疯狂的南京楼市：市场供不应求 开发商看涨惜售

　　“目测，麒麟会被套牢。北京国企不懂南京夜的黑。”南京楼市主编李子墨如此评价土拍中新的地王。

　　南京地王的出现在意料之中，G09麒麟地块天生就含着金汤匙，经过61轮、23家房企的激烈竞争后，这块地最终被北京嘉城以总价47.6亿元拿下，楼面价超过2.2万元/平方米。

　　经过一年的低迷期后，开发商们在2015年又开始了对南京土地的疯狂追求。2015年南京土地出让面积创五年来新低，然而土地出让收入却与收入最好的2013年持平。也就是说，2015年南京楼面地价攀上历史的最高值。

　　这样的疯狂局势还会持续。截至目前，在南京市政府2016年的三次土拍中，土地出让收入已占2015年土地出让总收入的39.4%。

　　在去年一整年的政策利好下，南京市场需求一下子得到释放。根据克尔瑞数据统计，2015年7月开始，南京楼市已连续六个月冲破万套，是广州、深圳成交套数的2.3倍以上。

　　1月初，南京新房库存量还是4.8万套。但如今南京市区目前可售住宅套数为3.02万套，三个半月已消化了37%的库存。

　　李子墨称，南京已步入全民买房的时代，每13.5个家庭中就有一个家庭买房。今年新房供应量上来的话，需求量还会上升。“当你还在问我要不要买房的时候，你一定也买不到房了”。

　　以河西为例，河西目前总共有五六百套房子。但李子墨称，南京有三四千人想在河西买房，也就是说如今是五六个人在竞争河西的一套房子。

　　4月12日，河西仁恒江湾开盘，90套千万级豪宅在2小时45分钟内被一抢而光，这也在某种程度上印证了李子墨的推算。

　　疯狂的市场需求，助推了南京房价的一路领涨，南京房价已13个月连涨。其中3月房价环比上涨2.23%，江北更是以4.4%的涨幅领衔各大板块。

　　2015年6月27日，国务院正式批准设立南京江北新区，江北新区房产市场需求量喷发。同时，江北新区房价最高涨了40%，金隅集团南京负责人对界面新闻记者称，江北新区带动了南京整个房地产市场。

　　三年前，北京金隅以29.3亿元、16979元/㎡楼面价力压招商、世茂、华润拿下河西兴隆大街北侧G75地块，这在当时也是新的单价地王。

　　而在此次土拍中，金隅首入江北，以42.6亿元、楼面价20077元/㎡拿下江浦奶牛场地块。与上次拿地王略有不同，金隅集团负责人对界面新闻记者称，此次拿地是基于利润和良性运营考虑后的理性拿地，未来的市场会在一个可控范围内。

　　南京房产市场从2014年到2015年1月一直处于低迷期。去年330新政以及江北新区建立等政策利好，市场需求一下子觉醒，开发商们也蜂拥而至。

　　根据国家月度单位审批反馈情况显示，3月，南京共有新增单位20家，房地产开发企业就达到12家，占全部新增单位的60%。

　　然而，已连涨13个月的南京楼市还能持续多久？

　　一位熟悉南京房地产市场的人士告诉记者，目前南京市场的买者大部分是购买二套房、三套房甚至四或五套房，是基于置换要求的改善型购房。即使是初次置业者，也至少是在投资意识的推动下产生的购房行为。而且投资客们以南京本地居多，北上广深来南京购房的极其有限。

　　同样，李子墨表达了类似观点。他认为南京市场目前投资客有50%左右，热点楼盘投资客可能到70%到80%。“主要是新南京人在投资，他们尝到了投资的甜头”。

　　一方面，政府调控的风声不断出现，买手们担心调控的限制买不到房。另一方面，市场供不应求，开发商看涨后惜售捂盘搅乱市场秩序。

　　4月11号，南京市物价局通报了板桥的富力上悦居第11栋涉嫌捂盘惜售的行为。根据物价局规定，开发商领取商品销售许可证后，在10日内要公开房源信息对外销售。而板桥富力在去年10月已领取了预售许可证，五个多月过去却没有一套成交。

　　供应量告急，也在逼迫南京市政府加快土地出让。4月14日南京市国土资源局第四批预公告显示，将推出12块地，其中热点地区江宁将会有11块地供应。这已经是一个月内南京国土部门的第二次预公告，总共将推出32幅地块。

　　另外，南京市政府与中央人民银行南京分行的调控文件已经传得沸沸扬扬。上述熟悉南京房地产市场的人士告诉记者，从购买力角度来看，房价还会往上涨，但大家都保持谨慎。“毕竟还是要看政策脸色，政府已经有这种趋势，最后还是看结果”。

　　同样，拿地的金隅对未来的看法似乎更为复杂。金隅相关负责人告诉记者，对南京市场依然看涨，但认为这种涨势不会持续太久。尽管如此，金隅表示还是继续在未来的土拍中拿地。“还是先占得机会，一年以后再拿地可能更高了”。

　　这或许可以解释开发商们的一部分心态。李子墨说，拿地王的企业其实也不想拿地王，但是毕竟还要发展下去，“虽然地价比周边房价贵，但是毕竟没有看到地王亏本卖房的先例”。

 

 

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