易宪容：住房为消费市场可“做空”或“做多”吗？

　　当前国内住房市场的周期性调整已经成了一种必然趋势。对于这种趋势，无论接受不接受，这是任何人或任何方式都不可阻拦的。不过，尽管国内楼市的周期性调整是一种必然趋势，但是对于住房市场价格的上涨或下跌，对楼市的周期性调整时间的长短、必然与偶然，对国内楼市周期性调整的渐进或激进、崩盘或软着陆等方面的争论则越来越激烈。

　　对于这些争论本来就不是太重要的事情，因为尽管政策及言论会影响市场预期，但楼市的内在经济逻辑是谁也无法改变的。也就是说，中国楼市如此疯狂地发展了十几年，以现在情况来看要想这样再往前走已经是不可能了，国内楼市的周期性调整已经成了一种趋势。但是，面对市场的内存逻辑，国内对此争论为何会十分激烈，尽管这里触及到利益关系，但是更多的原因是对于当前楼市所流行的两个错误概念。对于这两个概念政府不仅没有厘清，甚至成了早几年房地产政策的理论前提。

　　从2010年国十条开始，政府对楼市的一个基本原则就是遏制住房投资投机需求、鼓励住房的自住需求，让国内住房市场转型为一个以消费为主导的市场，并要求通过经济杠杆来实现该目标（但实际上国十条的一些基本要求到目前还没有落实，比如用税收杠杆来遏制住房投机投资）。由于住房产品是一种两栖产品（既用于投资也可用于消费），产品性质不同，不仅其定价基础、价格运作方式不同，而且其市场行为方式及使用的概念体系等都有本质上的区别。

　　由于政府在原则上规定当前中国住房市场是一个消费为主导的市场，但又对这个消费为主导的住房市场概念体系没有清楚界定，当这个住房市场要转型（由投资为主导的市场转型为消费为主导的市场），当这个市场要调整时，不少国人都会根据自己之需要对这种调整与转型作出不同的解释，从而使得民众对市场这种转型与调整的认知如在云里雾里，不知所从。

　　比如说，国内有媒体对当前国内住房市场周期性调整，本来是由投资型市场向消费为主导的市场转型，本来是住房消费市场的供求关系变化，它们就用投资市场的术语“做空”或“做多”来解释。因为“做空”或“做多”是指市场价格完全取决投资者的预期。投资者预期价格会上涨就是“做多”，投资者预期价格会下跌就是“做空”。它与住房实体产品供求没有多少关系。如果用这种“做空”或“做多”概念来讨论当前住房市场的周期性调整，完全是牛头不对马嘴。但是，由于政府没有对此概念没有清楚的界定，从而使得这样的言论在当前国内住房市场大行其道。而且这些概念也成了国内一些人相阻碍国内住房市场周期性调整的有力武器。

　　还有，住房市场存在一个“刚性需求”吗？可以说，住房的“刚性需求”是一个最误导民众及误导政策的离谱概念。在制造这个住房市场的“刚性需求”的人看来，由于每一个人都有基本的居住需求，住房是每一个居民的生活必需品。因此，住房市场存在“刚性需求”。而只要住房的“刚性需求”存在，如果住房市场供不应求，那么住房的价格上涨就是必然。所以十几年来国内住房市场之所以价格会持续上涨，甚至于能够让房价涨到天上去，根源就在于中国存在巨大的“刚性需求”。

　　其实，住房为居民的生活必需品、居住权具有天赋性，这是没有错的。但是，现代社会居住权的天赋性主要是指政府的住房政策要保证每一个居民有一个基本的居住条件（如果政府建造廉租房、公屋等保障性住房、住房补贴等）。如果政府不能够做这点，应该是失职。但是，对于住房市场来说，住房市场的“刚性需求”是不存在的。因为，在市场中，任何住房的需求都是有支付能力的需求，都是市场中可完成的交易的需求。如果居民仅有购买住房的愿望而没有购买住房支付能力，那么这种“刚性需求”或者只是一种愿意或需要，或是一种潜在需求。而这种需求没有转型为现实的市场需求之前，是不可算做住房市场的需求。现在市场的一些人甚至于政府职能部门所指的住房的“刚性需求”是指居民对住房意愿或潜在需求，并把这做为住房市场政策的理论前提。

　　比如一个大学毕业后年青人，工作十年后已经积蓄了10万元钱。他结婚了，也生了孩子，并计划让父母亲来城里帮助带孩子。这时，他当然需要一套住房，当然也存在所谓的住房“刚性需求”。但是，这时候，住房市场他所购买的住房总价120万元。即使购买住房可做按揭贷款。如果按揭贷款首付为30%，70%可从银行贷款。如果这个年青人没有其他融资帮助，而仅是有10万元，他要达到这笔住房交易是不可能。住房交易没有完成，年青人的住房“刚性需求”根本就不可能转化为现实的住房需求。在这种情况下，住房的“刚性需求”从何而来？在当前国内住房市场，住房的价格过快上涨，使得85%以上的绝大多数居民都无能力进入这种市场的住房市场，那么居民的“刚性需求”更是无从谈起？其实，这种住房的“刚性需求”偷换了两个住房市场概念。一个把居民个人对住房愿望或需要当作住房需求，一是把消费性住房购买转换为可通过投资性杠杆工具来完成。

　　可以说，近十几年来，国内住房市场政策之所以一直会无的放矢，很大程度上就是以这种错误的概念为前提，为理论基础，从而使得国内住房市场与理性健康市场越来越远。现在该是对这两个错误概念进行全面清理的时候，否则它们还会祸害无穷！