沈阳楼市：库存高企 遭开发商“弃城”

　　6月9日，沈阳取消限购的消息在网络上传开，随后大量媒体和业内人士从各个渠道进行求证，基本坐实了沈阳有条件放松限购的消息。

　　“沈阳调整限购的相关办法在5月底住建部调研楼市时，曾作为当地汇报材料的一部分提交到住建部。”一位接近住建部的人士告诉《华夏时报》记者。

　　上述人士还透露，对于沈阳上报的相关材料，当时住建部并没有直接作出批示。

　　沈阳急于放松限购的背后，是楼市成交低迷，库存高企。“现在开发商在沈阳很难赚到钱，很多中小企业已经把价格压得很低，大房企也加快跑量，甚至不惜成本价出货。”一全国大型房企副总裁对记者表示，已有不少开发商陆续选择从沈阳撤离。

　　救市效果有限?

　　“早在4月份，沈阳房管局就调整限购政策曾经几次征求过房企意见，有过不同形式的沟通。参与沟通的开发商和业内专家都对限购调整表示支持，并提出了几种不同的方案。”一家在沈阳有项目的全国知名房企营销总监表示。

　　本报记者从沈阳市政府部门及多位房地产业内人士处获悉，此次沈阳对限购政策的调整主要体现在购买对象上，原有的“沈阳户籍家庭每户限购2套住房”调整为“夫妻二人每人限购2套住房”，此外，成年子女每人又可购买2套住房。而对于非沈阳户籍家庭来说，原来是必须连续缴纳一年社会保险才能购房，现在是连续缴纳3个月社保即可购房。

　　对此，沈阳市房管局方面并未直接否认，仅对记者表示，“并不清楚，目前没有接到任何通知。”

　　实际上，这次看上去水到渠成的政策松绑仍面临未知的命运。6月11日，就在这一消息仍在继续发酵时，有媒体称，消息人士紧急通知沈阳即日起恢复限购。

　　“出于控制负面影响的需要，政府部门公开承认限购政策调整，但事实是，现在全国各地除一线城市外，限购政策执行力度都在减弱。”中原地产市场研究部总监张大伟告诉记者，对于地方政府来说，随着楼市的降温，土地出让放缓，对政策调整放松的意愿已经非常强烈，“但所有的政府部门都希望能暗自放松。”

　　而据中原地产统计数据显示，相比限购前的2010年全年，沈阳老城区交易占比为43%。限购后的最近一年成交量占比中，老城区二环内占比为34%。“限购对购房者的购买行为造成了一定影响。”张大伟说。

　　“即使官方公开放松限购，救市效果也非常有限。“沈阳的限购政策一直偏松，只是在二环内限购。沈阳主要面临的是购买力的问题，是供求关系的问题。”张大伟表示，一两个政策并不能产生实质性的利好，只有政策叠加，才会产生效果。

　　部分房企撤离沈阳

　　“沈阳楼市从去年年底以来就呈现颓势，今年以来成交量大幅下降，去化难度再次加大，对土地市场也产生了影响，因此政府部门放松政策只是时间早晚的问题。”上述房企营销总监表示。

　　易居克而瑞沈阳机构的统计数据显示，沈阳商品住宅截止到5月末为2665万平方米，去化周期为32个月。今年前5个月商品住宅的成交量为386.87万平方米，同比下降28.83%。

　　不仅如此，沈阳的库存压力已经转移到了土地市场。公开信息显示，沈阳5月份共推出18块土地，其中10块流拍。5月5日，沈阳土地市场出让5块浑南宗地，最终4地流拍，只顺利拍出一块地，总价仅93万元。

　　日前，同策咨询研究部的报告指出，全国45个楼市限购城市土地财政依赖程度排名中，沈阳位居第24位，2013年土地出让金527.62亿元，2013年一般预算财政收入801亿元，2013年土地财政依赖度65.9%。

　　在这样的市场环境下已经有开发商陆续撤离。

　　“我们现在已经撤回了沈阳的主要销售团队，现在在沈阳还有两个项目尾盘正在清盘。”一家全国性房地产企业的老板对记者表示，“因为现在很多二三线城市的普通住宅产品都面临着过度饱和的情况。”

　　按照上述房企老板的说法，从去年开始，沈阳当地的楼市消化能力就很不理想，这不仅表现在沈阳二环以外的区域，即便是二环以内的主城区，同类项目过于饱和也导致了销售的步履维艰。

　　“沈阳市场上，本地刚需和改善需求都是有限的，目前这个区域的需求已经无法满足我们对市场的需要，所以这也是我们要撤出这一区域的关键原因。”上述房企老总表示。

　　而据记者了解，做出同样决定的开发商并不在少数。

　　“据我们了解，现在已经有不少开发商在逐步撤出沈阳、长春、秦皇岛等东北区域的二三线城市，重新将目标对准一线城市，这中间主要原因就在于二三线城市的市场已经是供大于求的局面。”易居克而瑞华北区域分析师牟增彬对记者表示。