我国房地产行业正进入存量时代

　　封闭式房地产基金的生命期限普遍为8年，世邦魏理仕预计2013年至2016年，约有84只亚太基金将面临到期，而到期日将集中出现于2015-2016年。

　　2005-2008年为房地产融资和投资的全盛时期。世邦魏理仕数据显示，在此期间，亚太地区的私募房地产基金募集了约910亿美元，几乎是之后四年（2009-2012年）募集的总资金320亿美元的3倍。2005-2008年募集的资金，大量流入了亚太房地产直接投资市场，当时的投资金额为历史高位；仅2007年，私募房地产基金就收购了价值320亿美元的资产。

　　当时，这些基金专注于投机性的风险投资，偏好亚太地区主要市场的资产，尤其是澳大利亚、日本和中国，这些地区的资产价值在全球金融危机爆发后即受到影响。世邦魏理仕统计的亚太区所有资产类别资产价值指数于2009年第二季度同比下降20%，同期日本的资产价值下跌近40%，澳大利亚下降约20%。虽然资产价值后期出现反弹，但一些市场始终低于全球金融危机前的水平。

　　依照典型的8年投资周期，世邦魏理仕预计2013-2016年间将有84只基金到期。分析显示，2015-2016年基金到期潮将达到顶峰，届时将有大约50只基金，总值达400亿美元的资产到期。

　　基于基金到期高峰的资产出售规模和当前的投资市场容量，世邦魏理仕估计2015-2016年到期的封闭式基金沽售所释放出的资产只有75%左右能被市场吸收。不过，该评估受多种因素影响，包括持续的投资者情绪、资金募集环境以及机构投资者的加入等。同时，投资组合的地域和质量不同，基金沽售资产所遇到的挑战程度也会不同。

　　据世邦魏理仕研究表明，未来两年基金到期带来的潜在流动资产金额与市场吸收能力之间的差距约为100亿美元。不过，世邦魏理仕认为潜在的基金到期潮不会对亚太区的房地产市场造成巨大冲击。

　　德信资本董事长陈义枫在“2014德信资本房地产金融高峰论坛”上表示，房地产基金面临长周期的基本特征是行业分化加剧，行业整合在提速。房地产基金可以扶强汰弱，深度介入并购当中去。

　　今年以来中国房地产并购基金的发展在加速。据清科集团旗下私募通统计，2014年上半年中国并购市场完成的784起并购交易，并购案例数方面，房地产以91起交易、占比11.6%的成绩稳居第一；从并购金额方面分析，房地产行业排名第二，本期共产生交易金额78.81亿美元，占全部交易总额的15.4%。

　　陈义枫认为，房地产行业正在进入存量时代，未来中国的新房竣工面积、销售面积非常难以突破2013年的峰值，今后增量很难跨越，可是存量永远是增加的，并购因此成为永恒的主题。