五城市松绑限购 二三线城市限购明紧暗松将成主调

　　继南宁、滨海、杭州萧山、无锡四城放松限购后，安徽铜陵也加入这个队伍。分析人士预计，下半年或成为楼市微调的窗口期，调控政策明紧暗松将是一种主调，但对市场的刺激作用有限；分类调控的重点是依靠市场构建长效机制。
　　
　　5城市松绑限购
　　
　　安徽省铜陵市政府日前出台《关于促进房地产市场持续健康发展的意见》，在住房公积金贷款、契税补贴等方面制定了一系列政策，并从5月1日起实施。
　　
　　《意见》指出，2014年5月1日至12月31日，在铜陵市（含铜陵县和开发区）购买家庭唯一普通商品住房（含二手住房，普通商品住房是指单套建筑面积144平方米及以下）的，由同级财政按房价1％的比例给予契税补贴。
　　
　　公积金贷款方面，《意见》表示，个人缴存住房公积金期限由过去连续缴存6个月以上，放宽为个人连续缴存3个月以上；单职工家庭最高可申请公积金贷款额度由25万元提高到30万元；此外，降低首次申请个人公积金贷款首付比例至20％。
　　
　　在铜陵之前，已有南宁、无锡、天津滨海等地调整限购范围。
　　
　　销售遇冷库存高企
　　
　　根据中原地产研究中心统计数据，五一假期3天，重点监测的54个城市新建商品住宅签约套数为9887套，同比下降超30％，一二线城市下降幅度最大。
　　
　　2014年起，全国商品房销售面积及销售额增速已连续3个月下降。国家统计局数据显示，一季度，商品房销售面积2．01亿平方米，销售额13263亿元，同比分别下降3．8％和5．2％，其中住宅销售面积、金额分别下降5．7％、7．7％。截至3月末，商品房待售面积5．2亿平方米，相比2013年增加3000万平方米。这是2005年以来，商品房待售面积的最高值。
　　
　　以二线城市福州为例，福州市房地产交易登记中心数据显示，3月份福州一手房成交1556套，同比下滑40％左右。截至5月5日，福州五城区可售商品住宅25292套，相比年初上涨约40％。按照目前市场消化的速度，仅消化新房库存就需要15个多月。
　　
　　“这次房地产市场的低迷不仅仅是成交量和价格的下跌，而是一系列数据的全面回落。”经济学者马光远预测，今年房价全面下跌是大概率事件。
　　
　　数据显示，今年1月至3月，全国房地产开发投资15339亿元，同比增速比1－2月份回落2．5个百分点；住宅新开工面积同比下降27．2％；房地产开发企业到位资金同比增长6．6％，增速比去年全年下滑近20％。
　　
　　对市场的刺激作用有限
　　
　　业内普遍认为，在目前地方经济深度依赖土地财政的情况下，“分类调控”“双向调控”该如何调，应具体区分。
　　
　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，今年下半年或成为楼市微调的窗口期。二季度的楼市若持续低迷，按照今年“双向调控”思路，对于库存量偏大的城市或区域，不排除出台一些“微调”的定向宽松政策。
　　
　　中国社科院日前发布的《2014年房地产蓝皮书》预计，特大城市特别是超大城市限购限贷政策将延续。
　　
　　“放松限购政策可以起到暂缓房企资金紧张之危。”福州大学房地产研究所所长王阿忠表示，目前一些上市房企负债率升至高位，一些地产开发商的资产负债率甚至超过了70％的警戒线。房地产资金链的风险正在高位聚集。
　　
　　中原地产首席分析师张大伟预计，未来调控政策明紧暗松将是一种主基调。不过，由于二三线城市户籍政策相对宽松，限购政策松绑对市场的刺激作用有限，信贷政策的调整对市场影响作用更大。
　　
　　CRIC研究中心分析师张子吉认为，要彻底解决楼市中存在的矛盾，最根本的还是市场调节，政府应着眼长远，加快推进房地产调控长效机制建设。应该制定一个时间表、路线图，综合考虑统一不动产登记制度、建立城乡统一的建设用地市场、加快房地产税立法并适时推进改革等措施，最终稳定市场预期。