房产交易风险层出不穷 中介市场或迎规范契机

       有过买房经历的人，或许对这种场景记忆犹新：谈妥价格，马上准备签署买卖合同时，忽然房主不卖了，理由是价格有点低了。而另一边，中介会暗示卖房业主，价格可以再加几万，甚至“加30万”也照样卖出去。

　　“现在的市场，买房人一般会照着10万划价，我给您多标30万，最后您多20万卖出去，不也比现在好？”在媒体的报道中，上述买方卖方遭遇的情形，让最近想卖小房换大房的荣先生同时经历了。

　　荣先生的双重身份或许算幸运的，但对很多身处二手房交易中的人来说，身处“陷阱”却不知。

　　据报道，年近六旬的上海市民沈先生在今年1月看中黄浦区中山南一路上的一套二手房，但在交完20万订金后发现，该房屋存在550万抵押且已被两家法院查封。值得注意是，该处房屋去年8月挂牌后就已被法院查封。但据沈先生回忆，中介在交易中始终未提到过此事。

　　还是上海今年初的案例。欲购置婚房的庄先生已支付80万元定金后，约定9天后正式签署房屋买卖合同，购置一套370万元的房屋。孰料，当需要签订买卖协议时，才被告知房屋有高达167万元的抵押贷款，房产证无法办理。更令人吃惊的是，此房在上述约定时间约一个月后，以388万元的更高价格被该中介挂上网。

　　荣先生的经历更多是买方市场还是卖方市场的问题，但上海的两个案例，却涉及中介机构故意隐瞒房屋的抵押情况，未尽如实披露义务的问题。
　　
　　租房市场也同样“陷阱”重重。

　　2014年年初，北京住建委就曾公开通报2014年2月投诉前十名的中介，其中北京链家、中天置地、中伟置地等房产中介均上榜。

　　据报道，被投诉问题主要集中在：提前终止租赁合同、未按期支付出租人租金、租期届满不退还押金、违规打隔断出租、拆除违规隔断后引起的租金和押金纠纷等。

　　从媒体报道中，中介不退还租客押金的情况较为常见。记者还梳理了不退押金的“几宗罪”：毁坏装修罪、卫生脏乱罪、违约扰民罪。据报道，租房人小艾因为在租赁期间，曾有两次带朋友回家过夜，违反了合同中“一人租房”的规定，必须支付违约赔偿金。

　　2投诉“重灾区”

　　由于二手房交易流程复杂，很多买房卖房人选择房屋中介来提供居间服务。但从近几年的媒体报道，尤其是消费者维权的情况看，被房屋中介忽悠，甚至被“坑”的报道屡见不鲜。

　　早年涉房屋中介违法违规的，涉及无照经营、恶意竞争、“私自完成买卖交易的，按居间服务费双倍赔偿”等类似霸王条款等情形。而随着近几年房价不断走高，尤其是一、二线城市翻倍增长，学区房等特殊购房需求渐成常态，带来了二手房交易热，新的交易风险也随之“升级”。

　　为整顿和规范房地产中介市场秩序，2013年，住建部曾发文严查房地产中介十大违法违规行为，包括发布虚假房源信息；未履行书面告知义务，强制提供代办贷款、担保服务并额外收取费用的行为；协助当事人签订“阴阳合同”规避交易税费的行为；侵占、挪用房地产交易资金的行为等。

　　据不完全统计，2013年6月开始全国集中开展房地产中介市场专项治理至当年年底，全国各地共检查房地产中介机构48149家，查处各类违法违规案件4521起。这一数字也显示了我国当前房地产中介市场规模之庞大。

　　为进一步规范房产交易，近两年住建部等部门也陆续出台了《房屋交易与产权管理工作导则》等文件，上述违法违规行为有所好转。但房产中介服务的投诉增长迅速，“陷阱、”风险不断出新花样依然是老百姓的“心头患”。

　　临近“3·15”，各地纷纷通报消费者维权问题清单。甘肃消协3月4日的通报显示，房屋中介与汽车售后等成消费投诉重灾区，一些中介服务商不如实告知相关事项，订立合同故意隐瞒重要事实问题突出。

