招商地产前9月度净利下滑四成

　　10月21日，招商地产公布其第三季度财务数据。2014年7-9月，招商地产实现签约销售面积88.9万方，销售金额134.12亿元，环比二季度分别增长68%、62%。

　　值得注意的是，虽然第三季度招商地产的销售环比改善显著，结算同比增长5.02%，但前三季度招商地产的结算面积仅完成预定指标的六成，低于预期。

　　第三季度，招商地产的营业收入为77.06亿元，同比增长5.02%；归属于上市公司股东的净利润4.55亿元，同比下降56.83%；基本每股收益0.18元，同比减少56.10%。

　　1-9月，招商地产营业收入为237.53亿元，同比增长1.20%；归属于上市公司股东的净利润22.41亿元，同比下降37.85%。

　　截至今年9月30日，招商地产累计实现签约销售面积210.75万平方米，同比增加6.13%；签约销售金额313.07亿元，同比增加0.91%。按招商地产公布的500亿元全年销售目标计算，其目标完成率为62.61%。

　　净利下滑四成与冲刺500亿

　　从已公布的财务数据来看，净利下滑是此次业界对招商地产前三季度财务数据的关注点之一。

　　对于前9月净利下滑近四成的原因，招商地产表示，主要是受结转房地产项目的产品及区域结构不同影响，期内结转项目的总体毛利率水平同比较低。此外，与招商地产2014年房地产项目竣工时间分布不均衡，期内毛利率较高的项目暂未结转等原因也有关。

　　除净利润下滑外，前三季度招商地产的毛利率也有所下滑。根据相关数据显示，前3季度招商地产的毛利率为33.0%，同比下降13.4个百分点，较去年全年下降8.6个百分点，其中第三季毛利率仅为28.2%，较上半年下滑7.0个百分点。

　　相关分析认为，毛利率持续下滑，主要与招商地产区域布局向二三线城市下沉及受行业整体利润率呈下滑趋势等因素有关。

　　分析续指，今年情况比较特殊，前3季度，招商地产主要结算了低利润率项目，因此毛利率下滑幅度较大，预计高利润率项目深圳鲸山觐海、北京公园1872将在第四季度结算，账面预收款分别为52、27亿元，有望平滑毛利率的下降。

　　虽然毛利率有所下滑，但从第三季度中的7、8、9月单月销售情况来看呈逐渐上升态势。其中，7月销售金额20.34亿元、8月销售为39.48亿元、9月销售金额为74.25亿元。

　　销售递增主要与招商地产今年全年的推货重点集中在三、四季度有关。数据显示，截止9月招商地产的在手可售货值约330亿，第四季度的推盘货值在250亿左右，占全年计划的42%。

　　分析认为，按招商地产全年500亿目标计算，若第四季度的三个月每月完成情况维持在9月水平，全年目标则有望达标；而若仅按照250亿货值、去化6成计算，则完成全年目标存在难度。

　　事实上，进入第三季度，招商地产投资非常谨慎，并未新增土地储备，而是主要以加速推盘去化为主。

　　对于招商的加速去化动作，分析还是认为，招商地产的大户型和高端产品占比仍然相对偏高，预计2014年仍有近40%的占比，因此可能对2014年招商地产的去化率形成一定制约。

　　再度借力母公司扩张

　　虽然受市场波动影响，招商地产整体利润率有所下滑，且目前整体销售也并不突出，但相比同样规模的房地产企业，分析认为其背靠央企招商局集团无疑仍是未来发展一大助力。

　　目前，招商局集团陆续将稀缺土地资源低价注入招商地产，同时又通过联合竞买土地或收购项目公司股权等方式帮助降低招商地产的开发风险。

　　招商地产自08年起即以定增、购买等多种方式先后从集团获得深圳多宗稀缺住宅、商业用地，极大的扩充了其土地储备。同时，招商地产还和集团通过联合竞买土地或收购项目公司股权等方式合作开发新的房地产项目。

　　近期，二者就联手拿了沈阳的奥体项目。其中，招商地产出资1.3亿受让目标公司51%股权、招商局集团出资1.2亿受让目标公司49%股权。

　　分析称，沈阳奥体项目为城市新区域成熟低端的商业项目，通过收购公司成功进入沈阳地产市场，与赣州远康的合作充分发挥了招商地产的项目操盘优势和招商局集团的资金优势。

　　除联合拿地外，招商地产还联手招商局资本共同探索产业园区运营模式和平台。在分析看来这是招商地产在推动公司产业地产业务的同时，提高其对项目的议价和获取能力。据悉，目前招商地产深度介入的产业园区项目共有8个，总建面约324万方。

　　分析指出，在目前各大房企竞先在银行间市场发债寻求资金之际，背靠招商局集团的招商地产不管是获得招商银行的授信，还是招商局集团资产注入后的增发融资，同样具备极大的便利条件。

　　其中，招商地产于去年启动的最大融资计划即是，通过向大股东定向增发购买包括海上世界住宅一期、女娲广场和文化艺术中心等地块，合计占地面积12.76万平米，成交总价约48.6亿。