“营改增”后税率或为3%
今年两会政府工作报告中指出,5月1日起要全面落实“营改增”。国税总局局长王军在两会上回应,税务部分方案已经在制定中,原则上要延续过去的优惠政策,并在此基础上根据不同行业的特点和情况,新制定一些过渡措施,确保所有行业的税负只减不增。
目前,二手房交易根据转让所得征收5.5%的营业税,改成增值税之后,纳税人相当于多了一个抵扣环节,不论对于个人买卖还是房地产企业来讲,都是实质性的税负减轻。深圳中原研究中心经理王飞表示,虽然具体实施方案还没有出台,但是王军在两会上表态确保税负“只减不增”,极有可能按照三档税率中最低一档3%来征收,其余两档分别为6%和11%。
如果按照3%的增值税计算,可以大致对比出普通二手房“营改增”的税费差异。以卖出购买2年内的住宅为例,售价为1000万元,2年内无论是否普宅都要缴纳5.5%的营业税,也就是55万元。如果都按照3%的增值税征收,出售价还是1000万元,但最初买入价是500万元,抵扣掉买房费用后大概需要缴纳15万。
如果卖出购买已满2年的普通住宅,则之前已经不需要交营业税了,但是如果改成增值税就还是要交。
税费调整比例小
不会影响楼市
住建部住房政策专家委员会副主任、中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌告诉记者,由于税费占整个房产交易的比例很小,多一两个点,或者少一两个点,整体而言,对于深圳楼市的供求不会产生太大影响,毕竟深圳房价不是因为税率问题高涨。“营改增”主要目的是去库存,而深圳目前还没有面临严重的去库存问题。
顾云昌强调,房地产业“营改增”主要对房企是一个很大的利好,有助于房企减轻税负,相当于企业的利润率也会因为税负的降低而提升,为正处于转型期的房地产企业提供了“缓冲期”。同时,企业作为追逐利益的主体,势必会在深圳等基本面较好的一线城市以及其周边投资购房,促使一线城市继续向好。
除此之外,房企并购整合是大势所趋,而“营改增”要求房企集约经营,减轻负担,可以促使土地、项目的收购,加速房地产业整合,有利于房地产业走向成熟,解决的是政府与房企的关系。
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