北上广等城市库存告急 开发商面临新一轮拿地商机

　　4月6日，住建部和国土资源部联合签发《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》（以下简称《通知》），按照“五类”（显著增加、增加、持平、适当减少、减少直至暂停）的调控目标，各地要尽快编制住房发展规划和年度计划，统筹安排中期（五年）和近三年的住房建设所需用地。

　　按照《通知》要求，各地要根据商品住房库存消化周期，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序，对消化周期在36个月以上的，应停止供地；36~18个月的，要减少供地；12~6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。

　　《每日经济新闻》记者发现，此次出台的《通知》比去年国土资源部印发的《国土资源“十三五”规划纲要》更加细化和量化。

　　全国房地产商会联盟主席顾云昌表示，《通知》以因城因地施策来实现楼市平衡发展，随着城镇化进程的加快，一二线城市土地严重供应不足，部分二三线城市土地大量供应，因此，国家必须根据市场配置土地资源，差别化供给，从长期来看，增加土地供应对抑制房价上涨有着积极的作用，但房价的稳定还需要一个过程。

　　供地热潮加速来袭

　　易居研究院数据显示，截至2月底，全国70个重点城市中，至少有45个城市的库存消化周期在12个月以下（含12个月），其中，四大一线城市中，“北上广”三地城市库存消化周期缩短，库存告急。

　　2017年1月和2月“北上广”一线城市及热点二线城市重庆、成都、南京等地库存消化周期明显低于12个月，部分热点城市已经低于6个月，急需增加土地供应。

　　据亿翰智库统计，2017年3月份，全国热点城市库存消化周期表中显示，一线城市中，北京为10个月，上海为11个月，广州为5个月，深圳为18个月，除深圳需要减少用地之外，“北上广”都属于要增加供地的范畴；热点二线城市中，重庆、武汉、南昌、南京、天津库存消化周期均低于6个月，必须显著增加供地，而且还要加快供地节奏；杭州、青岛、成都在7~9个月，也是要增加供地的趋势。

　　中原地产市场研究部总监张大伟在接受《每日经济新闻》记者采访中表示，从未来趋势看，2017年全国热点城市的“地王”数量将有非常明显的降低，但在销售火爆的2016年，大部分企业库存去化明显，在这种情况下，房企对热点区域、优质属性地块依然拼抢，所以这类型地块依然会拼抢激烈，房企对补充土地的积极性也明显较高。

　　按照《通知》要求，各地纷纷抛出供地计划，增加土地供应。据记者统计，北京、广州、天津、武汉、南京等地已公布土地供应计划，稳定土地市场供应，实现供需平衡。

　　从已公布的各地供地情况来看，库存消化周期小于12个月的城市供地节奏明显加快，各地用地计划中显示供地量也有明显增加，比如北京已明确未来7年要供给土地6000公顷（1公顷15亩），其中国有建设用地5000公顷。重庆市2017年计划供地较去年增加了1520亩，商品住房用地增加1720亩。成都市2017年全市计划供应商品住宅用地587公顷（8800亩），较2016年实际供应量增长约13%，中心城区计划供地2625亩，较去年实际供应量增长30%。

　　中国指数研究院数据显示，2017年以来，一二线热点城市调控政策升级，住宅市场成交量持续回落，一季度50个代表城市商品住宅市场月均成交量在2650万平方米，同比下降约15%。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进向记者表示，积极增加住宅供地反映出近期土地市场的变化动向，尤其是采取分类调控的模式，从中央到地方政府将陆陆续续推出比较务实的供地模式。

　　房企储粮迎来机会

　　4月11日，北京迎来上述《通知》后首次土地拍卖，吸引了招商、龙湖中海首开保利联合体、华润、远洋首创联合体、国开东方万科联合体、中粮天恒旭辉联合体等10家企业参与竞拍，房企争相竞拍的背后是对优质土地资源的“渴求”，积极加速储粮。

　　中原地产研究中心统计数据显示，一季度全国50大热点城市合计出让土地金额为5885.8亿元，较上年同期的3689.1亿上涨了59.6%。2017年拿地最多的前20大房企拿地总金额达到3030.63亿元，较2016年同期前20大房企拿地总金额上涨了75%，其中碧桂园以64幅地块遥遥领先，其次是恒大、保利、万科、华润以及中海地产。

　　从各大房企披露的2016年年报来看，在拿地方面，大部分房企重点关注一二线核心城市及强三线城市。招商蛇口表示，未来将聚焦一二线核心城市，重点拓展战略重镇的土地储备；龙湖地产认为厦门、济南将会是重点，未来成都和重庆依然是传统区域；旭辉控股表示，未来一年的土地市场，一线和热点二线将遭遇逐步降温，平常二线与强三线城市将迎来升温。

　　龙湖集团CEO邵明晓表示，2016年龙湖买地相对来说还是比较积极，今年也会量入而出，绝不去追特别高的“地王”项目，总体策略还是在一二线，未来可能会关注一些超大型城市周边外延的地块。

　　在调控政策重压下，各大城市加速土地供应为房企拿地提供了契机。近期，“北上广”等城市多宗地块成交，虽然楼市降温，但土地市场特别是优质的住宅地块成交依然活跃。

　　克而瑞研究中心分析师杨科伟表示，高库存城市将在2017年进一步收紧土地供应，而北京、上海等城市相继提出的建设用地负增长目标，也大大限制了一线城市新增土地供应。由此来看，土地市场主战场会在城市边界快速扩张的热点二三线城市中展开。

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