津城学区房关注高 大户型热销三四室或成主流

　　短期影响小长期效应显

　　记者从我爱我家数据反馈了解到，自二胎政策出台以来一个多月中，客户针对大户型房源的咨询量增加，主要集中于户型和价格的关注，同时，我爱我家官网三居室户型房源的点击量与先前相比上涨了30%左右，但是成交量暂未出现增长。据我爱我家河西区古海道店经理王英龙介绍，目前由于二胎政策刚出台，对市场的影响较小，大多处于观望和咨询的状态，在咨询的房源方面，100平方米以上的三居室户型关注度最高。

　　我爱我家市场研究中心总监郭燕认为，楼市短期内对二胎政策的反应不大，但是预计未来几年内，随着二胎家庭的增多，居住需求的升级，会使得楼市的户型结构和区域结构随之发生变化，其中三居室以上的大户型房源将由改善型产品变身为刚需产品。

　　首先，从需求方面来看，以往三居及三居以上的中大户型房源更多的是受改善型购房者的青睐，而二胎政策全面放开后，大户型房源将不再是改善型购房者的“专利”，此类户型将会受越来越多的刚需或刚改的购房者关注，尤其是对于90平方米至120平方米紧凑型三居室户型的需求在未来将会随着二胎政策的放宽而逐渐增长。与此同时，在未来新建商品房市场中三居室户型的供应会逐渐增多。

　　其次，从区域方面来看，在未来，位于环城四区的新建商品房热度将会逐渐升高，特别是此区域内精装三居室的户型将会受到更多刚需人群的青睐。我爱我家市场研究中心认为其主要原因有两点：其一，环城四区紧邻中心城区，但房源价格较中心城区相比要略低一些，占据一定的价格优势；其二，受到地铁建设的影响，区域之间交通的便捷性逐渐增强，加之近年来天津交通配套逐渐成熟，地铁、公交等已形成交通网，打破了原有的区域出行限制，从而也拉近了环城四区与中心城区的距离，使得居住在地铁周边的人群出行、生活以及工作可以更加方便、快捷。

　　卖而买出现学区关注高

　　那么，二孩政策究竟会对房地产市场产生哪种影响呢？记者通过走访发现，大家看法不一。

　　首先，“全面二胎”政策可以在一定程度上延续房地产行业人口红利，但是红利的规模不宜被夸大，一方面目前“全面二胎”政策落地后也需逐步落实；另一方面，目前只有一部分人有生育二胎的意愿，多数人考虑到养孩子的成本以及医疗、教育等多方面政策的未完善，因而对于二胎政策还只是可望而不可及；其次，全面二胎政策对房地产的利好也分为近期的和远期的两部分，近期是指因二胎婴儿出生带来的改善型住房需求放大，远期是二胎婴儿长大后新增的房地产消费需求。从个体的角度讲，可能会发生改善住房条件、增加住房需求等方面的影响，但是从社会和人口发展的整体来说，影响有限。另外，很多发达国家都出现了人口负增长的现象，并且出台政策鼓励生育，但似乎不能阻止本国人口减少。

　　因此，“全面二孩”政策后，对于房地产行业或将再次掀起置业热潮：学区房热度或将居高不下，地位依然不可动摇；由于家庭人口的增加，对于人均居住空间提升的迫切需求也越来越重要，这种情况下，三室四室的大户型或将加入到刚需户型中，成为主流户型。

　　随着今年各项利好购房政策持续出台，在下半年中改善需求异军突起，慢慢占据二手房市场主导地位。无论是从今年两次天津房交会的现场情况还是从平时网站数据的搜索情况，改善需求在二手房所占的比重越来越多。

