本轮楼市新政主针对二三线城市 一揽子政策可期

　　房地产一头连着经济，一头连着民生，在我国实体经济构成中占据着举足轻重的地位。房地产及其相关的库存、房价等问题已成为高层和市场关注的焦点。

　　多名接受《第一财经日报》采访的专家表示，本轮房贷政策目的是信贷政策配合支持去库存，信贷政策方面更加灵活，各地的自主性更强了。2016年，货币环境继续保持稳健，政策或将从供需两侧双双发力，力促房地产行业去库存。

　　针对二三线城市去库存

　　库存问题并非近两年才有，而在现阶段把化解房地产库存列为“四个歼灭战”任务之一，其原因在于房地产投资低迷对经济增长的拖累。而要启动房地产投资，提升拿地和开工热情，一个重要的方面就是要清理历史遗留的巨量库存。

　　国家统计局每月公布的商品房“待售面积”通常被用来作为库存变化的观测指标。而这一指标仅反映了“竣工”的库存，未包含未来将形成库存的“待建”和“在建”部分。若仅加上“已在建未预售”的部分，商品房总体库存约为58.7亿平方米；若再加上“已拿地未开工”的部分，这一数值则达上百亿平方米。但其中有些库存可能为永久性无效库存，无法去化，三四线城市中的部分库存即是如此。

　　“从去库存和稳增长的角度来讲，适度加大对房地产市场的支持是一个比较重要的政策方向，预计主要的方向还是稳增长，另一个是去库存。从目前看来房地产也是二三线城市的压力比较大，政策方向也是针对二三线城市，节奏方向比较明确。”中国社科院金融所银行研究室主任曾刚对《第一财经日报》记者表示。

　　华夏银行发展研究部战略室负责人杨驰也认为本轮政策是通过居民加杠杆的方式来为房地产行业去库存。杨驰对本报表示，首套房首付比例从原来的30%下调到20%，意味着居民购买房屋的杠杆倍数从3.3倍上升到5倍。从政府、企业、金融机构、居民的四张资产负债表来看，相对而言居民的杠杆倍数最低，财务状况最健康。在政府、企业、金融机构都在去杠杆的背景下，唯一有可能加杠杆的就是居民了。

　　杨驰称，政策对于推动农民工城镇化、化解房地产高库存会有一定作用。考虑到股市低迷和信托、P2P领域风险高发，会有一部分资金出于避险考虑重新将房地产领域作为投资对象。

　　首付比例不再一刀切

　　值得注意的是，此次首付比例5%左右的调整主动权下到各地方金融机构，对地方房贷首付额不再一刀切。

　　“以前首付比例都是硬性规定，现在不再一刀切，也反映出不同地域房地产市场的供需情况出现了分化。”杨驰对本报记者称，未来可能各地人民银行做窗口指导。

　　加强住房金融宏观审慎管理，最低首付款比例进行自律调整确实具有一定可操作性。

　　“原则上不同地区市场的差异很大，二线、三线城市差异也很大。给地方和银行一定的自由量裁权，让他们根据本地情况进行政策上的微调，有助于提高政策执行力，因为一刀切忽略了不同城市之间的差异。”曾刚说，“这相对以往而言是一个比较大的进步，或许会产生不同的效果。”

　　交行金研中心高级研究员陈冀对本报记者称，部分二三线城市去库存的压力是实实在在的，用多长时间去降低库存，还得取决于央行这个房贷政策的产生效果所需的时间。银行在信贷投放时肯定也会考虑风险适度、节奏适度等多方面因素。

　　一揽子政策可期

　　降低首付比例之后，业内认为，未来还有一揽子政策相继出台以配合各地楼市去库存。

　　易居中国执行总裁丁祖昱预测，2016年针对房地产行业的政策红利仍将延续，除了此番出台的降低首付比例这一大招，还可能有大家期盼已久的贷款利息抵扣所得税，政府收购商品房用作保障房等。

　　丁祖昱认为，这些政策对于刚性需求推动、改善型需求持续释放形成正向激励，也将使今年的房地产市场保持稳定。因为2015年已经消化了大量需求，2016年的市场缺乏大幅上涨的基础，在政策红利之下，总成交量仍会在高位运行，保持平稳。

　　申万宏源首席宏观分析师李慧勇对《第一财经日报》表示，房地产调整使得经济下行压力加大。结合过去两年两次的政策调整，这次央行的政策调整也是一脉相承的。

　　李慧勇认为，我国在去房地产库存的问题上还有很大的政策空间。比如下调首付、利率优惠，甚至考虑允许买房退税、买房落户等一揽子政策来加快房地产市场去库存。不光是央行，包括住建部，各地的财政税务都有很大的政策空间去稳定房地产。

　　“原则上来讲，经济形势的压力比较大，光是这个政策还不够，后续还应该有其他政策相配套。”曾刚对本报记者表示。

　　“个人房贷政策针对的是需求端的刺激，这次首付的再次放松与市场预期一致，但单个政策的效力有限，尤其是去年非限购城市的需求已经过了一轮比较集中的放量。”交行金研中心高级研究员夏丹对《第一财经日报》记者表示。

 

 

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