房企业绩整体低迷 降价成救命稻草

　　不久前，一份北京单盘销售超过百亿元的名单在业内广泛流传，其中首开旗下的首城国际项目赫然在目，而时至今日，作为京派开发商的代表企业，首开却饱受业绩下滑、资金链吃紧、存量过大的困扰。在刚刚发布的2014年上半年销售业绩显示，销售金额和销售面积双降，仅完成年度销售目标的30%，其中销售金额仅为76.2亿元，同比下滑36%，成为标杆房企中业绩下滑最为严重的一家。

　　激进的首开

　　回顾2013年，首开在土地市场的大肆购地成为了焦点，在北京甚至每逢土地拍卖就会出现首开的身影，但是急剧下滑的市场形势，让首开的豪赌胜算大大降低。

　　去年11月4日，首开联合保利以21亿元加配建5万平方米自住型商品房和8500平方米限价商品住房，竞得北京市朝阳区东坝南区1105-660、661、665、666号地块，折合楼面价约3.7万元/平方米。随后的12月15日，首开再度联合万科以14.2亿元竞得通州台湖两地块。其中，以7.8亿元加配建3.2万平米公租房的条件，获得4-1-017、4-1-010地块居住、医疗卫生项目用地，溢价率为46.07%，折合楼面价8541元/平方米；再以6.4亿元加公租房7.9万平米竞得4-1-014、4-1-015、4-1-019地块居住、托幼项目用地，溢价率为45.95%，折合楼面价5359元/平方米。

　　统计数据显示，去年首开仅在北京就拿下12块土地，同时全国总拿地金额达到186.4亿元，而此时，首开2013年的销售额不过185.8亿元。

　　疯狂的拿地却和首开的资金状况形成了鲜明对比。根据首开股份年报，截至2013年末，净负债率同比大幅上升64.6%，经营活动产生的现金流量净额为-82.74亿元，借款总额已超过400亿元，年内的利息高达31.69亿元，是净利润12.89亿元的两倍还多。

　　降价成救命稻草

　　按照首开去年拿地推算，今年在京应该入市的项目包括孙河、东坝、旧宫、回龙观、亦庄等多个项目，而目前这些区域项目降价明显，其中不乏首开项目领降的情况。

　　不久前，北京首个自住房金隅汇星苑以2.2万元/平方米的均价摇号入市，同时位于朝阳东坝区域的首开常旗下青藤项目为应对自住房低价冲击，新推出均价3.2万元/平方米的特价房入市抢刚需客源，该价格相比两个月前的4.2万元/平方米下降了1万元，降幅超30%。

　　不仅如此，曾经被首开寄予厚望的东坝区域的新项目香溪郡项目日前对外报价更是低至2万元/平方米，同时还推出了0元“首付”购房计划，相当于整个房款打了7折。

　　同样在房山板块，新开盘的首开熙悦山入市价格较6月初下降近2000元/平方米，与3月的售价相比下降近20%。另一个项目首开国风美仑本期入市价为1.65万元/平方米，与去年基本持平。

　　亚豪机构副总经理高姗表示，除楼市低迷时期以低价带动购房需求入市外，更主要的因素来自于企业自身的经营压力。由于销售速度下降以及库存高企的压力，使得首开谨慎定价，确保一定的销售速度从而回笼资金，以保持现金流的可持续性。

　　房企业绩整体低迷

　　首开的业绩下滑是整体市场进入下半场的一个代表。

　　截至7月15日，已经有53家企业发布半年报预报，银润投资、珠江控股、天伦置业、中关村、京投银泰5家企业发布了增亏的预告；天保基建、中江地产、万业企业、上实发展、中国宝安、渝开发、万泽股份、中天城投、万向钱潮、海德股份、顺发恒业、中弘股份、首开股份13家企业发布了预增公告；大港股份、荣盛发展、世联行3家企业发布略增公告。

　　而其中发布预减、首亏、略减、续亏的企业达到了31家，整体半年报大部分企业均不乐观。中原地产首席分析师张大伟分析认为，不仅是中小型房企，对于A股市场的标杆房企来说，各项财务指标也出现下滑。从招保万金的销售金额和销售面积来看，除万科外，其他3家的销售金额和销售面积均出现双降。

　　对于房地产行业资金链风险，长富汇银总裁张保国指出，房地产行业目前最核心的风险是资金链问题，如果仅靠自有的资金而不借助金融机构或资本市场进行融资，开发商将寸步难行。同时他认为，“现阶段地产行业只是处于调整期，并不会崩盘”。

　　高通智库总经理张宏认为，鉴于宏观经济经历一轮“出清”，房地产在2013年各项指标仍处于高增长，现阶段房地产的调整仍将持续一个阶段。当前房地产政策进行评估结果表明，与房地产市场调整的进程相比，目前政策救市力度仍显薄弱。未来，首套房降低准备金率、中央政策层面对限购退出予以正面解读，以及二套房贷出现调整等，均存在一定可能性。