步恢复和提升。这是好势头，尤其在目前经济下行压力仍然很大的情况下，房地产投资企稳并回升，有助于经济企稳，缓解经济下行压力，为经济转型和改革创造更好的条件并提供更多的时间。

　　“但分区域来看，房地产投资也出现分化情况。”刘策认为，根据数据，中部地区增速明显高于东部地区和西部地区，说明除了沿海一线城市外，中部地区等二线城市重新成为开发商“狩猎”领域，投资热点也从一线往二线传导。房地产开发企业在二线重点城市、热点板块加紧了土地储备，销售向好城市的房企加快了项目开工和施工进度，预计二线城市未来在成交量价方面会有更好表现。

　　民生证券研究院固定收益组负责人李奇霖表示，主要二三线城市库销比已低于上轮新开工企稳周期2012年7月时的水平。房企在主要二三线城市补库存意愿强烈，由于二三线城市投资占比更大，二三线城市投资企稳将持续带动全国房地产投资企稳回升，考虑到下半年低基数特征，保守预计全年房地产投资高点突破10%。

　　去库存取得初步成效

　　国家统计局投资司高级统计师李皎表示，随着销售市场持续升温，房地产去库存取得明显进展。4月末，全国商品房待售面积7.27亿平方米，比3月末减少826万平方米，比2月末减少1241万平方米，已连续两个月减少。其中，住宅待售面积4.51亿平方米，比3月末减少894万平方米，比2月末减少1546万平方米，并低于去年末的规模。

　　刘策认为，商品房市场销售升温，说明去年中央定调的去库存政策取得了初步效果，量价齐升也有助于改善市场供需关系，减轻后期去化压力。售价提升有助于稳定市场预期，提升购房者购房意愿，也有助于改善开发商现金流，降低负债压力，有助于前端投资与新开工信心的恢复，对供需两端均有积极提振作用。

　　从库存数据看，衡量现房指标的待售面积出现了下滑，这和目前一二三线城市市场交易活跃等态势有关系。严跃进认为，对此类城市而言，或已存在补库存需求，尤其是二线重点城市。部分城市库存规模虽然大，但一些地段好的楼盘基本上得到了去化，所以市场交易会呈现较好态势，库存数据背后的压力也相对要小。

　　李皎表示，当前城市分化依然是需要关注的主要问题。1-4月份，重点城市商品房销售面积增速比非重点城市高10个百分点。4月末，重点城市商品房待售面积2.72亿平方米，比3月末减少600万平方米，比去年末减少397万平方米；非重点城市待售面积4.55亿平方米，比3月末减少226万平方米，但比去年末增加1233万平方米，去库存压力依然较大。

 

 

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