中国房企海外投资：另辟蹊径还是野蛮生长

　　中国买家来了，中国房企也来了。近年来，中国买家在全球房地产市场从试探到活跃，中国房企的海外触角也向更广阔的区域延伸。

　　数据显示，在美国，中国买家已占国际买家购房总金额的1/4，继续排名第一，而今年一季度，中国房企在海外市场的总投资额达到近千亿元(人民币)，已超去年全年总额。

　　中国房企纷纷组团出海，这些海外投资对转型期的中国房企而言，是另辟蹊径还是野蛮生长？

　　中国买家来了

　　最近，一份来自美国房协NAR的报告，让中国买家的购买力在海外房地产市场“声名鹊起”。

　　这份名为“2014ProfileofInternationalHomeBuyingActivity”的报告指出，过去一个财年(即2013年4月至2014年3月)，国际买家在美国购房的金额为922亿美元，比上年的682亿美元，增长了35%。其中，中国人在美国购房金额约220亿美元，占国际买家购房总金额的24%，比上年增长5%，继续排名第一。

　　这意味着，在美国，国际买家贡献的购房金额中，有近1/4、超过千亿元人民币是中国人贡献的。

　　报告还显示，在美国，中国人最喜欢的是加州、华盛顿和纽约(占51%)，最青睐的城市是洛杉矶、旧金山、尔湾、纽约和拉斯维加斯。

　　这与世邦魏理仕的研究有一些重合。世邦魏理仕亚太区研究部主管金纬日前告诉本报记者，北美的五城市依次是旧金山、洛杉矶、西雅图、纽约和休斯敦。

　　根据上述报告，美国房地产市场的中国买家，有近76%是现金购房，房屋类型中独栋别墅占70%，其他分别是连排别墅、公寓和商业地产(仅占5%)，其中，主要用于自住的仅占39%。

　　因为青睐豪宅，中国购房者在美国买房的平均价格也较高。21世纪中国不动产对上述报告进行梳理后发现，美国现有房屋的平均价格为24.7万美元，而国际销售价格为39.6万美元。21世纪中国不动产引述加州一位华人房地产经纪人的描述称，中国人普遍喜欢豪宅，有的美国开发商就投其所好，专门建造一批比当地房子贵得多的豪宅卖给中国人。

　　中国购房者对美国市场的热情，与中国开发商对美国的兴趣相辅相成。21世纪不动产海外置业部总监刘冰冰分析称，由于加拿大去年收紧了移民政策，美国楼市更加成为中国买家的首选。值得注意的是，一批中国开发商近两年来到美国本土直接开发房地产，其主要销售对象仍然是在美华人和内地人，随着这些房子的上市，中国买家在美购房金额仍将持续上升。

　　与此同时，机构投资者也对海外物业资产蠢蠢欲动。据金纬介绍，亚太地区的机构投资者也正在增加海外地产的资产配置比例，从以往的1%~2%增加到3%~5%。

　　房企组团出海

　　如今，近则马来西亚、印尼、新加坡，远则美国、澳大利亚、英国、南非，中国房企的海外触角正在延伸。出海企业也从万科、绿地、碧桂园、中海、万达、万通、富力扩展至新华联、中坤等。

　　本月5日，主要于珠三角、长三角进行房地产物业开发的莱蒙国际集团有限公司(下称“莱蒙国际”，03688.HK)宣布开始进入海外市场，首站选的是英国第二大城市曼彻斯特。

　　对此，莱坊亚太区硏究部主管NicholasHolt对本报记者表示，欧元区危机最艰巨的时刻已经过去，现在最关键的问题在于现时的财富流向是否会改变。随着各项经济指标的改善，“避风港”效应未必是豪宅买家心目中最重要的考量因素。相反，生活方式、与大学或学校距离以及安全等因素的影响力日趋增加。

　　实际上，在这家小型房企进入英国之前，万达、绿地等大型房企就已经挺进英国市场。早前，万达并购圣汐游艇、在伦敦投资高端酒店，都让英国频繁进入人们的视野。

　　美国的吸引力更甚。较为典型的是去年2月，万科集团与铁狮门房地产公司宣布成立合资公司，分别持股70%和30%，共同开发美国旧金山富升街201地块的高层豪华住宅公寓项目，整个项目预计耗资6.2亿美元。随后，绿地集团宣布，10亿美元投资洛杉矶房地产项目。近日，万达宣布投资9亿美元在美国芝加哥建设一座五星级酒店及公寓项目。

　　据全国工商联房地产商会会长聂梅生给出的最新数据，2014年一季度，中国房企在海外市场的总投资额达到近千亿元人民币，已经超过去年全年的总投资额。2013年，绿地集团的海外投资额在中国房企中居首，达到610.95亿元。位列第二名的总部基地投资额仅为99.1亿元人民币，不到绿地的六分之一。而富力、万达和万科则分别位列第四、第五和第七。

　　关于中国房企大举进军海外市场的原因，聂梅生认为，首先国内房企融资受控，存量上升，令投资风险日益上升，同时此前人民币对外长期升值，并且房企手中资金充足，这些都促使房企布局海外。其次，千亿元级房企受成长性所迫，在已经完成全国布局后要继续保持每年销售额15%以上的增长率，补仓压力非常大，因此其集体出海背后是对规模和利润的追求。

　　“要搞就搞大的，投资起码十几亿美元的。”去年5月，富力地产集团董事长张力对记者如是表述海外投资的决心。

　　试水与精耕的距离

　　随着中国买家“称霸”美国，中国房企的海外投资也可谓遍地开花，但目前中国房企在海外开发运营物业的水平如何？对此，协纵国际集团创始合伙人黄立冲认为，对于国际经验匮乏的房地产企业而言，能否自如地解决海外投资涉及的复杂的政治、汇率、人才等难题仍是未知数。

　　这种“未知”引发了一系列的探讨。本月2日，中伦律师事务所与世邦魏理仕在北京共同主办了一个“中国企业海外房地产投资高峰论坛”，参与者为商业地产投资人、住宅地产开发商、保险机构、主权财富基金、PE投资人等。奇怪的是，本报记者在现场发现，这一颇为“高端”的论坛，对各方提出的原则是“接地气”，即如何解决中国企业海外房地产投资面临的种种难题。

　　这些难题都十分具体，包括不同国别的政策、法律、税务、项目开发、分包方式、市场竞争、争议解决规则，以及这些迥异规则下的投融资、法律、税务等实务操作“技术”。

　　“出于税务、再融资的多重考虑，一个地产项目投资，可能包括多层的投资架构，需要与精通税务结构安排的中外律师一同精心设计。”中伦律师事务所创始合伙人张学兵则强调律师的作用，他举例说，纽约等一些海外城市，对特定的开发区域会有税收优惠、激励政策，这些政策优惠，需要找合适的专家团队、合适的合作伙伴，才能掌握。

　　这些动辄上百页的合同，怎么“玩转“？张学兵称，境外房地产开发多数为轻资产运营，所有事情都是外包，会产生大量合同关系，成本控制等都体现在这些合同内。他发现，在这个过程中，很多中国企业并不熟悉海外市场，和境外专业机构之间缺乏用相同的语言沟通交流的能力和经验。

　　安东说，中国开发商在国外寻找项目，有些是专门为了抓自己的客户，如在旧金山、纽约、洛杉矶等中国人集中的地方投资开发项目，也有些是直接投资，和本地开发商合作。他建议，在国外开发项目需要成熟的团队，中国开发商弱项为控制风险，可以先在当地找到合作伙伴，先对当地市场特点和融资方式作一定了解，再培养自己的团队。