两部委喊话显成效：热点城市加快供地节奏 效果待观察

　　近日，北京、南京、郑州、杭州均公布了供地计划，苏州、福州等热点城市则迅速推出大宗土地供应。值得注意的是，由于土地价格普遍偏高，这种“供地潮”能否真正起到平抑房价的作用，效果尚需观察。

　　高层喊话，立竿见影。

　　4月6日，住建部和国土部联合发布了《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，要求商品住房库存消化周期12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。同时要求各地尽快编制住房发展规划和年度计划，统筹安排中期（五年）和近三年的住房建设所需用地。

　　随后的几天，北京、南京、郑州、杭州均公布了供地计划，苏州、福州等热点城市则迅速推出大宗土地供应。分析人士普遍认为，热点城市将出现近年来少见的“供地潮”。

　　对于经历了旺盛销售，并急需补仓的房企来说，这种局面来得恰逢其时。

　　“供地潮”将至

　　《通知》发布后，北京是首个做出响应的城市。4月7日，北京分别公布今年和最近五年的供地计划，明确未来五年全市计划供应住宅用地6000公顷、年均1200公顷，以保障150万套住房建设需求，其中自住型商品房将供地1020公顷、拟建25万套房。

　　2017年北京的住宅供地计划也相应调增，从此前的610公顷上调至1200公顷，几乎翻倍。

　　郑州也在同期公布了今年的供地计划，并细化到各区。按照计划，今年郑州商品住宅用地将供应1.26万亩。而早在去年年末，郑州就公布了未来三年的供地计划，将供应36000亩商品住宅用地。

　　南京市国土资源局日前发布了上半年经营性用地出让计划，预计上半年经营性用地出让总面积370公顷，其中商品住宅用地总面积就有270公顷，超过了七成，比往年同期有大幅增加。

　　杭州则在近期发布了2017年首期《读地手册》，共计收录了杭州主城区、余杭区、富阳区、萧山区以及大江东等区域共230宗地块，总出让面积约11253亩，其中涉宅用地为117宗。同样比往年大幅增加。

　　不仅如此，一些热点城市还很快推出实际供应。南京于4月7日挂出18宗土地，总面积近百公顷，其中12宗住宅用地；苏州吴江区推出11宗地块，7宗包含住宅性质。郑州、福州近期也均有土地供应。

　　按照中原地产首席分析师张大伟的观点，未来热点城市将迎来“供地潮”。预计今年的土地供应规模将明显超过往年，并将极大缓解未来房地产市场的供需紧张。

　　在各项条款政策的推动下，今年热点城市的土地供应量普遍增加。据中原地产统计，今年第一季度，一线城市合计供应43宗住宅类土地，规划建筑面积达到了520万平方米，同比涨幅达到了103%。合肥、贵阳、温州、漳州等城市的供地规模也大幅增加。

　　动作最大的当属北京。截至4月11日，今年北京供应17宗住宅用地，追平了去年全年的水平。上述土地的规划建筑面积为190.96万平方米，比去年全年下降24%。

　　地价仍然高企

　　按照惯例，地方政府的供地节奏往往是“前松后紧”，即上半年供地节奏缓慢，供地量小；下半年供地节奏加快，优质地块不断推出。

　　当前的供地节奏虽然显得“反常”，但对于刚刚度过楼市“大年”的房企来说，仍然颇受欢迎。据中原地产的统计，今年1月1日至4月10日，全国50大热点城市合计出让土地金额为6792.9亿，同比上涨56.5%。同期，今年拿地最多的25大房企拿地总金额超过3880亿，同比上涨86%。

　　“现在正是补充库存的好时机。”成都某上市房企负责人向21世纪经济报道记者表示，当前市场处于下滑周期，按照“低点拿地、高点卖房”的操作准则，企业应该进入补仓阶段。

　　张大伟亦表示，从实际交易情况来看，标杆房企对热点城市、热点地块的拼抢十分积极，特别是武汉、南京、苏州、合肥等城市，房企依然积极布局。即使在地方政府设置了多重约束条款后，部分住宅属性地块依然以突破上限的价格遭遇拼抢。

　　事实上，对于部分实施了“限价”的地块，开发商反而看作机会。

　　上述房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示，“限价后，土地实际上以低于市场价的成本成交。”有些城市对达到价格上限后的土地实施“摇号”政策，对此，一些房企“注册多个新公司参加竞拍，从而在后期的摇号中增加中标概率”。

　　土地的大量供应，将极大缓解热点城市的供需紧张局面。以北京为例，据亚豪机构测算，按照新公布的五年供地计划，北京平均每年将供应10.3万套自住房及中小户型住宅产品，但从实际的市场需求来看，北京该类产品的需求量在3.5万套-4.5万套之间。

　　亚豪机构市场总监郭毅认为，也就意味着，中小户型住宅产品的供需比将在3：1，不仅能有效满足新房市场的购房需求，还能促使部分需求从二手房市场回流一手房。

　　但值得注意的是，由于土地价格普遍偏高，这种“供地潮”能否真正起到平抑房价的作用，效果尚需观察。

　　今年1月1日至4月10日，在中原地产统计的50个城市中，仅有7个城市的土地成交楼面价出现下滑，其余43个城市均出现增长，且增幅较大。如中山市的土地楼面价为3962元/平方米，同比增长513%；无锡楼面价为3322元/平方米，增长423%。沧州增长372%，合肥增长257%，台州增长218%，成都增长212%。

　　张大伟表示，很多土地出让中设置了配建条款，剔除配建部分占用的成本，这些土地的实际成本仍然很高。他认为，未来热点城市房价走势将逐渐企稳，但不会出现深度下调，部分三四线城市则可能出现量价齐升的局面。

返回网站首页>>