　　来自上海市消保委的数据显示，2015年房产中介服务投诉量达到794件，较2012年增长184%。

　　上海市消保委的消费体察显示，房产中介行业还存在虚标房价、隐瞒房产真实信息等问题，高达56%的房源与网上宣传不符。在房屋中介行业，仅有11%的消费者满意，高达84.8%使用过服务的消费者遇到了消费纠纷，却只有21.6%的消费者维权。

　　报道还称，上海市消保委发送约谈公函的20家中介公司中，仅有11家派代表现身，包括太平洋房屋等中介公司直接“玩消失”。记者梳理发现，近些年媒体报道中被起诉或投诉的知名房产中介也不少，如链家、我爱我家、爱屋吉屋等。

　　有相关调查还显示，房产中介对消费者从显性侵权转向了隐性侵权，消费者没有证据维护自己的合法权益，所以维权的比例很低。

　　3可能的新风险

　　老“陷阱”依然存在，新的风险又变着花样出现。

　　为了推动房产交易，很多房地产中介提供了许多增值服务，比如金融衍生品。目前看这一业务已导致了二手房交易中出现了新的问题清单，如“首付贷”等金融杠杆的使用。

　　首付贷是指在购房者首付款不足情况下，地产中介机构、开发商或者互联网金融平台为其提供用于首付的贷款，让购房者可以提前进入楼市，即在杠杆上加杠杆，增加了贷款的风险。

　　据了解，房屋中介会对客户的还款能力做一定的评估，一般期限是3年左右，利率大部分在7%至9%，贷款金额从几万元到数十万元不等。在实际操作中，“首付贷”让部分购房者的实际首付已降至10%。

　　再比如，北京地区二套房目前要求50%的首付比例，那么一套400万元的房子首付部分应当为200万元，杠杆只有一倍，而如果购房者原有的房屋能贷出150万元，实际缴纳资金只有50万元。

　　有分析称，“首付贷”等金融杠杆存在风险，因为一旦房价停止上涨或者进入下跌通道，“首付贷”产品极易陷入兑付危机。《中国经营报》日前报道，今年初一线城市遭遇的房价疯狂上涨因为涉及首付贷等诸多问题，而受到了监管部门的“重视”。

　　住建部一位高层人士向本报记者透露，“房价过快上涨与首付贷有一定的原因。”

　　有数据显示，3月9日，北京2016年开年两个多月二手房签约创造历史同期最高纪录，同比增长了95.5%，成交量几乎翻倍。与此同时，首付贷推高房价的背后因素浮出水面。

　　目前，“北京、上海、广东正在严肃处理一批中介机构，主要是参与违规首付贷的中介机构。”据媒体报道，中原地产、链家、我爱我家、搜房网等沪上多家房产中介机构均暂停提供“首付贷”业务。广州也有多家房产中介叫停“首付贷”。

　　首付贷的风险，一方面或一定程度上推高房价，如果房价大幅下跌，则此类业务会出现系统性风险；但另一方面，对购房者来说，在这种没有首付压力甚至零首付的情况下入市，最终风险会转嫁给购房者身上。业内人士认为，因为如果房价下跌导致购房者出现损失无力偿还贷款时，购房者通常会先选择返还银行贷款，投资者的本金安全无法保证。

　　记者发现，现实房产交易中，也不乏楼盘房屋中介或销售人员主动“游说”购房者使用“首付贷”的情形。

　　据了解，为了开展首付贷业务，不少房屋中介机构还专门成了金融业务部门。报道称，人民银行在此问题上的态度是非常明确的：房地产开发企业、房地产中介机构自办的金融业务没有取得相应的资质，是违法从事金融业务，而且这里面还存在着自我融资、自我担保、搞资金池的现象。

　　而对购房者，尤其是资金不充裕的人来说，辨识房产中介的金融服务是否合法，是非常困难的。

　　据报道，央行日前宣布，将对房地产中介机构、房地产开发企业及其与P2P平台合作开展的“首付贷”金融业务进行清理和整顿。

　　这或许给房地产中介市场的整顿规范提供了一个新契机。

　　

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