　　由于目前贷款利率位于十年最低，加之营业税由五年变为两年，对于无房无贷的购房者来说，使用公积金贷款，首付可以低至两成，这些利好政策都给大户型带来了前所未有的市场。特别是在今年二手房市场中，一卖一买现象促进市场房源流通，经过在二孩政策放开后，咨询换房事宜的市民增多，与9月份相比，10月份咨询换房改善的购房者增加7%左右，11月份上旬增加15%左右。房天下商圈经理刘燕表示：“利好政策持续增加，虽然二孩政策落地时间不长，但是咨询换房的购房者人数增加，其中年龄多集中在30岁至35岁之间，改善需求基本是以小换大。”购房者王女士向记者透露，社会老龄化问题较为严峻，一个孩子未来压力太大，所以准备着手生二孩，但是家里目前居住在南开区一处50平方米左右的小两室，如果老二出生，老人帮忙照顾孩子显然不够住，因而现在就要提前做换房准备。

　　对二胎家庭来说，两个孩子的教育将成为重中之重，而且也将花费父母大量精力。如果孩子能入读较好的学校，将会大大减轻父母压力。所以，“全面放开二孩”政策后，全国各地学区房的地位将更加不可动摇，学区房及入读名额的争夺也将愈发激烈。需要各位家长未雨绸缪。随着和平区新的学区政策试运行，加之目前的二孩政策，使得原本紧俏的学区房源量再度收紧，惜售现象明显。据房天下经纪人冯小林表示：“在学区房政策试运行期间学区房业主惜售现象较多，加上目前‘全面二胎政策’放开，房源量在原先基础上再次骤减10%所有。因房源量的紧张，学区房已经出现明显的涨幅，以四箴北里为例，顶层38平方米的房子现在卖到135万元，而在9月初价格为130万元。”新的学区政策或使家长提前计划购置学区房，但是随着二胎政策全面放开，学区房的换手率可能会在某种程度上降低，比如第一个孩子计划上学后，如果不卖房，第二个孩子可以继续使用该学区房。

　　大户型热销三四室成主流

　　现在的二手房市场中，两居室的刚需属性已经得到肯定。对部分购房者来说，三居室也属于刚需范畴。按照现在的家庭构成，以及新的二胎政策，三居室户型是刚好够用。如果不需要老人来带孩子，父母一间、两个孩子各一间，相同性别的孩子，另一间可以作为书房，也是刚需范围。但是如果生了二胎，还和老人一起居住的话，三居室肯定是不够住的，四居室就会晋升为刚需住房产品。但从目前实际的市场情况来看，三居室的需求量是最大的，而且多集中在地铁公交网络密集的商圈，比如南开区王顶堤的金环里，三潭东里等这样的老社区。

　　二胎政策是为了缓解并进一步解决人口老龄化问题，在二胎的成长过程中，会促进社会经济的发展，当家庭条件逐步完善，对住宅的需求就会进一步提高，因而随着生活水平的提高，对于大户型房源的需求就会越大，当轨道交通弥补了居住距离的不足后，对于距离市中心远近的时间就会淡然，居住面积的需求才是日后购房者最需要的。

　　综合分析户型的选择和楼盘地点的选择成了观看未来房地产市场的趋势，目前看来，二胎对房产的营销除了户型的改变没有什么太大的影响，所以有打算要二孩的家庭应该考虑更换户型。

　　关于“放开二孩”对于楼市产生的影响，同策咨询研究部总监张宏伟分析认为，全面实施二胎政策后，生二胎的家庭改善住房状况成为必然。生育二胎后，家庭结构发生变化，原来一家三口变为一家四口，同时，也需要父母或雇佣保姆一起来照顾家庭，因此住房需求起码变为三房甚至四房。这对未来改善型住房项目而言是利好。

　　值得注意的是，城市家庭生二胎的多为经济状况较为良好的家庭，生育二胎后，家庭对于改善型住宅功能性要求更高，比如对户型功能设计应考虑客厅更大的公共活动空间；考虑父母或保姆居住的空间；考虑更多的储藏功能等等，在很多方面都对开发商的产品研发能力提出更高的要求，这也将是未来开发商的核心竞争力之一。

 

 

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