房企三季度业绩：发商外表光鲜 跑得快亏得少

　　“你知道现在有多少房地产项目还在赚钱吗？”一个浙江本地的开发商对《第一财经日报》记者称，今年大部分开发商都在快跑，跑得越快，亏得越少。

　　这组数据或许有点触目惊心。截至10月20日，Wind资讯统计数据显示，沪深两市共计51家上市房企公布三季报业绩预告，其中，17家房企预告净利润亏损，剔除数据公布不全的房企后，净利润同比下滑企业达25家。

　　快跑求生

　　今年6月份，杭州某调研机构出具的一份报告称，杭州市区共有42个项目正处于亏损(含疑似亏损)困境。

　　“我们说说今年杭州有多少地产项目会亏本。”在杭州一个地产记者群里，有人说了这样一个话题，顿时热闹了起来，大家此起彼伏地贴出了多个项目的名字。

　　这就是今年的杭州地产市场。就在今年2月份，杭州勾庄板块价格“大跳水”，开发商打响了全国楼市降价的第一枪，随后，开发商进入了赤裸裸的肉搏战。

　　截至目前，有半数房企净利润同比下滑，而超过三成企业亏损。“如果不以价格来换量，那这个盘就砸在手上了。”一个福建的开发商对记者称，时间拖得越久，财务成本越高。

　　上述报告称，2013年杭州市区成交的全部宅地中，亏损地块(含疑似亏损)占比23%；亏损项目(含疑似亏损)中，杭州本土开发商项目占比31%，外来开发商项目占69%。

　　上述报告认为，这42个项目中，共涉及45次拿地(部分项目拿地次数不止一次)，有4个项目在2014年拿地，24个项目在2013年拿地，1个项目在2012年拿地，8个项目在2011年拿地，8个项目在2010年拿地。其中，2013年占比最高，为53%。可见，目前杭州房地产市场在售、将售的亏损(含疑似亏损)项目中，2013年拿地项目占了半数以上。

　　记者看了下，这些亏损和疑似亏损的项目中，有不少是这两年较为有名的杭州“地王”项目，其中一个“地王”项目刚好在近期开盘，对外声称卖了200多套房子。“实际成交不到50套，而且价格也擦着走，这个项目必定亏本。”一位熟知内情的人士告诉记者。

　　开发商外表光鲜

　　在Wind资讯的统计数据中，与去年同期这51家房企的表现相比，首亏企业增加了3家。不过，从亏损面比例来看，今年与去年基本保持一致。

　　对于业绩变动的原因，深国商在三季报业绩预告公告中表示，2014年1月份至9月份，公司归属于上市公司股东的净利润亏损约1.5亿元~1.65亿元。深国商称，公司亏损的主要原因是：大型购物中心均有一定的培育期，公司核心项目皇庭国商购物广场于2013年12月25日开业，商场尚处于推广和培育期，营业收入少以及因银行借款利息停止资本化导致财务费用有所增加。

　　此外，中润资源也表示，2014年1月份至9月份，公司净利润预计亏损1.7亿元至2.1亿元。其亏损的主要原因则包括两方面，一方面是英国瓦图科拉金矿公司本期发生亏损导致公司利润下降；另外，报告期内，公司房地产项目未达到确认收入的条件影响本期房地产项目利润下降。

　　“开发商这两年的数据会越来越难看，很多开发商已经难以保持高利润，跟这两年不断的深度调控有关。”杭州透明售房网研究院院长方张接表示。

　　房地产这两年逐渐被称为是外表光鲜的行业。10月21日，中国海外发展有限公司(下称“中海”)公布第三季度财务及业务回顾。截至9月底的九个月，中海及其附属公司经营业务营业额为611.8亿港元，同比增长12.6%；经营溢利为221.4亿港元，同比增长13.4%。

　　不过，中海系第三季度营业额为116.1亿港元，经营溢利为33.4亿港元，较去年同期63.5亿港元下降47%。

　　在房地产业界，中海一直以难以企及的高利润而著称。但眼下的情况似乎不妙。2014年第三季度经营溢利出现首次同比下跌，降幅达47.4%至33.4亿港元；第三季度营业额同样大幅下跌47.5%至116.1亿港元。

　　难熬的寒冬

　　“以前很难看到亏损线以上抛盘的项目，最多只是在尾盘或者清盘的时候看到。”杭州本地的一家上市房企高管对记者称，现在完全不一样，很多新盘，一开盘的价格就是亏损的。

　　一些项目在这两年连续换项目总、营销总，而一些著名的“老大难”项目，总是很难找到合适的营销总，几乎没有人愿意去尝试撬动冰冷的市场。

　　市场仍然在逐步冷静，限购、限贷的松绑，加上开发商像“打了鸡血一样”地促销卖房，都难以改变残酷的现状。

　　开发商似乎进入一个两难的境地：卖得越多，亏得越多；不卖，亏得更多。

　　但这一切危机都隐藏在鲜花之中。截至目前，千亿房企阵营中，万科和恒大前三季度销售业绩已经分别达到年度目标的74.5%和89.3%，碧桂园达标率则为63.3%。

　　从国庆七天的销售数据来看，大型房企的数字都十分“给力”，甚至一些开发商在国庆七天卖出了超过80亿元，这几乎是一家中小型房企一年的跑盘量。

　　“投资客退场了，公务员的购买力也被限制了。”一家房企的销售看起来有点悲观，有的时候，她一天也难有一个新的客户，如果不打折，这个盘看起来毫无生机。

　　房地产正在进入深寒调整中，以今年土地市场备受关注的广钢地块为例，广钢新城6块地以122亿成交，比起拍价溢价11亿，楼面均价介于1.4万~1.8万/平方米。比起年初出让的广钢新城5宗地块以1.8万~2.2万元/平方米成交，这次广钢地块成交价平均下跌4000元/平方米，下滑约四成。