房企业绩逆市飘红 或因企业留有余粮

　　在暴风骤雨般的政策之下，房企2017年一季度考的成绩陆续出炉了。目前万科、碧桂园、恒大三家房企销售金额均已超过千亿元，规模之争依然激烈。

　　市场风向急转直下，房企的态度也出现分歧。在过去的三月举行的多场业绩发布会上，“审慎”、“保守”的相关词语频现，但同时也有房企对未来看法乐观，土地市场仍是其规模支撑的主要道场。

　　房企业绩逆市飘红

　　这是楼市调控最为严厉的一年，2月末至今，全国多数大中城市已经先后升级地方调控政策，个别城市在短短的一个月内出台两次甚至多次楼市新政。

　　房企、中介、炒房客被逼告别房价上涨的温床，押上了身家性命的房企是楼市下行的最大“受害者”。但与风向相反，房企今年第一季度的销售业绩表现不俗。

　　中原地产研究中心数据显示，截止至4月13日，已有36家标杆房企公布一季度销售业绩，它们的合计销售额为9596.1亿元，比2016年同期的5372亿元上涨幅度高达78.6%；合计销售面积7287.4万平米，同比上涨64.2%。

　　销售榜单前三名依然由碧桂园、万科、恒大所占领，它们在2016年全年也是国内房企销售金额榜单上的前三名。

　　碧桂园官方数据显示，碧桂园2017年第一季度实现合同销售金额为1506.6亿元，销售面积为1664万平方米。而2016年同期的销售金额为428.7亿元。2017年第一季度碧桂园销售金额同比上涨251.4%，在目前公布一季度业绩的房企中同比增幅最大。

　　万科第一季度的销售业绩与碧桂园十分接近。据万科公告，2017年1-3月公司累计实现销售面积988.2万平方米，销售金额1502.7亿元，将近2016年全年3647.7亿元销售金额的一半。对比2016年同期752.3亿元的销售金额，万科涨幅为99.7%。

　　恒大今年首3个月的销售金额约达1069.3亿元，同比增长62.8%，销售面积及销售均价分别约为1129.8万平方米及每平方米9465元。

　　一季度房企销售金额前十名中，除了碧桂园、万科、恒大外，还有销售金额为574.12亿元的保利地产、571.62亿港元（约为人民币506亿元）的中海地产、430.2亿元的龙湖地产、405亿元的融创、332.6亿元的金地、304.3亿元的华润置地和265.11亿元的招商蛇口。

　　以销售金额构筑壁垒，十大房企中，前三名的销售规模和后七名的差距拉开。克而瑞在研报中指出，碧桂园一季度销售已完成了全年4000亿业绩目标的36%，得益于一季度三四线城市的销售火爆，主要布局三四线城市的碧桂园业绩增长明显。

　　严苛政策环境下，房企业绩逆市飘红。总部位于华南的一名房企高管表示，“这是企业留有余粮的原因。去年是房地产大年，多数房企的销售业绩大增。而去年四季度开始，楼市一改宽松政策环境，开始出台调控，多数企业内部开始作出迎接楼市小年的准备，为了保持每年增长相对平稳，把部分业绩留待今年上半年结转。”

　　后市判断分化

　　楼市下行，撇除房企留有“余粮”的因素，真实的市场并不乐观。

　　中指院数据显示，今年以来，热点城市房地产调控政策不断加码，新房市场价格涨幅趋缓。其中一线城市受调控影响涨幅收窄最为显著，一季度累计上涨0.80%，较去年四季度收窄1.30个百分点；二线代表城市累计上涨2.19%，较去年四季度收窄0.70个百分点；而仍有去库存任务、少有调控政策出台的三线代表城市上涨2.57%，在各线城市中涨幅突出。

　　但有房企质疑三四线城市楼市繁荣的可持续性。深圳控股董事会主席吕华对第一财经记者表示，“三四线城市的回暖主要受政策因素推动，三四线城市的人口、财富及经济因素难以支持该等地区的房地产持续回暖。”

　　万科索性在年报中对烟台、乌鲁木齐、唐山、温州、芜湖、大连、南充、南通等12个城市共13个项目进行计提存货跌价准备，总金额为13.8 亿元，较2015年的存货跌价准备金额增长 82.3%。

　　在史上最严厉的调控下，房企对后市的判断也出现了最大分歧。土地市场是房企规模支撑的主要道场，拿地动态是其对后市判断的侧面反映。

　　同策咨询研究部的监测数据显示，2017年1-3月全国土地成交金额8014.97亿元，较2016年1-3月上升23.47%，土地成交面积54764.41万平米，同比下降23.33%。

　　整体而言，虽受楼市调控政策和政府土地行政干预的双重影响，土地市场表面降温，实则房企拿地热情不减。2016年，全国楼市销售面积大幅增长，企业现有存量减少，特别是在热点城市的存货明显不足，企业拿地补仓意愿高。

　　据同策咨询研究部的数据，一季度，包括碧桂园、万科、恒大、中海在内的20家品牌房企累计拿地4022万平方米，同比增长39.7%；拿地金额为2452亿元，同比增长113.0%。从拿地结构来看，品牌房企一二线城市拿地占比超7成，其中二线城市拿地占比52%。

　　土地是房地产开发的基础，有企业凭借资金优势在市场下行时大量买地囤货，以更低廉的价格拓展后续数年的开发规模；但也有企业错误判断以致去化困难、拖累企业资金链。规模争霸战一旦打响便无法回头，房企用脚投票的决定对错只能交付时间来检验。

　　当下可确定的是企业已作出的拿地动态。一季度，碧桂园拿地金额是行业最高为411.21亿元，仅次于碧桂园的是恒大，拿地金额为281.19亿元，排行第三的是中海，中海的拿地金额是279.2亿元。而销售金额最高的万科，拿地保守，1-3月里总金地金额为158.46亿元，排行第八。

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