一线城市离"降价潮"越来越近 上海房价持续阴跌

　　“上海宝山楼盘九折限时钜惠，仅此一次，最后机会。”

　　打出上述促销口号的是一家上市房企。知情人士告诉《第一财经日报》记者，这家开发商降价并非资金链紧绷，而是为了尽快去化库存，寻求在土地市场上抄底的机会。这家开发商在上海的另一个新盘也于近日入市，在价格上选择了“大幅低开”，销售情况非常好。

　　显然，在经历遮遮掩掩的变相优惠后，上海市场上的部分开发商决心用“直降”打破僵局。

　　同策咨询研究总监张宏伟认为，未来2~3个月内，上海大幅降价的楼盘可能还会增多，房价最为坚挺的一线城市，离“降价潮”的距离已越来越近。

　　房价阴跌

　　国家统计局最新公布的数据显示，5月上海新建商品住宅价格环比跌幅为0.3%，在北上广深四个一线城市中跌幅最大，同时，上海5月二手房价格跌幅为0.2%，仅次于北京。这也是上海新房价格连涨24个月后的首次下跌。

　　业内专家告诉记者，国家统计局的数据具有一定的滞后性，预计6月和7月的数据会“更不好看”，实际的降价程度会比数据反映出来的更严重。

　　一家香港上市房企上海事业部相关负责人告诉记者，上海的房价虽然没有像二三线城市那样出现“大幅跳水”，但事实上一直在阴跌。“从年初到现在，不少项目的价格已经较去年下半年跌去约10%。”

　　该负责人表示，以上海万科旗下的一个项目为例，这个项目去年年底的售价达到3.8万元/平方米，开发商的预期是今年推盘要卖到4.2万~4.3万元/平方米，但实际上，这个项目近期的售价只有3.6万元/平方米。“虽然开发商方面不承认降价，但房价阴跌已经成为事实。”

　　“现在开发商对于价格的预期已经明显降低，我们公司新开的一个楼盘，价格也比较低，但新盘不存在降价的说法。”上述香港上市房企负责人称，“我们的策略是尽快去化库存，囤出足够的现金，为后期抄底土地市场预留‘弹药’。”

　　也许是因为开发商心态出现转变，近期上海楼市的供应量出现“暴涨”。据金丰易居&佑威联合研究中心监控的数据，上周（6月16日~6月22日）上海商品住宅新增供应量在前周大幅上涨的基础上继续暴增至罕见的42.32万平方米的水平，比年化周均新增供应量高出了88.68%，创下了去年11月中旬以来最近32周的供应新高。

　　佑威机构执行董事黄志坚表示，在前期商品住宅单周新增供应持续低于年化周均水平的状态下，临近上半年结束，商品住宅新增供应量的暴增，或表明一部分开发商在半年报压力下结束观望，争取在上半年有所抢收。

　　开发商主动推盘，但多数购房者似乎仍在观望。截止到6月22日，上海本月商品住宅累计仅成交了43.27万平方米，按照目前的日均成交推算，6月上海商品住宅的成交量将在60万平方米上下，这依然是一个较低的水平。

　　成交继续僵持，但上海楼市的库存仍在不断攀升，截至昨日，上海新建商品住宅的库存已经达到1118.5万平方米，创出今年以来的新高。

　　降价潮将至？

　　在部分开发商以“直降”打破僵局后，席卷二三线城市的降价潮是否会蔓延至一线城市，成为各界关注的焦点。

　　德佑地产市场研究部总监陆骑麟认为，由于库存压力持续增大，如果下半年上海楼市继续这种冰冷状态的话，降价风潮或“由点到面”全线铺开。

　　黄志坚表示，近期上海楼市新增供应加大虽然理论上有利于成交，但真正要放大成交量，还需要价格配合，现况下优惠和降价不到位，难以刺激成交量放大，新增供应量也只能使得库存水平增大，从而加大后市价格下行的压力。

　　“在接下去三个月内，大房企会在一线城市率先降价。”高和资本董事长苏鑫认为，出于完成销售目标的压力，在上半年大部分房企目标完成率较低的情况下，开发商“以价换量”是很自然的选择。

　　中原地产市场研究部提供的数据显示，目前已有30多家上市房企发布了1~5月的销售数据。其中，销售业绩同比下降的房企达17家，占比为56.67%。从完成年度目标情况看，除恒大、万科等个别企业完成比较好外，其他房企达标情况较差，平均完成率仅为29%。完成任务不足30%的企业达19家，占比为63.3%。

　　一家上市房企董事长告诉《第一财经日报》记者：“上市房企如果无法完成年度销售目标，就等于无法兑现股东承诺，公司的股价也将面临很大的下行压力。由于不少上市公司的股票被大股东质押，往往会带来一系列负面的连锁反应。”

　　张宏伟表示，市场成交量普遍性下滑、房企负债和存货增幅的压力、房贷收紧局面并未实质改变等因素使得上市房企在二季度销售压力、经营压力明显增加，尤其是2014年即将过半，对于上市房企来讲，6月份半年报业绩压顶，房企势必会采取相应的措施“抢收”半年报业绩，适度的价格策略调整将成为大多数房企的必然选择。

　　张宏伟认为，上海楼市大范围的“降价潮”即将来临。同时，不可避免的，一些大型品牌开发企业的项目还会出现20%~30%的大幅降价市场行为，并且大幅降价的楼盘会越来越多。